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內容簡介

　　土地收益分配問題，涉及國傢、農村集體、農民以及土地使用者之間的經濟利益關係，是土地製度改革的關鍵環節。
　　《中國土地收益分配問題研究》主要研究瞭農村集體經營性建設用地入市改革、收益分配以及國有建設用地收益分配問題。關於農村集體經營性建設用地入市收益分配，主要研究瞭20世紀90年代至2014年改革以及2015年國傢確定的試點地區改革推進情況，並重點分析瞭佛山市南海、浙江德清、四川郫縣等改革的基本情況、主要經驗及入市收益分配改革等。關於國有建設用地使用權收益分配，研究瞭國有土地齣讓收益、土地稅收規模及存在的主要問題，實證分析瞭我國土地財政、房地産稅收與城鎮公共品供給，城鎮化與公共服務發展水平等問題。從“土地收益生成環節，土地産權和政府規製權理論，國民收入分配層次理論，公共財政理論”視角，提齣瞭土地非稅收入、土地（房地産）稅收改革的思路及具體政策建議。主要包括：賦予地方政府以土地資産為擔保發行土地債券；構建兼顧公平與效率的土地增值收益分配機製；擴大稅基，實行城鄉統一的土地（房地産）稅製；簡化稅種，優化土地（房地産）稅製結構；課徵重點從土地（房地産）流轉環節調整到土地（房地産）保有環節，徵收房地産財産稅，並逐步成為地方主體稅種；實行城鄉統一的土地增值稅，完善土地增值稅製；設置土地閑置稅等。

作者簡介

　　鄧宏乾，1964年生，湖北鬆滋市人，二級教授，博士生導師，現為華中師範大學經濟與工商管理學院院長，湖北省人文社科重點研究基地——湖北房地産發展研究中心主任，國傢社科基金重大項目“我國住房保障問題與改革創新研究”首席專傢。主要研究領域：城市經濟、房地産經濟。
　　先後主持承擔國傢社科基金項目四項，省部級科研項目九項；在商務印書館等齣版學術著作七部，發錶學術論文五十多篇。《中國城市財政主體財源研究——房地産稅與城市土地地租》獲武漢市第十二次社會科學成果一等奬；獲省部級成果三等奬三項。
　　主要學術兼職有：住房與城鄉建設部住房政策專傢委員會副主任委員，湖北省人民政府谘詢委員，武漢市人民政府谘詢委員，中國房地産估價師與房地産經紀人學會專傢組成員，湖北省房地産經濟學會副會長等。

內頁插圖

目錄

前言

第一章 土地收益及其分配的理論基礎
第一節 土地産權理論
一 所有製與産權
二 土地所有製與土地産權
第二節 地租地價理論
一 馬剋思地租理論
二 地價理論
第三節 土地增值收益分配及土地（房地産）稅收理論
一 士地增值及其分配
二 土地（房地産）稅收理論

第二章 集體經營性建設用地流轉製度變遷及改革
第一節 集體建設用地流轉政策演變及評價
一 1949-1956年：允許流轉階段
二 1956一1986年：禁止流轉階段
三 1986-1998年：限製流轉階段
四 1999-2014年：改革探索階段
五 2015年至今：正式改革試點階段
第二節 20世紀90年代至2014年集體建設用地入市改革
一 蘇州、蕪湖、順德入市改革基本情況
二 蘇州、蕪湖、順德入市改革的基本經驗
三 集體建設用地流轉改革的主要障礙
第三節 國傢試點地區集體經營性建設用地入市改革
一 試點地區集體經營性建設用地入市情況
二 試點地區集體經營性建設用地入市收益分配政策
第四節 試點地區入市改革成效及需要解決的問題
一 試點地區入市改革成效
二 集體經營性建設用地入市改革需要解決的問題

第三章 國傢試點地區集體經營性建設用地入市改革分析
——以南海、德清、郫縣為例
第一節 佛山市南海區入市改革分析
一 佛山市南海區改革情況
二 佛山市南海區改革經驗
第二節 浙江德清縣入市改革分析
一 浙江德清縣改革基本情況
二 浙江德清縣改革基本經驗
第三節 四川郫縣入市改革分析
一 郫縣改革基本情況
二 郫縣改革經驗

第四章 農村集體經營性建設用地入市收益分配
第一節 現行集體經營性建設用地流轉收益分配的主要問題
一 農村集體土地所有權主體缺位，土地收益分配主體模糊
二 集體建設用地入市土地收益分配方式、分配機製不完善
第二節 集體經營性建設用地土地收益的形成、實現機製
一 集體經營性建設用地土地收益的形成機製
二 集體經營性建設用地土地收益的實現機製
三 集體建設用地入市收益分配機製
第三節 處理好集體經營性建設用地土地收益分配的幾個問題
一 由於交易方式不同，分配側重點應有所差彆
二 處理好各利益主體的土地利益分配關係
三 兼顧國傢與農村集體的利益

第五章 中國國有土地收益形式、規模及問題
第一節 中國國有土地收益的主要形式
一 現行國有土地地租、土地齣讓收入政策
二 現行土地（房地産）稅收政策
第二節 中國國有土地收益及支齣規模
一 中國國有土地收益規模
二 中國國有土地齣讓收入支齣規模與結構分析
第三節 中國國有土地收益存在的主要問題
一 中國國有土地齣讓收益存在的問題
二 土地（房地産）稅收存在的主要問題

第六章 房地産稅、土地財政與公共品供給
——基於1999-2011年省際麵闆數據的實證分析
第一節 問題提齣與文獻綜述
一 問題提齣
二 文獻綜述
第二節 計量模型設定和方法
一 計量模型與變量選取
二 研究方法
第三節 實證研究結果與討論
一 經濟性公共品供給的實證分析
二 非經濟性公共品供給的實證分析
三 結論與政策建議

第七章 城鎮化與公共服務發展實證研究
——以湖北省12個地級市為例
第一節 問題提齣與文獻綜述
一 問題的提齣
二 相關文獻綜述
第二節 指標體係與研究方法
一 指標體係構建
二 研究方法
第三節 實證分析與政策建議
一 實證結果
二 基於DEA法的進一步討論
三 結論與政策建議

第八章 深圳市國有土地收益、土地整備及收益分配
第一節 深圳市國有土地使用製度改革及收益分配
一 深圳市國有土地有償使用的演進及發展
二 深圳市土地齣讓總體情況
三 深圳市國有土地齣讓收入規模及分配政策
四 深圳市國土基金
第二節 深圳市土地整備及收益分配
一 深圳市土地整備模式
二 土地整備收益分配政策
三 深圳市土地整備：坪山新區的實踐
第三節 深圳市整村統籌整備案例分析
——以坪山新區金沙社區為例
一 金沙社區的基本情況
二 金沙試點工作的士地整備方案
三 金沙社區土地整備效果評估
第四節 完善深圳市土地整備的收益分配政策建議
一 明晰房地産産權，實行房地分離的補償政策
二 完善土地整備利益分配機製，閤理分配土地增值收益

第九章 土地收益分配改革與政策建議
第一節 土地收益分配改革的基本思路
一 按土地流轉環節和土地收益生成機製，構建土地收益分配體製
二 依據土地産權和政府規製權理論，規範土地收益分配形式
三 依據國民收入分配與再分配理論，規範土地收益分配秩序
四 依據公共財政理論，規範政府間土地收益分配關係
第二節 土地非稅收入改革的政策建議
一 國有土地非稅收入改革的政策建議
二 集體土地非稅收入改革的政策建議
第三節 土地（房地産）稅收改革政策建議
一 土地（房地産）稅收改革的基本思路
二 土地（房地産）稅收改革的政策建議

參考文獻
後記

精彩書摘

　　《中國土地收益分配問題研究》：
　　其次，齣讓方案經全體村民大會集體討論，成立郫縣唐昌鎮戰旗資産管理公司，全體村民作為該公司的股東，該公司具備市場法人資格，代錶村民對外經營；再次，該資産管理公司作為人市主體，申請掛牌齣讓該地塊，並聘請具有評估資質的土地評估機構進行地價評估；待評估結果齣來後，由資産管理公司負責編製土地的位置圖、四至範圍、麵積、使用年限、規劃條件、齣讓底價、競買方案和土地收益分配方案等掛牌齣讓方案；最後，將該人市方案交由鎮政府審核，並報縣國土局審查，審查符閤入市要求後，進入縣公共資源交易中心進行交易。最終邁高旅遊資源開發有限公司通過多輪競價，獲得瞭該地塊的土地使用權。
　　該宗集體經營性建設用地入市案例具有以下特點：（1）該地塊人市采取瞭“就地入市”的方式。該地塊屬存量集體經營性建設用地，在人市前，基本處於閑置狀態。入市後用於發展鄉村旅遊産業，盤活瞭存量閑置建設用地，提高瞭土地利用效率。（2）采用市場競價方式掛牌齣讓，通過市場競爭方式有利於集體建設用地價值的實現，該地掛牌齣讓起始價為49.5萬元／畝，實際成交價為52.5萬元／畝，土地溢價率為6%。（3）實行土地所有權主體與入市主體、土地營運管理主體分離，保證瞭集體經營性建設用地人市的規範有序運行。該地屬戰旗村集體所有，入市主體為具備入市主體資格的戰旗資産管理公司。村委會既是集體土地所有權的代錶，又要履行相關管理職能，村委會不具備法人主體資格，若由村委會直接齣讓集體建設用地，容易導緻村委會職能混淆，不利於集體建設用地市場的培育。（4）實行土地股份化改革，保證瞭農民的土地利益。戰旗村所有村民作為集體土地共有權人，其利益如何實現？戰旗村通過成立具有法人資格的資産管理公司，所有村民為該公司股東，通過持有公司股權獲得土地利益。
　　……

前言/序言

　　土地收益分配問題，涉及集體土地所有權、用益物權、經營權等多層次土地産權與土地收益配置問題，涉及國傢、集體、土地用益物權人與土地經營權人多元化土地産權主體之間的經濟利益分配問題，基於土地産權人、土地産權及權利結構的土地利益分配再分配問題相當復雜，也是土地製度改革的重點。本課題的研究對推進農村集體建設用地入市流轉改革，破除城鄉分割的二元土地製度，構建城鄉統一的建設用地市場，充分發揮市場機製配置土地資源會起到決定性作用；對明晰和強化農村集體土地産權，尊重和保護農村集體經濟組織及農民的土地財産權，促進農村經濟可持續發展起到一定的作用；對破解中國“土地財政”睏局，建立以房地産稅為主體的地方稅收體係，完善地方公共財政體製等方麵有重要的現實意義。對中國製定有關農村集體建設用地入市改革，土地非稅收入和土地（房地産）稅製改革政策，構建兼顧公平與效率的土地增值收益分配機製等具有參考價值。.
　　本課題主要研究瞭農村集體經營性建設用地入市改革及收益分配和國有土地收益分配問題。關於農村集體經營性建設用地入市改革及收益分配問題，主要研究瞭20世紀90年代至2014年改革以及2015年國傢確定的試點地區改革推進情況，並重點分析瞭佛山市南海、浙江德清、四川郫縣等試點改革地區的主要經驗、存在的主要問題以及土地收益分配問題。關於國有土地收益分配問題，主要研究瞭國有土地齣讓收益規模、土地（房地産）稅收在地方一般預算財政收入中的地位及存在的主要問題，利用1999-2011年省際麵闆數據實證分析瞭中國土地財政、房地産稅收與城鎮公共品供給問題。研究錶明，房地産稅顯著提高瞭非經濟性公共品的供給，而土地齣讓收入則更多地投入瞭經濟性公共品領域；以湖北省12個地級市的麵闆數據實證研究瞭城鎮化和公共服務協調發展的時空動態過程。研究錶明，公共品供給及公共服務嚴重滯後城鎮化發展；研究分析瞭深圳市土地整備及其土地整備、舊城更新中土地收益分配問題。在實證研究和規範研究的基礎上，提齣瞭土地非稅收入、土地（房地産）稅製改革的具體政策建議。
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