不动产评估案例 [Case Teaching Course of Real Estate Valuation] pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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余炳文，陆长平 著

图书标签:

• 不动产评估
• 房地产
• 案例教学
• 评估方法
• 投资分析
• 资产评估
• 土地估价
• 房屋估价
• 房地产金融
• 估价实务

出版社： 经济管理出版社

ISBN：9787509646267

版次：1

商品编码：12386008

包装：平装

丛书名： 资产评估案例丛书

外文名称：Case Teaching Course of Real Estate Valuation

开本：16开

出版时间：2018-05-01

用纸：胶版纸

页数：314

字数：38600

内容简介

　　《不动产评估案例》选取了不同类型的不动产价值评估作为案例，深入阐释了不同类型不动产价值评估中的基本问题，评估案例既有单独的土地使用权，房屋价值评估、也有房地产作为整体的价值评估。同时，每篇案例也详细分析了不同评估方法的具体运用，特别是净收益、还原利率等参数的求取，体现了在不动产评估过程中对关键参数的理解和认识。
　　《不动产评估案例》的案例源于真实的评估案例，每个案例不仅有案例正文，还配有案例使用说明，对各类评估专业层次的案例教学具有很好的借鉴和指导价值。

作者简介

　　余炳文，男，生于1974年6月，湖北省鄂州市人，经济学博士，高级经济师，硕士研究生导师，江西财经大学经济学院副教授，江西财经大学资产评估研究中心主任。研究方向为资产评估、产业经济和房地产经济。先后在《中南财经政法大学学报》《中国资产评估》等国内外知名期刊发表学术论文20多篇，主持了国家社科基金1项和江西省教育厅课题2项，参与完成了国家社科基金项目及省部级课题多项。

内页插图

目录

案例一 轨道交通项目建设涉及的国有土地上房屋（住宅）征收价值评估
一、评估的基本事项
二、资产清查简要说明
三、评估思路
四、评估技术说明
五、评估测算过程
六、评估结论
附录1
案例使用说明

案例二 国有划拨建设用地改为出让用地补缴土地出让价款的评估
一、评估的基本事项
二、资产清查简要说明
三、评估思路
四、评估技术说明
五、评估测算过程
六、评估结论
附录2
案例使用说明

案例三 将工业用地及地上建筑物进行抵押贷款的评估
一、评估的基本事项
二、资产清查简要说明
三、评估思路
四、评估技术说明
五、评估测算过程
六、评估结论
附录3
案例使用说明

案例四 将开发区工业房地产进行抵押的价值评估
一、评估的基本事项
二、资产清查简要说明
三、评估思路
四、评估技术说明
五、评估测算过程
六、评估结论
附录4
案例使用说明

案例五 将出让获得的土地使用权进行抵押的评估
一、评估的基本事项
二、资产清查简要说明
三、评估思路
四、评估技术说明
五、评估测算过程
六、评估结论
附录5
案例使用说明

案例六 为征收某国有土地使用权而进行拆迁补偿的价值评估
一、评估的基本事项
二、资产清查简要说明
三、评估思路
四、评估技术说明
五、评估测算过程
六、评估结论
附录6
案例使用说明

案例七 将住宅房地产进行抵押贷款的评估
一、评估的基本事项
二、资产清查简要说明
三、评估思路
四、评估技术说明
五、评估测算过程
六、评估结论
附录7
案例使用说明

案例八 将工业园区某宗土地使用权抵押贷款的评估
一、评估的基本事项
二、资产清查简要说明
三、评估思路
四、评估技术说明
五、评估测算过程
六、评估结果
附录8
案例使用说明

案例九 为增级融资信用拟将在建工程进行抵押的评估
一、评估的基本事项
二、资产清查简要说明
三、评估思路
四、评估技术说明
五、评估测算过程
六、评估结论
附录9
案例使用说明

前言/序言

　　资产评估是一门综合性和应用性很强的专业学科，它不仅在国有企业改革、上市公司并购重组、资产投资以及知识产权交易等价值发现和计量领域发挥着非常重要的作用，也在财政支出绩效评价、公司管理咨询等非估值领域产生了越来越广泛的影响。随着市场经济的不断深入和信息技术的发展，对高校资产评估专业学生的能力要求会变得越来越高，采用案例教学方式无疑将会极大地促进学生专业技术和能力的提升，编著资产评估案例教程就显得十分有必要。
　　本书在内容上注重教材的适用性，每个案例除了正文部分外，均附有案例使用说明，正文部分是来源于实务中的评估案例，经过编著者对案例进行筛选和甄别，精选了部分适合于教学用的案例，删去了原有案例中与教学无关的部分内容，突出体现了不动产评估的基本事项、基本要素以及评估时容易忽视的问题，将案例的主体部分保留，并进行凝练，较好地体现了原来案例的风貌。案例使用说明则是案例教学的辅助材料，包含了案例的教学启发性思考题、关键问题的阐释和知识点的提示，可以帮助教师对案例有更好的理解，也有助于教师在课堂上的教学，当然仅仅是一种参考。教师完全可以根据自己的教学需要对案例进行取舍。本书编著的案例是真实评估中的案例，为了不影响相关当事方的经济行为，报告中出现的名字都采用了字母或者其他符号代替，请阅读者不要对号入座，本教程的编写完全是为了案例教学的需要，没有任何其他的目的。
　　本书的成稿，也吸取了以往案例教材的经验，如将案例的主要内容保留在教材中等，本书也汲取过去一些案例教材的不足之处，如过去较多案例仅仅列示评估报告书内容，甚至有的由于篇幅的限制，删去了评估的操作过程，造成案例可读性和可操作性的欠缺。本书不仅对内容部分进行了凝练，还给出了操作说明，让教师和读者明确评估的基本事项、操作过程等内容，丰富了教材的内容，使案例更具新颖性、操作性和实务性。

不动产评估案例精选：深度剖析与实务指南 第一部分：理论基石与评估方法论的严谨构建 本书并非一本传统的教科书，它聚焦于将复杂、抽象的评估理论转化为可操作、可验证的实务流程。我们摒弃了对基础概念的冗长阐述，转而深入探究评估理论在特定市场条件和法律框架下的应用边界与调整策略。 1. 价值类型与评估目的的精确界定： 评估的起点是明确“评估什么”以及“为什么评估”。本书通过一系列具有代表性的案例，详尽分析了不同评估目的（如抵押贷款、司法诉讼、税务清算、兼并收购）如何直接影响所采用的价值定义（如市场价值、投资价值、替代成本价值等）。我们将深入探讨在非典型交易环境下，如何审慎地运用“假设和限制条件”，确保评估结论的合规性和可靠性。案例中特别强调了如何识别和处理“非市场参与者”或“受胁迫交易”对价值判断的潜在扭曲。 2. 市场比较法（可比实例法）的精细化操作： 市场比较法是实践中最常用也最考验评估师功力的方法。本书摒弃了简单的“均值对比”，转而侧重于“案例筛选的逻辑性”与“调整因素的量化模型”。 可比实例的筛选标准与证据链构建： 案例解析涵盖了时间调整、地点差异、物理特征（楼层、朝向、结构、楼龄）以及权益状态（完全产权、使用权、租赁权）的复杂修正。我们提供了一套系统的“可比性指数矩阵”，用于评估不同调整项的敏感度和相关性。 “非量化因素”的嵌入式处理： 许多交易影响因素（如特定业主的品牌溢价、地块的未来规划不确定性、不可预期的交易成本）难以直接量化。本书通过对比多组具有相似硬指标但交易价格显著不同的案例，归纳出识别和折算此类“软溢价/折价”的经验法则与区间判断。 3. 成本法/收益法在现代评估中的融合与取舍： 在面对缺乏近期可比交易的更新房地产或专业性极强的特定用途物业时，成本法和收益法成为关键。 重置/重建成本的精算： 案例集中展示了如何利用最新的工程造价数据、材料供应链信息，以及考虑专业设计、审批周期成本等隐性成本，构建出高于传统定额标准的“合理重置成本”。特别关注了“过时性损失”（功能性与经济性贬值）的精确测算模型，区别于简单的直线折旧法。 收益资本化模型的动态构建： 对于商业地产和投资性物业，本书详述了如何从宏观经济数据、行业景气度分析入手，推导出租金增长率的保守预期和资本化率（Cap Rate）的合理区间。我们提供了针对“风险调整折现率”（Discount Rate）的构建流程，该流程综合了无风险利率、市场风险、物业特定风险和流动性风险的叠加分析，确保收益法结论的稳健性。 --- 第二部分：特定资产类别的深度诊断与策略应对 本书的实务价值体现在对高度专业化、估值难度极高的特定资产类别的专项剖析。 4. 复杂权益与限制性权利的估值： 评估对象并非总是完整的“绝对产权”。本书重点剖析了长期租约评估（出租方与承租方的价值分离）、在建工程的价值确认（如何合理扣减剩余投入成本并计算完工时点价值）、以及地役权、地表使用权等他项权利对基础土地价值的影响分析。案例中包含了对政府征收补偿案例中，权利人对“剩余价值”主张的评估逻辑拆解。 5. 土地使用权与开发潜力分析的精细化： 土地评估是评估的基石。我们详细阐述了在容积率尚未完全释放、规划调整存在不确定性的区域，如何运用“剩余法”进行精确倒推。 开发时序与现金流贴现： 案例展示了多阶段开发项目的现金流预测，包括融资成本的合理计入、分期开发的滞后效应，以及如何设置“利润率的合理区间”，避免对开发商“机会利润”的过度高估。 “批而未用的土地”的价值评估： 重点探讨了在土地出让金已支付但开发强度未达标情况下，评估其市场价值时的“罚则隐含”和“政策风险溢价”的考量。 6. 历史建筑与特定用途物业的评估挑战： 对于具有文化价值或特定结构要求的物业（如工业遗址、老旧公用设施），评估师必须超越常规模型。 功能性与经济性替代方案的对比： 分析了在无法找到直接可比案例时，评估师如何通过分析“若重新建造符合当前标准的功能替代物业所需的成本”，来确定其现有价值的上限。 文化价值的保守量化： 案例中探讨了在评估受保护建筑时，如何将“维护成本的刚性支出”与“商业运营的限制”转化为收益法折现中的负向修正因子。 --- 第三部分：评估报告的逻辑构建与风险管理 评估报告是评估师专业能力的最终体现。本书着重于报告的“说服力”与“抗审查性”。 7. 评估结论的说服力与敏感性分析： 一个经得起推敲的报告，必须展示其结论对关键输入变量的稳定性。本书提供了“单变量敏感性分析图表”的制作范例，清晰展示了：如果市场利率上升50个基点，或可比实例价格下降5%，评估结果将如何变化。这不仅是风险管理的需要，也是向决策者展示价值区间判断的有效工具。 8. 执业风险与法律合规的红线： 通过解析数个涉及司法鉴定和仲裁的案例，我们揭示了评估报告中最容易被质疑的“证据链断裂点”和“假设依据不足”的问题。重点在于如何规范地引用数据来源、如何清晰记录现场勘查过程中的“遗漏与发现”，以及在面对利益冲突时，评估师应采取的独立性保护措施。 9. 报告的结构化逻辑： 本书倡导一种“倒推式”报告结构——先明确结论和关键假设，再按逻辑顺序展开支持性分析，最后对评估过程中的不确定性进行总结。目标是使读者能够迅速把握评估的核心逻辑，并对估值结果的可靠性形成直观判断。 通过对上述案例的深度剖析与方法论的精细打磨，本书旨在培养评估从业人员在面对日益复杂的市场环境时，具备“穿透表象，量化风险，生成可靠价值判断”的核心能力。

评分☆☆☆☆☆

《不动产评估案例》这本书，对于任何一个希望深入了解房地产市场运作逻辑的人来说，都是一本不容错过的宝藏。我是一名对房地产行业充满好奇心的旁观者，对于那些隐藏在价格背后的真实价值，一直有着强烈的探索欲望。这本书以其独特的视角，将不动产评估这一专业领域，以一种引人入胜的方式呈现出来。我喜欢书中对于不同类型不动产的评估案例分析，例如，对于商业地产的评估，它详细讲解了如何分析商圈辐射能力、客流量、租金水平等关键指标；对于工业地产的评估，则侧重于分析其生产能力、设备配置以及潜在的土地增值空间。书中不仅仅是简单的案例展示，更深入地剖析了每一个案例背后的市场逻辑和经济原理，让我能够理解为什么某个不动产会值这个价。它就像一幅描绘房地产价值图景的精美画卷，让我能够更清晰地认识到，价格的背后，是无数因素交织作用的结果。这本书的价值，在于它不仅仅教会了我“如何评估”，更教会了我“为何评估”。

评分☆☆☆☆☆

作为一名在房地产投资领域摸爬滚打多年的资深人士，我总是对能够真正提升实操能力的专业书籍情有独钟。《不动产评估案例》恰恰满足了我的这一需求。我读过不少关于评估的书籍，但大多数都偏重理论，对于如何在实际工作中落地应用，总是点到为止。而这本书，顾名思义，它的核心在于“案例”。书中收录的每一个案例都极具代表性，覆盖了不同类型的不动产，如住宅、商业地产、工业地产，甚至还有一些特殊的项目。对于每个案例，作者都深入剖析了评估过程中所面临的挑战，以及评估师们如何运用不同的评估方法，例如收益法、成本法、市场比较法等，并结合具体数据进行详细的测算。我特别欣赏书中对于数据分析和市场洞察的强调，这部分内容让我认识到，不动产评估不仅仅是机械的计算，更是一种对市场趋势、经济周期以及未来发展潜力的深刻理解。书中提供的评估报告模板和关键要素分析，对于我团队的日常工作也提供了非常有价值的参考，帮助我们更系统、更规范地进行评估作业，减少了潜在的风险。

评分☆☆☆☆☆

在我看来，《不动产评估案例》不仅仅是一本教科书，更是一本能够帮助读者建立起对不动产价值判断体系的“启蒙读物”。我是一名对金融市场和投资回报有着浓厚兴趣的学习者，此前对房地产评估了解不多，但这本书用一种非常平易近人的方式，将复杂的评估理论分解开来。我喜欢它循序渐进的讲解方式，从最基础的评估原则讲起，逐步深入到更复杂的评估模型和技术。书中的每一个案例都像一个独立的故事，讲述了不动产从最初的设定到最终价值的确定，中间经历了怎样的思考和计算。我对于书中关于“价值影响因素”的讨论尤为感兴趣，例如宏观经济政策、区域发展规划、交通便利性、周边配套设施等等，这些因素是如何被量化并体现在最终评估结果中的，书中都有非常生动和细致的阐述。它让我明白，不动产的价值并非一成不变，而是受到多种动态因素的影响。读完这本书，我感觉自己仿佛拥有了一套透视不动产价值的“火眼金睛”，对于如何分析房产的真实价值，有了全新的认识。

评分☆☆☆☆☆

这本书以其严谨的学术态度和详实的案例分析，为我打开了不动产评估领域的一扇大门。我是一名初入房地产行业的年轻人，对于评估的复杂性和专业性一直感到有些望而却步，但《不动产评估案例》的出现，极大地缓解了我的这种担忧。它并没有像许多理论书籍那样，仅仅罗列枯燥的公式和概念，而是通过精心挑选的、贴近实际的评估案例，将抽象的理论具象化。每一章节都围绕一个具体的评估场景展开，从项目背景、评估目的、数据收集，到具体的评估方法选择和计算过程，都进行了层层剖析。特别是对于一些常见但又容易混淆的评估难点，例如在不同市场环境下如何调整价值，或者如何处理非市场化的房产评估，书中都提供了清晰的思路和实用的技巧。我尤其喜欢书中对于案例背景的详细介绍，这让我能够理解评估师们在做出判断时所处的真实环境，从而更好地把握评估的逻辑。书中也穿插了不少评估师在实践中遇到的挑战，以及他们如何运用专业知识和经验来解决这些问题，这些真实感十足的描写，让我觉得学习过程不再是枯燥的知识灌输，而更像是一次与资深评估师并肩作战的实操演练。

评分☆☆☆☆☆

我是一名正在准备不动产估价师考试的学生，对于考试内容的深度和广度都有着极高的要求。《不动产评估案例》这本书，在我备考过程中起到了至关重要的作用。它所涵盖的案例类型非常丰富，几乎囊括了考试大纲中的主要考点。我发现，很多理论知识点在书中通过实际案例得到了生动的体现，这让我更容易理解和记忆。书中对于不同评估方法的运用，以及在不同情况下如何选择和调整这些方法，都做了非常详细的讲解。我特别关注书中关于“评估报告的撰写”这一部分，它不仅教授了如何进行评估，还指导了如何将评估过程和结果以清晰、专业的语言呈现出来，这对于通过考试至关重要。此外，书中对于一些疑难案例的分析，也极大地拓宽了我的视野，让我能够从不同的角度去思考和解决问题。这本书不仅仅是知识的罗列，更是一种思维方式的引导，帮助我建立起系统性的评估知识体系，为我通过资格考试奠定了坚实的基础。