2012全国物业管理师执业资格考试教材解读与实战模拟：物业经营管理（第2版） pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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执业资格考试命题研究中心 编

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• 考试辅导
• 模拟题
• 2012年
• 执业资格考试
• 房地产
• 管理

出版社： 江苏人民出版社

ISBN：9787214068682

版次：2

商品编码：10922289

包装：平装

开本：16开

出版时间：2012-02-01

用纸：胶版纸

页数：265

字数：442000

正文语种：中文

编辑推荐

　　1. 教材解读 直击考点；
　　2. 历年真题 举一反三；
　　3. 同步练习 融会贯通，历年真题的精选和分析。
　　4. 作者有专门的答疑网站方便读者的后期交流。

内容简介

《2012全国物业管理师执业资格考试教材解读与实战模拟：物业经营管理（第2版）》根据历年考题的命题规律，经过详细分析，将问题按照知识点和考点加以归类，并对各考点的命题采分点作了总结，有针对性地设置习题供广大考生有的放矢地复习、应考。
本书是从考生的角度汇编的学以致考的辅导材料，适合参加全国物业管理师执业资格考试的考生使用。

作者简介

　　中心负责人魏文彪：一级建造师、造价工程师、监理工程师、经济师、工程师1994-1997 从事工程预算工作；
　　1997-2003从事工程施工管理；
　　2004年至今从事建筑类图书策划、编写

目录

第一部分 命题规律与命题素材盘点
命题规律探究
考试题型点拨
必考知识盘点

第二部分 教材解读与命题考点解析
第一章 物业经营管理概述
命题考点一 物业经营管理的概念
命题考点二 物业经营管理的层次与工作内容
第二章 房地产投资及其区位选择
命题考点一 房地产投资
命题考点二 房地产投资的风险
命题考点三 房地产投资区位的选择
第三章 房地产投资分析技术
命题考点一 投资分析的基本概念
命题考点二 现值与现值计算
命题考点三 设备更新中的经济分析
命题考点四 房地产投资财务评价指标
第四章 收益性物业价值评估
命题考点一 收益性物业的概念
命题考点二 收益性物业价格的概念和特征
命题考点三 收益性物业价值和价格的种类
命题考点四 影响收益性物业价格的因素
命题考点五 收益性物业估价
命题考点六 收益性物业估价的基本方法--市场法
命题考点七 收益性物业估价的基本方法--成本法
命题考点八 收益性物业估价的基本方法--收益法
第五章 房地产市场与市场分析
命题考点一 房地产市场概述
命题考点二 房地产市场的供求关系
命题考点三 房地产市场结构与市场指标
命题考点四 房地产市场的特性与功能
命题考点五 房地产市场分析
命题考点六 物业经营管理计划
第六章 租赁管理
命题考点一 物业租赁概述
命题考点二 租赁管理与租赁方案
命题考点三 房屋租赁合同
命题考点四 房屋租赁合同的条款
命题考点五 租户关系管理
第七章 成本管理
命题考点一 物业管理中的成本及其分类
命题考点二 成本估算方法
命题考点三 成本预算
命题考点四 成本控制
第八章 合同与风险管理
命题考点一 物业管理中的主要合同类型
命题考点二 物业服务合同
命题考点三 招标投标阶段的合同管理
命题考点四 风险管理理论
命题考点五 保险与物业保险
第九章 财务管理与绩效评价
命题考点一 财务管理概述
命题考点二 财务报告分析
命题考点三 物业管理绩效评价
命题考点四 物业管理绩效评价的指标体系
命题考点五 绩效评价的主要方法
命题考点六 物业管理报告
第十章 写字楼物业经营管理
命题考点一 写字楼及写字楼物业管理
命题考点二 写字楼租赁管理
……
第三部分 实战模拟试卷
第四部分 历年考题

前言/序言

《物业管理理论与实务精讲》 内容概述 本书是为从事物业管理相关工作的人员，特别是希望深入理解物业管理核心理论、掌握前沿实务操作、提升职业技能的专业人士量身打造的。全书共分为十五章，系统地梳理了物业管理学的基本原理、发展脉络、运作机制以及在不同业态中的应用，并结合当前行业发展趋势，重点讲解了物业经营管理中的关键环节和创新策略。本书力求理论与实践相结合，深入浅出，为读者提供一套全面、系统、具有指导意义的学习资源。 第一部分：物业管理基础理论与政策法规 第一章 物业管理概述 1.1 物业管理的定义与内涵 详细阐述物业管理的起源、发展演变，以及其作为一种新兴服务行业的核心特征。 分析物业管理与传统房地产管理、房屋租赁管理等概念的异同，明确物业管理的服务对象、服务内容和管理范围。 探讨物业管理在提升居住品质、保障资产价值、促进社区和谐等方面的重要作用。 1.2 物业管理的主要内容与特点 系统梳理物业管理涵盖的各项服务内容，包括但不限于：房屋及设备维修养护、环境卫生管理、绿化养护、安保服务、客户服务、公共秩序维护、停车管理、物业费收缴等。 深入剖析物业管理工作的独特性，如服务性、公益性、专业性、综合性、社会性等，理解其管理模式的复杂性。 探讨物业管理服务的目标，强调以人为本、客户至上的服务理念。 1.3 物业管理的法律法规体系 详细解读《物业管理条例》、《物业管理师管理办法》等国家及地方性重要法律法规。 分析物业管理活动中涉及的主要法律关系，如物业服务合同、业主与物业服务企业之间的权利义务、业主大会与业主委员会的法律地位等。 讲解相关法律法规对物业服务企业经营行为的规范和约束，以及业主在物业管理中的权利和义务。 第二章 物业管理企业法律地位与组织管理 2.1 物业服务企业的法律形式与设立 介绍物业服务企业常见的法律形式，如有限责任公司、股份有限公司等，以及其设立条件和程序。 分析不同法律形式对企业经营、管理和风险承担的影响。 2.2 物业服务企业的组织架构与管理职能 阐述物业服务企业典型的组织架构，包括决策层、管理层、执行层等，以及各层级的职责。 深入探讨物业服务企业的核心管理职能，如战略规划、市场营销、人力资源管理、财务管理、风险管理等。 分析不同部门之间的协作关系，以及如何构建高效协同的管理体系。 2.3 物业管理服务合同与法律责任 详细解析物业服务合同的构成要素、合同签订的注意事项、合同履行中的权利与义务。 研究物业服务合同中的违约责任，包括违约情形、违约救济措施、免责条款等。 探讨在物业管理纠纷中，如何界定各方的法律责任，以及法律维权的途径。 第三章 业主与业主大会制度 3.1 业主及其权利、义务 明确界定“业主”的概念，包括房屋所有权人、区分所有权人等。 详细梳理业主在物业管理中的各项权利，如知情权、决策权、监督权、收益权、共有部分使用权等。 深入阐述业主在物业管理中的各项义务，如遵守物业管理规定、缴纳物业费、合理使用共有部分、配合物业服务等。 3.2 业主大会的成立与运作 讲解业主大会成立的条件、程序，以及业主大会会议的召开方式（首次业主大会、定期业主大会、临时业主大会）。 分析业主大会的职权，包括选举业主委员会、制定和修改业主公约、决定物业管理事项、监督物业服务企业等。 探讨如何保障业主大会的合法性、有效性，以及提升业主参与度。 3.3 业主委员会的设立与职责 介绍业主委员会的选举产生、任期、组成原则等。 详细阐述业主委员会的法律地位和职责，如代表业主大会履行职责、监督物业服务企业、协调业主关系、解决物业纠纷等。 探讨如何有效发挥业主委员会的作用，实现业主自治。 第二部分：物业经营管理的核心环节 第四章 物业市场分析与营销策略 4.1 物业市场环境分析 运用PESTEL模型等分析工具，深入研究物业管理市场的宏观环境（政治、经济、社会、技术、环境、法律）。 分析物业管理行业的市场结构、竞争态势、潜在进入者、替代品威胁等微观环境。 识别物业管理市场的机遇与挑战，为企业制定战略提供依据。 4.2 物业服务产品设计与定价 探讨如何根据不同物业类型（住宅、写字楼、商业、工业等）和客户需求，设计差异化的物业服务产品。 研究物业服务定价的原则和方法，包括成本导向法、市场导向法、价值导向法等。 分析物业费构成、收费方式、收费标准的制定与调整。 4.3 物业营销与品牌建设 讲解物业服务营销的渠道和策略，如线上推广、线下宣传、口碑营销、合作营销等。 探讨如何进行物业服务品牌定位、传播和管理，树立企业良好形象。 分析如何通过优质的服务赢得客户信任，提升客户忠诚度。 第五章 物业项目管理与运营 5.1 物业项目的前期介入与规划 分析物业项目前期介入的意义，包括参与项目设计、成本控制、风险评估、营销策划等。 探讨如何根据项目特点，进行物业管理的规划和预案制定。 5.2 物业项目招投标与合同管理 讲解物业管理项目的招投标流程、评标标准、合同条款的关键要素。 分析物业服务合同的履行管理，以及如何有效控制项目成本和质量。 5.3 物业项目日常运营与服务标准化 系统梳理物业项目日常运营的各个环节，包括人员管理、设备管理、环境管理、安全管理等。 强调服务标准化建设的重要性，如服务流程、服务标准、服务规范的制定与执行。 探讨如何通过科技手段（如智能化管理系统）提升运营效率和服务水平。 第六章 物业收费与财务管理 6.1 物业收费政策与收缴机制 详细讲解物业收费的法律依据、收费项目、收费标准。 研究多元化的物业费收缴方式和管理策略，如何提高收费率，降低坏账。 分析物业费收缴过程中可能遇到的问题及解决方案。 6.2 物业服务成本核算与控制 讲解物业服务成本的构成，包括人工成本、物料成本、管理成本、维修成本等。 研究有效的成本核算方法，以及如何通过精细化管理降低运营成本。 探讨成本控制在提升企业盈利能力中的作用。 6.3 物业财务管理与审计 分析物业服务企业财务管理的基本原则和目标，包括收支平衡、效益最大化等。 讲解物业服务企业的财务报表（利润表、资产负债表、现金流量表）的解读。 探讨物业服务企业内部控制与外部审计的重要性。 第七章 物业客户服务与纠纷处理 7.1 客户关系管理（CRM） 阐述客户关系管理在物业服务中的重要性，如何建立和维护良好的业主关系。 研究客户服务的基本原则、沟通技巧、投诉处理流程。 探讨如何通过个性化服务和增值服务提升客户满意度。 7.2 物业服务质量管理与评价 建立物业服务质量评价体系，包括满意度调查、现场检查、第三方评估等。 分析如何通过持续改进服务质量，满足业主日益增长的需求。 探讨服务质量与企业声誉、市场竞争力的关系。 7.3 物业管理纠纷的预防与处理 分析物业管理中常见的纠纷类型，如关于物业费、共有部分使用、设施设备损坏、噪音扰民等。 研究纠纷预防的措施，如加强沟通、明确权责、完善规约等。 讲解纠纷处理的途径，包括协商、调解、仲裁、诉讼等，以及处理原则。 第三部分：物业经营管理的拓展与创新 第八章 物业管理与智能化技术应用 8.1 智慧物业管理系统的构成与功能 介绍智慧物业管理系统的核心组成部分，如物联网、大数据、云计算、人工智能等技术。 详细阐述智慧物业管理系统在设备监控、安防管理、环境监测、能源管理、客户服务等方面的应用。 8.2 智能化技术在物业服务中的实践 通过案例分析，展示智能化技术如何提升物业服务的效率、便捷性和安全性。 探讨智能门禁、智能停车、智能安防、智能家居互联等具体应用场景。 分析智慧物业发展趋势，以及对物业管理行业带来的变革。 第九章 物业的增值服务与多元化经营 9.1 增值服务的开发与管理 研究物业管理企业如何利用现有资源和平台，开发满足业主多样化需求的增值服务，如家政服务、生活便利服务、社区文化活动、教育培训等。 探讨增值服务的定价策略、服务标准和质量控制。 9.2 物业管理企业的多元化经营探索 分析物业管理企业在横向拓展（如拓展不同业态的物业管理）和纵向延伸（如进入房屋经纪、家政服务、养老服务等相关领域）方面的可能性。 探讨多元化经营的风险与机遇，以及如何实现资源的有效整合和协同效应。 第十章 物业管理行业发展趋势与未来展望 10.1 行业监管政策与市场化改革 分析国家对物业管理行业的政策导向，如鼓励竞争、规范市场、提升服务质量等。 探讨市场化改革对物业管理行业带来的影响，如企业转型升级、服务创新等。 10.2 绿色物业管理与可持续发展 研究绿色物业管理的核心理念，如节能减排、资源循环利用、环境保护等。 探讨物业服务企业在推动可持续发展方面的责任和实践。 10.3 物业管理服务模式的创新 展望物业管理服务模式的未来发展方向，如平台化、共享化、个性化、社群化等。 探讨物业管理如何更好地融入城市发展和社区生活。 本书内容结构严谨，逻辑清晰，语言生动，旨在帮助读者建立起扎实的理论基础，掌握实用的操作技能，并对物业管理行业的未来发展有深刻的认识。无论是初入行业的从业者，还是寻求职业提升的专业人士，本书都将是您宝贵的参考和学习伙伴。

评分☆☆☆☆☆

这套教材的实战演练部分真是我过去备考路上的一剂良药。我必须承认，初次接触物业经营管理这个领域时，感觉就像是面对一堆密密麻麻的法规和理论条文，枯燥得让人提不起精神。然而，这本书的模拟题和案例分析环节，简直是把那些抽象的知识点“掰开了揉碎了”呈现在你面前。特别是那些关于成本控制和收支平衡的计算题，以往看书本上的例题总觉得云里雾里，但这里的模拟题设置了多种情境，从老旧小区的能耗管理到高档写字楼的设施维护，每一个场景都非常贴合实际工作中的痛点。我特别欣赏它对财务报表解读的深度剖析，不仅仅是告诉你公式是什么，更重要的是解释了为什么在物业管理中要关注某些特定的财务指标，比如空置率对现金流的影响。做完一套模拟题后，我不再是死记硬背知识点，而是真正理解了这些规定背后的商业逻辑。很多同行都在抱怨市面上的资料要么太偏理论，要么就是题海战术，但这本书巧妙地找到了平衡点，既保证了知识的全面性，又通过实战模拟将学习的效率最大化。对于那些渴望通过考试并立刻上手工作的读者来说，这部分内容提供的经验值是无价的。

评分☆☆☆☆☆

这本书的章节逻辑梳理和知识点关联性的处理方式，简直是为我这种“逻辑思维型”学习者量身定做的。很多教材的组织结构是按照法规顺序简单堆砌，读起来非常跳跃。但这本书在编排上，明显采用了“问题导向——理论支撑——实操应用”的结构。例如，在讲解“客户关系管理”时，它首先提出了一个常见的业主投诉难题，然后才引出相关的法律责任和沟通技巧。这种叙述方式极大地增强了知识的粘合度。我发现，当我学习一个新的模块时，总能清晰地看到它与之前学过的“合同管理”或“公共秩序维护”之间的内在联系。特别是对于风险管理这一庞大主题，它不像其他书那样将风险分散在各个章节，而是单独提炼出来进行系统化梳理，从识别、评估到应对措施，形成了一个完整的闭环。这种结构上的精妙设计，使得知识点不再是孤立的信息碎片，而是构成了一个坚实的知识体系框架，对记忆和内化帮助巨大。

评分☆☆☆☆☆

从排版和阅读体验的角度来看，这本书的质量绝对是业内顶尖水平。我之前用过几本“影印版”的资料，字体小，行距挤，看上一个小时眼睛就酸涩难耐。但这一版在视觉设计上投入了足够的精力。重点内容的图表化处理非常到位，比如组织架构图、流程图和时间轴的使用，使得复杂的信息能够在视觉上迅速被捕获。而且，书中的术语注释做得非常细致，对于那些行业特有的缩写和行话，总能在页脚或旁注给出清晰的解释，这对于我们这些非科班出身的跨界人士来说，极大地降低了初期的理解门槛。我特别喜欢它在每条法规旁边会用不同的字体或底纹标注出“实务关键点”，这就像是编者在纸面上直接对我进行高亮提示，省去了我大量做笔记和反复查阅的时间。总而言之，它创造了一个舒适、高效的阅读环境，让长时间的备考过程变得不那么煎熬。

评分☆☆☆☆☆

我一直觉得，区分一本好的考试用书和普通参考书的关键，在于它对政策变动和行业前沿趋势的捕捉能力。这第二版教材在这方面做得相当出色，它没有固步自封于陈旧的监管框架，而是敏锐地融入了近年来住建部和地方物管部门发布的最新指导意见。比如，关于智慧物业和数字化转型的章节，不是简单地提及概念，而是深入分析了如何将物联网技术应用于设备预警和客户服务流程优化中，这一点在其他很多老旧版本中是看不到的。我尤其关注了关于绿色建筑和可持续发展的章节，书中对能效评级和物业费动态调整机制的探讨，显示出编者对未来物业管理发展方向的深刻洞察。这对我制定未来的职业规划非常有帮助，因为我知道，仅仅掌握了基础知识远远不够，必须站在行业前沿才能保持竞争力。这本书像是一个高屋建瓴的向导，指引我看到了未来十年物业管理行业的可能形态，而非仅仅满足于通过眼前的资格考试。

评分☆☆☆☆☆

本书在法律法规的引用和深度解读方面，展现了令人信服的专业水准。它不仅仅是简单地抄录《物业管理条例》的条文，更重要的是对这些条文在实际落地过程中可能产生的歧义和司法实践中的常见争议进行了深入的探讨和分析。比如，在讨论物业服务企业与业主委员会之间的关系界定时，书中援引了多个近年来的法院判例来佐证其观点，这极大地提升了理论的可信度和实用价值。我感觉这更像是一本资深律师或行业专家的工作手册，而不是一本应试教材。它教会我如何从法律的视角去审视每一个物业管理决策，例如，在进行设备大修决策时，如何确保招标程序的合法性以规避未来的法律风险。这种对“底线思维”的强调，对于我们这些未来需要承担重要管理职责的人来说至关重要，它让我明白，考试的意义不仅在于拿证，更在于培养一种严谨的、合规的职业素养。

评分☆☆☆☆☆

是复习迎考的一本好书。

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暂时没发现缺点

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是复习迎考的一本好书。

评分☆☆☆☆☆

还不错吧~还不错啊~~~

评分☆☆☆☆☆

归纳的比较全面，应给行！

评分☆☆☆☆☆

比书店便宜很多

评分☆☆☆☆☆

书的内容很详尽，题目丰富

评分☆☆☆☆☆

比书店便宜很多

评分☆☆☆☆☆

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