中国房地产思想系列丛书：商业地产返租揭秘 pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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欧辉煌 著

图书标签:

• 商业地产
• 返租
• 房地产投资
• 商业模式
• 资产管理
• 租赁
• 风险控制
• 案例分析
• 行业洞察
• 中国房地产

出版社： 广东经济出版社

ISBN：9787545435948

版次：1

商品编码：11577547

包装：平装

丛书名： 中国房地产思想系列丛书

开本：16开

出版时间：2014-10-01

用纸：胶版纸

页数：416

字数：461000

正文语种：中文

内容简介

　　《中国房地产思想系列丛书：商业地产返租揭秘》将从专业和商业价值的可实现方面探讨商铺分割销售和返租回报的合理性和可操作性，抹去蒙在它上面20多年的浮尘，用辩证的思想和真实的案例来证明它，从而实现中国商业地产的新路开辟，破解中国商业地产的世纪之问和10年命题。

作者简介

　　欧辉煌，中国商业地产风云人物之一，21世纪中国商业地产杰出青年领袖之一，中国商业地产战略规划专家和思想者、实战派。具有丰富的专业市场、主题商场、步行街商业、购物中心和城市综合体等多种商业形态的规划、开发、运营、管理及资源整合经验，卓越的市场分析和研究能力，精密的逻辑分析及精准的定位能力，独创商业规划运营体系。十几年来在国内的实操项目面积达七百万平方米，擅长企业战略、规划开发、招商运营及品牌营销等。现为天道投资管理中心董事，近年历任新世界集团旗下商业项目顾问、易居中国集团区域负责人、天海集团商业顾问、以及上海亿丰集团、浙江锦泰集团、奥邦集团、五洲集团、内蒙中泉集团、华泰集团等顾问。曾自操作过的案例：南宁嘉和国际社区、海南万宁雨林湾畔、海口新埠岛项目、中山科技新城太阳城项目、连云港福港集团、重庆汉国中心、广州中华广场项目、北京西卑大悦城项目、南京1912项目、西安奥林匹克花园、成都半山卫城等项目的顾问与管理执行。现任广东商业地产联盟副会长，长三角商业地产联盟副会长、广东省连锁协经营协会常务理事，中国房地产研究院名誉副院长、广东营销学会理事、中国商业地产产业研究院专家顾问团特约顾问等社会职务.获评中国策划人100强、中国商业地产最佳操盘手、中国商业地产卓越推动人物之一等等……

目录

第一部分 问题
第一章 商业地产项目为什么要返租
第一节 什么是返租
第二节 五花八门的返租手段
第三节 触目惊心的现象与事实
第四节 不返租可以吗
第五节 有的商业地产项目为什么不销售
第六节 可怕的返租陷阱
第七节 返租绑架中国商业地产
第二章 商业地产返租解决了什么问题
第一节 难以破解的商业所有权与经营权
第二节 商业利益平衡论
第三节 破解中国商业地产的经营密码
第四节 返租解决商业地产融资难题
第五节 小刀锯大树，何以撬动中国商业地产
第六节 商业地产中国式突围
第七节 商业怎么办？商业如何办
第三章 透过返租现象看商业地产本质
第一节 中国商业地产第一爆——沈阳太原街万达广场
第二节 谁在制造烂尾商业楼？谁将收购烂尾商业楼
第三节 返租是不治之症，还是重度感冒
第四节 万达不返租的利与弊
第五节 谁在走阳关道，谁在过独木桥
第六节 惊天骗术——窃钩者诛，窃国者为诸侯
第七节 还原返租真相

第二部分 解析
第四章 商业地产租售利弊论
第一节 商业地产租售模式分析
第二节 只租不售——为何可望不可即
第三节 整租整售——瘦肉卖个豆腐价
第四节 租售结合——商业地产的现实路径
第五节 寻路中国商业地产
第五章 商业地产销售方法论
第一节 中国商业地产销售模式分析
第二节 外围街区式商铺销售
第三节 低楼层商铺分割销售
第四节 全楼层分割销售
第五节 独栋街区拖带式商铺销售
第六节 订单式商铺销售
第七节 销售与返租的纠结分合
第六章 商业地产经营方向论
第一节 什么样的开发商，才有条件持有商业地产
第二节 商业地产3年返租以后怎么办
第三节 商业地产与性格命运论
第四节 经营利益博弈
第五节 购物中心经营收益模式分析
第六节 百货化市场经营收益模式分析

第三部分 对策
第七章 金典广场启示录
第一节 金典广场不只属于南海，也属于中国
第二节 螺蛳壳里做道场
第三节 往事不堪回首
第四节 如何从招商失败中涅槃重生
第五节 “笨人”创造金典广场的未来
第六节 如何创造多赢格局
第七节 分割销售商铺年回报25％～30％，这不是神话
第八节 金典广场改变了什么
第八章 销售型商铺经营成功实例
第一节 牌坊与婊子论
第二节 这不是个难题
第三节 佛山有个东方广场
第四节 云浮有个时代广场
第五节 时代广场再认识
第六节 时代广场何以能够持续良性运营
第七节 全新的商业经营模式已经诞生
第九章 谁在改变中国商业地产的未来
第一节 开发商不具备的能力
第二节 做中国商业地产的“癌症克星”
第三节 我们帮你制定不是陷阱的销售价格策略
第四节 负责任的商铺销售方案
第五节 经营团队后面“隐形的翅膀”
第六节 连锁化发展与扩张
第七节 天道，替天行道

后记 问中国商业地产，谁主沉浮

精彩书摘

　　《中国房地产思想系列丛书：商业地产返租揭秘》：
　　同时，万达集团也很快看到了产权式商铺的问题。由于分散经营管理造成的预期收益无法达到，万达集团因此在2004年向355位业主提出了返租计划：从2004年到2007年期间，由沈阳万达商业广场管理有限公司负责向业主支付约定的租金，商铺交由万达统一经营。另一方面，沈阳万达商业广场的产权式商铺进行了重新包装，并且加盖了大棚，安装了中央空调、液晶广告屏和通往地下的滚梯，将地下停车场改造为商业铺面。
　　到了2005年，尽管万达集团付出了许多努力，却还是没能扭转乾坤。在冷清了又一年之后，万达集团选择了“拆迁”，希望通过退铺的方式一次性解决投资商铺的业主今后的收益问题，这也就在形式上终结了沈阳万达商业广场“产权式商铺”的历史。
　　据悉，万达集团承诺业主年返租回报的金额为业主总投资的8%，以沈阳万达商业广场商铺销售大约8亿元的总金额计算，每年给业主的返租金额将是6400万元，3年的总额将接近2亿元。但是，产权式商铺开业以后，在经营上毫无起色，这就意味着要加上2004年万达一次性投入的改造费用。截至2004年9月，投入的1亿多元的资金并没有给产权式商铺注入一丝活力，也没有达到万达集团扶持旺场的初衷。
　　业界认为，一般一个新的商业项目需要3~5年的市场培育期，而沈阳万达商业广场中的产权式商铺是种种问题导致的积重难返。面对这样的现状，在2007年，也就是万达承诺返租的第一个3年时限结束的时候，如果产权式商铺仍然不能走上正轨，进入良性发展，那么万达又将如何面对业主的收益问题呢？此时的拆迁不论是对于万达还是产权式商铺的投资业主，都有些武侠的味道——英雄为了不让毒素侵人心脏，只能忍痛断臂。五、产权式商铺的硬伤在哪
　　万达集团并不是商界的无名小卒，在2003年时，万达集团通过与沃尔玛等众多国内外零售业巨头的合作，创造了“订单地产”。而且，在沈阳万达商业广场中的产权商铺陷入经营困境之后，万达集团也迅速采取了“稳定-返租-改造”的措施，但为什么回天乏术呢？
　　沈阳万达商业广场是万达集团在长春、济南、南京等开发单体式商业广场后，首次尝试多店组合形式的商业广场，也是当时万达投资最大的商业广场项目。然而，就像长春万达商业广场一样，尽管万达注意到了业态方面的差异化，却没有正确估计人们的消费习惯，使得“由主力店为商铺吸引客流”的构想成为空谈。
　　尽管有以上两处硬伤，导致产权式商铺难以实现经营的本质原因却是产权的分散。万达集团发展研究部于2005年做过一个调查，选了中国30个有代表性的大型购物中心做模型，结果发现，在中国，凡是做销售性的购物中心的，90010的经营状况都不好，剩下的10%也仅能勉强维持。甚至认为，凡是把商业地产做成追求短期现金流形式的商业中心，几乎没有一个是成功的。六、用重建终结产权分散
　　既然产权分散已经被公认为商业地产陷入困境的“罪魁祸首”，那么，对于万达来说，或者彻底放弃或退出沈阳万达商业广场产权式商铺今后的经营管理，或者彻底改变产权式商铺的产权归属问题，使这块土地的发展走上康庄大道，成为万达集团不得不面对的选择。万达选择了后者。
　　自2004年以后，万达集团就已经宣布“今后开发的商业地产项目的商铺争取只租不售”。而在国内众多地产专家和商界人士异口同声声讨产权式商铺的投资风险时，产权式商铺作为失败的产品形式已是“老鼠过街人人喊打”。作为商铺类产品，能够用于经营是商铺的使用价值，而产权式商铺独立经营、各自为政的经营理念，显然不能满足大型商业地产乃至城市综合体“差异与互补”的要求。
　　七、万达广场真的做到了“只租不售”吗
　　相对于国内的其他房地产开发商，万达一直具有较强的资金实力。沈阳太原街万达广场拆除重建时，万达退回给原投资者的资金达到6亿元，而且还不含3年返租回报近2亿元的租金回报。
　　一个开发商怎样舍得将已经进口袋的钱再次掏出去，而且是6亿元之多？
　　对于大多数开发商来说；这样的拆除重建是不现实的。很多开发商选择逃避，甚至逃之天天。投资者投诉万达广场“不兑现承诺”，但对于开发商来说，“不兑现承诺又怎样？”，即使将万达告上法庭，万达也无须为此承担过多的连带责任。在一个商业社会里，投资有风险，一个愿打，一个愿挨，谁能保证你的投资一定发财呢？
　　……

前言/序言

商业地产租赁的深度透视：传统与创新模式的商业逻辑与风险管控 丛书定位： 本书系“中国房地产思想系列丛书”中的一部，专注于剖析中国商业地产在运营模式、资本运作及市场风险管理等多个维度上的核心议题。本卷聚焦于商业地产租赁活动中最为复杂和关键的一环——承租方与出租方之间基于长期或短期承诺产生的经济关系及其演化规律。 本书旨在超越表面的交易描述，深入挖掘驱动商业地产租赁决策背后的宏观经济环境、行业发展趋势以及微观企业战略，为行业参与者提供一套系统、严谨的分析框架。 核心内容概述： 本书的探讨范畴涵盖了商业地产租赁实践中的多个关键面向，结构上力求全面覆盖从理论基石到实战策略的完整链条。 第一部分：商业地产租赁的理论基础与环境解析 本部分首先确立了理解商业地产租赁行为的理论框架。我们从房地产经济学和金融学的基本原理出发，界定了商业地产租赁权的价值构成，并阐述了在不同经济周期下，租赁溢价和租金的动态调整机制。 宏观经济环境与租赁市场： 深入分析了GDP增速、消费结构变化、人口流动趋势及货币政策对商业地产租赁需求的传导机制。重点探讨了在中国城市化进程放缓和存量竞争加剧的背景下，租赁市场的供需失衡现象及其对租金水平的抑制作用。 不同业态的租赁特性： 详细区分了零售百货、写字楼、工业地产及专业市场在租赁合同结构、租期偏好、租金计算方式（固定租金、浮动租金比例、营业额提成比例）上的显著差异。例如，探讨了零售地产中“保底租金+营业额提成”模式背后的风险共担机制。 法律与监管框架： 系统梳理了《民法典》中关于租赁合同的规定，重点解读了在商业租赁中关于优先续租权、装修补偿、违约责任认定及司法实践中的热点争议，为合同起草与谈判提供法律指引。 第二部分：主流租赁模式的结构性分析与价值重塑 本部分将视角投向当前市场上主流和新兴的租赁模式，对其内部逻辑、财务影响及潜在风险进行细致解剖。 标准长期租赁合同的构建与管理： 剖析了标准商业租赁合同中关键条款的拟定策略，包括递增幅度设定、免租期的谈判艺术、物业管理费用的分摊原则等。重点分析了在通胀预期不确定时期，如何平衡出租方稳定收益与承租方成本控制的需求。 “售后回租”模式的财务工程学： 这一部分将商业地产的“售后回租”视为一种复杂的资产负债表管理工具。我们不仅讨论了这种模式在优化出租方财务报表（如降低资产负债率、释放流动性）中的应用，更深入探讨了回租方（承租方）在会计准则下对租赁负债确认的严格要求，以及如何评估这种操作对企业长期资本成本的影响。 短期、灵活租赁与共享办公空间的崛起： 针对新经济形态下对空间灵活性需求的激增，本书详细分析了共享办公、孵化器等“空间即服务”（Space-as-a-Service）模式的商业逻辑。探讨了运营商如何通过高频次的租赁和管理服务，实现对传统固定租赁收入的有效补充和超越，以及其对传统物业持有方带来的颠覆性挑战。 第三部分：租赁过程中的风险识别与量化管理 租赁关系并非一成不变，其价值实现依赖于对潜在风险的预判和有效隔离。本部分专注于风险管理技术在租赁实践中的应用。 信用风险评估与租户筛选： 构建了一套针对不同类型承租主体的信用评级体系。对于企业承租人，评估其行业地位、现金流稳定性、债务杠杆率；对于零售租户，则侧重于对其产品吸引力、客流量及坪效的量化分析。强调了对最终实际控制人（Ultimate Beneficial Owner, UBO）的穿透式审查。 租金拖欠与退出机制的实操： 详细阐述了从预警信号识别到法律催收、强制执行的全流程操作。分析了在不同司法管辖区内，出租方收回物业的效率与成本，并探讨了通过担保、保证金、银行保函等方式对冲租金支付风险的有效性。 资产价值与租赁现金流的联动分析： 探讨了租赁收益率（Capitalization Rate）与物业资产估值之间的内在联系。通过折现现金流模型（DCF），演示了租赁合同条款的微小变动（如租金增长率、合同剩余年限）如何对当前物业的市场估值产生显著影响。特别关注了“空置风险”（Vacancy Risk）和“租户更替成本”（Turnover Cost）在估值模型中的量化处理。 第四部分：租赁关系中的利益平衡与长期合作构建 成功的商业租赁是建立在长期、互信的基础上的共赢关系，而非简单的零和博弈。 租赁谈判的策略博弈： 提供了针对高杠杆、低毛利或高成长性企业的谈判策略地图。讨论了如何利用市场信息不对称性、利用时间价值以及构建多维度交换条件（如共同营销投入、优先信息获取权等）来实现己方利益最大化。 绿色建筑与ESG对租赁合同的影响： 审视了全球可持续发展趋势对商业地产租赁条款的渗透。探讨了引入能耗指标、绿色认证要求、碳排放责任划分等条款如何成为新一代租赁合同的核心竞争力，并影响资产的未来可处置性。 技术赋能下的租赁管理： 介绍了利用PropTech（房地产科技）工具，如AI驱动的需求预测、区块链在租赁合同存证与流转中的应用，以及物联网（IoT）技术在精细化物业运营和租户体验提升方面的实践案例，旨在提升租赁资产的运营效率和租户黏性。 总结： 本书的撰写旨在为中国商业地产的投资者、开发商、运营商以及大型企业不动产部门提供一个深入理解和驾驭租赁复杂性的工具箱。它不提供简单的“秘籍”，而是通过严谨的分析，揭示不同租赁策略背后的经济后果和潜在陷阱，助力从业者在快速变化的商业环境中做出更为审慎和高明的决策。本书面向的读者群体是具有一定行业基础，寻求从战术层面提升到战略层面理解商业地产租赁核心逻辑的专业人士。

评分☆☆☆☆☆

我一直对商业地产中的“返租”模式感到好奇，它听起来像是一个非常诱人的投资方式，但同时也让我心存疑虑。在信息爆炸的时代，很多投资机会似乎都披着华丽的外衣，但深入了解后，才发现隐藏着不小的风险。我特别想知道，那些宣称能够带来高额稳定租金回报的商业地产项目，它们背后的盈利模式究竟是怎样的？是真的依靠项目自身的商业价值和运营能力，还是通过一些金融手段来包装？这本书如果能深入浅出地剖析这些商业逻辑，用通俗易懂的语言解释复杂的概念，并且结合一些真实的案例分析，那就太棒了。我希望能够从中学习到如何辨别一个项目的真实价值，如何评估其潜在的风险，以及如何在投资过程中保护自己的权益。尤其是在当前经济形势下，任何一项投资都需要谨慎，而对于商业地产这种周期性较强的领域，更需要有专业的知识作为支撑。

评分☆☆☆☆☆

这本书的封面设计倒是挺吸引人的，一种深沉的蓝色调，配合着一些抽象的线条，看上去很有专业感。我最近一直在关注房地产市场，尤其是商业地产这一块，总觉得里面水很深，尤其是那些所谓的“返租”模式，听起来像是馅饼，但实际操作起来，总感觉背后有隐藏的风险。我特别想了解，这些返租的商业地产项目，究竟是怎么做到承诺高额回报的？它们背后是否有成熟的运营模式和风险控制机制？还是说，很多时候只是一个包装出来的概念，一旦市场风向转变，就容易崩盘？我希望这本书能够深入浅出地剖析这些问题，用真实的案例和数据来支撑它的观点，而不是空泛的理论。毕竟，作为普通投资者，我们最需要的就是清晰、准确、可信的信息，能够帮助我们做出明智的决策。我特别期待书中能够有一些关于如何辨别虚假宣传、规避陷阱的实用建议，这样才能真正让读者受益。

评分☆☆☆☆☆

对于我这样刚开始涉足商业地产投资的新手来说，关于“返租”的各种宣传常常让我感到眼花缭乱，但也让我感到一丝不安。我总觉得，天上不会掉馅饼，那些承诺的“高回报”背后，肯定隐藏着不为人知的秘密。我迫切需要一本能够深入揭示商业地产返租真相的书籍，它应该能够告诉我，究竟是什么让一些项目能够做到长期稳定的高租金回报？是独特的商业模式，还是精明的市场定位？又或者，这只是一种短期吸引资金的手段，风险最终由谁承担？我希望这本书能够像一面镜子，照出返租模式的光鲜外表下的真实面貌，让我能够清楚地看到其中的机遇与挑战。我特别希望书中能提供一些实用的分析框架，让我学会如何从项目选址、业态规划、租户资质、合同条款等多个维度来评估一个返租项目的优劣，从而做出更理性的投资决策。

评分☆☆☆☆☆

作为一个对商业地产投资有着浓厚兴趣的普通上班族，我一直苦于信息不对称的问题。市面上关于房地产的书籍不少，但真正能讲清楚商业地产运作规律，尤其是像“返租”这种操作模式背后细节的，却少之又少。我一直很好奇，那些开发商或者销售人员口中承诺的“高额租金回报”，究竟是从何而来？是项目本身的盈利能力强，还是通过某种财务杠杆在支撑？有没有可能，这个“返租”的概念，其实是一种变相的融资手段，而风险最终还是转嫁到了投资者身上？我希望这本书能像一个经验丰富的向导，带我穿越迷雾，看透商业地产返租的本质。我想了解，那些成功的返租项目，它们在选址、定位、招商、运营管理上有什么过人之处？而那些失败的项目，又栽在了哪些地方？这本书如果能提供一些“避雷指南”，让我知道应该从哪些角度去考察一个返租项目，避免掉入陷阱，那就太有价值了。

评分☆☆☆☆☆

商业地产的返租模式，一直是我关注的焦点，因为它承载了许多投资者对稳定收益的期望，但同时也充满了不确定性。我常常在想，那些声称能够提供高额回报的返租项目，它们是如何实现的？是凭借项目的核心竞争力，还是某种财务技巧？有没有可能，所谓的“高回报”只是一个美好的愿景，实际操作中却漏洞百出，最终让投资者承担高风险？我希望这本书能够像一位经验丰富的“侦探”，深入剖析商业地产返租的运作机制，揭开那些不为人知的“秘密”。我期待书中能够提供一些真实的案例分析，通过对比成功的和失败的项目，来展示返租模式的各种可能性及其背后的逻辑。更重要的是，我希望能够从中学习到如何识别一个项目是否具有可持续的盈利能力，如何规避那些承诺不切实际回报的陷阱，让我的投资更加稳健和理性。

评分☆☆☆☆☆

中国房地产思想系列丛书：商业地产返租揭秘 不错

评分☆☆☆☆☆

不错，从源头了解一下

评分☆☆☆☆☆

一般

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非常满意！

评分☆☆☆☆☆

晚上下单，第二天货就到了

评分☆☆☆☆☆

书不错，包装也完整，给公司买的，很好哦。

评分☆☆☆☆☆

还是解析的比较透彻的，好评。

评分☆☆☆☆☆

买回来炖着

评分☆☆☆☆☆

有操作性，商业地产从业者还是值得买一本系统地看一下。