中國房地産思想係列叢書：商業地産返租揭秘 pdf epub mobi txt 電子書 下載 2025

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歐輝煌 著

圖書標籤:

• 商業地産
• 返租
• 房地産投資
• 商業模式
• 資産管理
• 租賃
• 風險控製
• 案例分析
• 行業洞察
• 中國房地産

齣版社： 廣東經濟齣版社

ISBN：9787545435948

版次：1

商品編碼：11577547

包裝：平裝

叢書名： 中國房地産思想係列叢書

開本：16開

齣版時間：2014-10-01

用紙：膠版紙

頁數：416

字數：461000

正文語種：中文

內容簡介

　　《中國房地産思想係列叢書：商業地産返租揭秘》將從專業和商業價值的可實現方麵探討商鋪分割銷售和返租迴報的閤理性和可操作性，抹去濛在它上麵20多年的浮塵，用辯證的思想和真實的案例來證明它，從而實現中國商業地産的新路開闢，破解中國商業地産的世紀之問和10年命題。

作者簡介

　　歐輝煌，中國商業地産風雲人物之一，21世紀中國商業地産傑齣青年領袖之一，中國商業地産戰略規劃專傢和思想者、實戰派。具有豐富的專業市場、主題商場、步行街商業、購物中心和城市綜閤體等多種商業形態的規劃、開發、運營、管理及資源整閤經驗，卓越的市場分析和研究能力，精密的邏輯分析及精準的定位能力，獨創商業規劃運營體係。十幾年來在國內的實操項目麵積達七百萬平方米，擅長企業戰略、規劃開發、招商運營及品牌營銷等。現為天道投資管理中心董事，近年曆任新世界集團旗下商業項目顧問、易居中國集團區域負責人、天海集團商業顧問、以及上海億豐集團、浙江錦泰集團、奧邦集團、五洲集團、內濛中泉集團、華泰集團等顧問。曾自操作過的案例：南寜嘉和國際社區、海南萬寜雨林灣畔、海口新埠島項目、中山科技新城太陽城項目、連雲港福港集團、重慶漢國中心、廣州中華廣場項目、北京西卑大悅城項目、南京1912項目、西安奧林匹剋花園、成都半山衛城等項目的顧問與管理執行。現任廣東商業地産聯盟副會長，長三角商業地産聯盟副會長、廣東省連鎖協經營協會常務理事，中國房地産研究院名譽副院長、廣東營銷學會理事、中國商業地産産業研究院專傢顧問團特約顧問等社會職務.獲評中國策劃人100強、中國商業地産最佳操盤手、中國商業地産卓越推動人物之一等等……

目錄

第一部分 問題
第一章 商業地産項目為什麼要返租
第一節 什麼是返租
第二節 五花八門的返租手段
第三節 觸目驚心的現象與事實
第四節 不返租可以嗎
第五節 有的商業地産項目為什麼不銷售
第六節 可怕的返租陷阱
第七節 返租綁架中國商業地産
第二章 商業地産返租解決瞭什麼問題
第一節 難以破解的商業所有權與經營權
第二節 商業利益平衡論
第三節 破解中國商業地産的經營密碼
第四節 返租解決商業地産融資難題
第五節 小刀鋸大樹，何以撬動中國商業地産
第六節 商業地産中國式突圍
第七節 商業怎麼辦？商業如何辦
第三章 透過返租現象看商業地産本質
第一節 中國商業地産第一爆——瀋陽太原街萬達廣場
第二節 誰在製造爛尾商業樓？誰將收購爛尾商業樓
第三節 返租是不治之癥，還是重度感冒
第四節 萬達不返租的利與弊
第五節 誰在走陽關道，誰在過獨木橋
第六節 驚天騙術——竊鈎者誅，竊國者為諸侯
第七節 還原返租真相

第二部分 解析
第四章 商業地産租售利弊論
第一節 商業地産租售模式分析
第二節 隻租不售——為何可望不可即
第三節 整租整售——瘦肉賣個豆腐價
第四節 租售結閤——商業地産的現實路徑
第五節 尋路中國商業地産
第五章 商業地産銷售方法論
第一節 中國商業地産銷售模式分析
第二節 外圍街區式商鋪銷售
第三節 低樓層商鋪分割銷售
第四節 全樓層分割銷售
第五節 獨棟街區拖帶式商鋪銷售
第六節 訂單式商鋪銷售
第七節 銷售與返租的糾結分閤
第六章 商業地産經營方嚮論
第一節 什麼樣的開發商，纔有條件持有商業地産
第二節 商業地産3年返租以後怎麼辦
第三節 商業地産與性格命運論
第四節 經營利益博弈
第五節 購物中心經營收益模式分析
第六節 百貨化市場經營收益模式分析

第三部分 對策
第七章 金典廣場啓示錄
第一節 金典廣場不隻屬於南海，也屬於中國
第二節 螺螄殼裏做道場
第三節 往事不堪迴首
第四節 如何從招商失敗中涅槃重生
第五節 “笨人”創造金典廣場的未來
第六節 如何創造多贏格局
第七節 分割銷售商鋪年迴報25％～30％，這不是神話
第八節 金典廣場改變瞭什麼
第八章 銷售型商鋪經營成功實例
第一節 牌坊與婊子論
第二節 這不是個難題
第三節 佛山有個東方廣場
第四節 雲浮有個時代廣場
第五節 時代廣場再認識
第六節 時代廣場何以能夠持續良性運營
第七節 全新的商業經營模式已經誕生
第九章 誰在改變中國商業地産的未來
第一節 開發商不具備的能力
第二節 做中國商業地産的“癌癥剋星”
第三節 我們幫你製定不是陷阱的銷售價格策略
第四節 負責任的商鋪銷售方案
第五節 經營團隊後麵“隱形的翅膀”
第六節 連鎖化發展與擴張
第七節 天道，替天行道

後記 問中國商業地産，誰主沉浮

精彩書摘

　　《中國房地産思想係列叢書：商業地産返租揭秘》：
　　同時，萬達集團也很快看到瞭産權式商鋪的問題。由於分散經營管理造成的預期收益無法達到，萬達集團因此在2004年嚮355位業主提齣瞭返租計劃：從2004年到2007年期間，由瀋陽萬達商業廣場管理有限公司負責嚮業主支付約定的租金，商鋪交由萬達統一經營。另一方麵，瀋陽萬達商業廣場的産權式商鋪進行瞭重新包裝，並且加蓋瞭大棚，安裝瞭中央空調、液晶廣告屏和通往地下的滾梯，將地下停車場改造為商業鋪麵。
　　到瞭2005年，盡管萬達集團付齣瞭許多努力，卻還是沒能扭轉乾坤。在冷清瞭又一年之後，萬達集團選擇瞭“拆遷”，希望通過退鋪的方式一次性解決投資商鋪的業主今後的收益問題，這也就在形式上終結瞭瀋陽萬達商業廣場“産權式商鋪”的曆史。
　　據悉，萬達集團承諾業主年返租迴報的金額為業主總投資的8%，以瀋陽萬達商業廣場商鋪銷售大約8億元的總金額計算，每年給業主的返租金額將是6400萬元，3年的總額將接近2億元。但是，産權式商鋪開業以後，在經營上毫無起色，這就意味著要加上2004年萬達一次性投入的改造費用。截至2004年9月，投入的1億多元的資金並沒有給産權式商鋪注入一絲活力，也沒有達到萬達集團扶持旺場的初衷。
　　業界認為，一般一個新的商業項目需要3~5年的市場培育期，而瀋陽萬達商業廣場中的産權式商鋪是種種問題導緻的積重難返。麵對這樣的現狀，在2007年，也就是萬達承諾返租的第一個3年時限結束的時候，如果産權式商鋪仍然不能走上正軌，進入良性發展，那麼萬達又將如何麵對業主的收益問題呢？此時的拆遷不論是對於萬達還是産權式商鋪的投資業主，都有些武俠的味道——英雄為瞭不讓毒素侵人心髒，隻能忍痛斷臂。五、産權式商鋪的硬傷在哪
　　萬達集團並不是商界的無名小卒，在2003年時，萬達集團通過與沃爾瑪等眾多國內外零售業巨頭的閤作，創造瞭“訂單地産”。而且，在瀋陽萬達商業廣場中的産權商鋪陷入經營睏境之後，萬達集團也迅速采取瞭“穩定-返租-改造”的措施，但為什麼迴天乏術呢？
　　瀋陽萬達商業廣場是萬達集團在長春、濟南、南京等開發單體式商業廣場後，首次嘗試多店組閤形式的商業廣場，也是當時萬達投資最大的商業廣場項目。然而，就像長春萬達商業廣場一樣，盡管萬達注意到瞭業態方麵的差異化，卻沒有正確估計人們的消費習慣，使得“由主力店為商鋪吸引客流”的構想成為空談。
　　盡管有以上兩處硬傷，導緻産權式商鋪難以實現經營的本質原因卻是産權的分散。萬達集團發展研究部於2005年做過一個調查，選瞭中國30個有代錶性的大型購物中心做模型，結果發現，在中國，凡是做銷售性的購物中心的，90010的經營狀況都不好，剩下的10%也僅能勉強維持。甚至認為，凡是把商業地産做成追求短期現金流形式的商業中心，幾乎沒有一個是成功的。六、用重建終結産權分散
　　既然産權分散已經被公認為商業地産陷入睏境的“罪魁禍首”，那麼，對於萬達來說，或者徹底放棄或退齣瀋陽萬達商業廣場産權式商鋪今後的經營管理，或者徹底改變産權式商鋪的産權歸屬問題，使這塊土地的發展走上康莊大道，成為萬達集團不得不麵對的選擇。萬達選擇瞭後者。
　　自2004年以後，萬達集團就已經宣布“今後開發的商業地産項目的商鋪爭取隻租不售”。而在國內眾多地産專傢和商界人士異口同聲聲討産權式商鋪的投資風險時，産權式商鋪作為失敗的産品形式已是“老鼠過街人人喊打”。作為商鋪類産品，能夠用於經營是商鋪的使用價值，而産權式商鋪獨立經營、各自為政的經營理念，顯然不能滿足大型商業地産乃至城市綜閤體“差異與互補”的要求。
　　七、萬達廣場真的做到瞭“隻租不售”嗎
　　相對於國內的其他房地産開發商，萬達一直具有較強的資金實力。瀋陽太原街萬達廣場拆除重建時，萬達退迴給原投資者的資金達到6億元，而且還不含3年返租迴報近2億元的租金迴報。
　　一個開發商怎樣捨得將已經進口袋的錢再次掏齣去，而且是6億元之多？
　　對於大多數開發商來說；這樣的拆除重建是不現實的。很多開發商選擇逃避，甚至逃之天天。投資者投訴萬達廣場“不兌現承諾”，但對於開發商來說，“不兌現承諾又怎樣？”，即使將萬達告上法庭，萬達也無須為此承擔過多的連帶責任。在一個商業社會裏，投資有風險，一個願打，一個願挨，誰能保證你的投資一定發財呢？
　　……

前言/序言

商業地産租賃的深度透視：傳統與創新模式的商業邏輯與風險管控 叢書定位： 本書係“中國房地産思想係列叢書”中的一部，專注於剖析中國商業地産在運營模式、資本運作及市場風險管理等多個維度上的核心議題。本捲聚焦於商業地産租賃活動中最為復雜和關鍵的一環——承租方與齣租方之間基於長期或短期承諾産生的經濟關係及其演化規律。 本書旨在超越錶麵的交易描述，深入挖掘驅動商業地産租賃決策背後的宏觀經濟環境、行業發展趨勢以及微觀企業戰略，為行業參與者提供一套係統、嚴謹的分析框架。 核心內容概述： 本書的探討範疇涵蓋瞭商業地産租賃實踐中的多個關鍵麵嚮，結構上力求全麵覆蓋從理論基石到實戰策略的完整鏈條。 第一部分：商業地産租賃的理論基礎與環境解析 本部分首先確立瞭理解商業地産租賃行為的理論框架。我們從房地産經濟學和金融學的基本原理齣發，界定瞭商業地産租賃權的價值構成，並闡述瞭在不同經濟周期下，租賃溢價和租金的動態調整機製。 宏觀經濟環境與租賃市場： 深入分析瞭GDP增速、消費結構變化、人口流動趨勢及貨幣政策對商業地産租賃需求的傳導機製。重點探討瞭在中國城市化進程放緩和存量競爭加劇的背景下，租賃市場的供需失衡現象及其對租金水平的抑製作用。 不同業態的租賃特性： 詳細區分瞭零售百貨、寫字樓、工業地産及專業市場在租賃閤同結構、租期偏好、租金計算方式（固定租金、浮動租金比例、營業額提成比例）上的顯著差異。例如，探討瞭零售地産中“保底租金+營業額提成”模式背後的風險共擔機製。 法律與監管框架： 係統梳理瞭《民法典》中關於租賃閤同的規定，重點解讀瞭在商業租賃中關於優先續租權、裝修補償、違約責任認定及司法實踐中的熱點爭議，為閤同起草與談判提供法律指引。 第二部分：主流租賃模式的結構性分析與價值重塑 本部分將視角投嚮當前市場上主流和新興的租賃模式，對其內部邏輯、財務影響及潛在風險進行細緻解剖。 標準長期租賃閤同的構建與管理： 剖析瞭標準商業租賃閤同中關鍵條款的擬定策略，包括遞增幅度設定、免租期的談判藝術、物業管理費用的分攤原則等。重點分析瞭在通脹預期不確定時期，如何平衡齣租方穩定收益與承租方成本控製的需求。 “售後迴租”模式的財務工程學： 這一部分將商業地産的“售後迴租”視為一種復雜的資産負債錶管理工具。我們不僅討論瞭這種模式在優化齣租方財務報錶（如降低資産負債率、釋放流動性）中的應用，更深入探討瞭迴租方（承租方）在會計準則下對租賃負債確認的嚴格要求，以及如何評估這種操作對企業長期資本成本的影響。 短期、靈活租賃與共享辦公空間的崛起： 針對新經濟形態下對空間靈活性需求的激增，本書詳細分析瞭共享辦公、孵化器等“空間即服務”（Space-as-a-Service）模式的商業邏輯。探討瞭運營商如何通過高頻次的租賃和管理服務，實現對傳統固定租賃收入的有效補充和超越，以及其對傳統物業持有方帶來的顛覆性挑戰。 第三部分：租賃過程中的風險識彆與量化管理 租賃關係並非一成不變，其價值實現依賴於對潛在風險的預判和有效隔離。本部分專注於風險管理技術在租賃實踐中的應用。 信用風險評估與租戶篩選： 構建瞭一套針對不同類型承租主體的信用評級體係。對於企業承租人，評估其行業地位、現金流穩定性、債務杠杆率；對於零售租戶，則側重於對其産品吸引力、客流量及坪效的量化分析。強調瞭對最終實際控製人（Ultimate Beneficial Owner, UBO）的穿透式審查。 租金拖欠與退齣機製的實操： 詳細闡述瞭從預警信號識彆到法律催收、強製執行的全流程操作。分析瞭在不同司法管轄區內，齣租方收迴物業的效率與成本，並探討瞭通過擔保、保證金、銀行保函等方式對衝租金支付風險的有效性。 資産價值與租賃現金流的聯動分析： 探討瞭租賃收益率（Capitalization Rate）與物業資産估值之間的內在聯係。通過摺現現金流模型（DCF），演示瞭租賃閤同條款的微小變動（如租金增長率、閤同剩餘年限）如何對當前物業的市場估值産生顯著影響。特彆關注瞭“空置風險”（Vacancy Risk）和“租戶更替成本”（Turnover Cost）在估值模型中的量化處理。 第四部分：租賃關係中的利益平衡與長期閤作構建 成功的商業租賃是建立在長期、互信的基礎上的共贏關係，而非簡單的零和博弈。 租賃談判的策略博弈： 提供瞭針對高杠杆、低毛利或高成長性企業的談判策略地圖。討論瞭如何利用市場信息不對稱性、利用時間價值以及構建多維度交換條件（如共同營銷投入、優先信息獲取權等）來實現己方利益最大化。 綠色建築與ESG對租賃閤同的影響： 審視瞭全球可持續發展趨勢對商業地産租賃條款的滲透。探討瞭引入能耗指標、綠色認證要求、碳排放責任劃分等條款如何成為新一代租賃閤同的核心競爭力，並影響資産的未來可處置性。 技術賦能下的租賃管理： 介紹瞭利用PropTech（房地産科技）工具，如AI驅動的需求預測、區塊鏈在租賃閤同存證與流轉中的應用，以及物聯網（IoT）技術在精細化物業運營和租戶體驗提升方麵的實踐案例，旨在提升租賃資産的運營效率和租戶黏性。 總結： 本書的撰寫旨在為中國商業地産的投資者、開發商、運營商以及大型企業不動産部門提供一個深入理解和駕馭租賃復雜性的工具箱。它不提供簡單的“秘籍”，而是通過嚴謹的分析，揭示不同租賃策略背後的經濟後果和潛在陷阱，助力從業者在快速變化的商業環境中做齣更為審慎和高明的決策。本書麵嚮的讀者群體是具有一定行業基礎，尋求從戰術層麵提升到戰略層麵理解商業地産租賃核心邏輯的專業人士。

評分☆☆☆☆☆

這本書的封麵設計倒是挺吸引人的，一種深沉的藍色調，配閤著一些抽象的綫條，看上去很有專業感。我最近一直在關注房地産市場，尤其是商業地産這一塊，總覺得裏麵水很深，尤其是那些所謂的“返租”模式，聽起來像是餡餅，但實際操作起來，總感覺背後有隱藏的風險。我特彆想瞭解，這些返租的商業地産項目，究竟是怎麼做到承諾高額迴報的？它們背後是否有成熟的運營模式和風險控製機製？還是說，很多時候隻是一個包裝齣來的概念，一旦市場風嚮轉變，就容易崩盤？我希望這本書能夠深入淺齣地剖析這些問題，用真實的案例和數據來支撐它的觀點，而不是空泛的理論。畢竟，作為普通投資者，我們最需要的就是清晰、準確、可信的信息，能夠幫助我們做齣明智的決策。我特彆期待書中能夠有一些關於如何辨彆虛假宣傳、規避陷阱的實用建議，這樣纔能真正讓讀者受益。

評分☆☆☆☆☆

我一直對商業地産中的“返租”模式感到好奇，它聽起來像是一個非常誘人的投資方式，但同時也讓我心存疑慮。在信息爆炸的時代，很多投資機會似乎都披著華麗的外衣，但深入瞭解後，纔發現隱藏著不小的風險。我特彆想知道，那些宣稱能夠帶來高額穩定租金迴報的商業地産項目，它們背後的盈利模式究竟是怎樣的？是真的依靠項目自身的商業價值和運營能力，還是通過一些金融手段來包裝？這本書如果能深入淺齣地剖析這些商業邏輯，用通俗易懂的語言解釋復雜的概念，並且結閤一些真實的案例分析，那就太棒瞭。我希望能夠從中學習到如何辨彆一個項目的真實價值，如何評估其潛在的風險，以及如何在投資過程中保護自己的權益。尤其是在當前經濟形勢下，任何一項投資都需要謹慎，而對於商業地産這種周期性較強的領域，更需要有專業的知識作為支撐。

評分☆☆☆☆☆

對於我這樣剛開始涉足商業地産投資的新手來說，關於“返租”的各種宣傳常常讓我感到眼花繚亂，但也讓我感到一絲不安。我總覺得，天上不會掉餡餅，那些承諾的“高迴報”背後，肯定隱藏著不為人知的秘密。我迫切需要一本能夠深入揭示商業地産返租真相的書籍，它應該能夠告訴我，究竟是什麼讓一些項目能夠做到長期穩定的高租金迴報？是獨特的商業模式，還是精明的市場定位？又或者，這隻是一種短期吸引資金的手段，風險最終由誰承擔？我希望這本書能夠像一麵鏡子，照齣返租模式的光鮮外錶下的真實麵貌，讓我能夠清楚地看到其中的機遇與挑戰。我特彆希望書中能提供一些實用的分析框架，讓我學會如何從項目選址、業態規劃、租戶資質、閤同條款等多個維度來評估一個返租項目的優劣，從而做齣更理性的投資決策。

評分☆☆☆☆☆

商業地産的返租模式，一直是我關注的焦點，因為它承載瞭許多投資者對穩定收益的期望，但同時也充滿瞭不確定性。我常常在想，那些聲稱能夠提供高額迴報的返租項目，它們是如何實現的？是憑藉項目的核心競爭力，還是某種財務技巧？有沒有可能，所謂的“高迴報”隻是一個美好的願景，實際操作中卻漏洞百齣，最終讓投資者承擔高風險？我希望這本書能夠像一位經驗豐富的“偵探”，深入剖析商業地産返租的運作機製，揭開那些不為人知的“秘密”。我期待書中能夠提供一些真實的案例分析，通過對比成功的和失敗的項目，來展示返租模式的各種可能性及其背後的邏輯。更重要的是，我希望能夠從中學習到如何識彆一個項目是否具有可持續的盈利能力，如何規避那些承諾不切實際迴報的陷阱，讓我的投資更加穩健和理性。

評分☆☆☆☆☆

作為一個對商業地産投資有著濃厚興趣的普通上班族，我一直苦於信息不對稱的問題。市麵上關於房地産的書籍不少，但真正能講清楚商業地産運作規律，尤其是像“返租”這種操作模式背後細節的，卻少之又少。我一直很好奇，那些開發商或者銷售人員口中承諾的“高額租金迴報”，究竟是從何而來？是項目本身的盈利能力強，還是通過某種財務杠杆在支撐？有沒有可能，這個“返租”的概念，其實是一種變相的融資手段，而風險最終還是轉嫁到瞭投資者身上？我希望這本書能像一個經驗豐富的嚮導，帶我穿越迷霧，看透商業地産返租的本質。我想瞭解，那些成功的返租項目，它們在選址、定位、招商、運營管理上有什麼過人之處？而那些失敗的項目，又栽在瞭哪些地方？這本書如果能提供一些“避雷指南”，讓我知道應該從哪些角度去考察一個返租項目，避免掉入陷阱，那就太有價值瞭。

評分☆☆☆☆☆

京東一直是我信賴的平颱、産品也沒有讓我失望。好好好

評分☆☆☆☆☆

一般

評分☆☆☆☆☆

商業地産運作模式，看方法

評分☆☆☆☆☆

一般

評分☆☆☆☆☆

不錯，從源頭瞭解一下

評分☆☆☆☆☆

一般

評分☆☆☆☆☆

好

評分☆☆☆☆☆

學習，提高

評分☆☆☆☆☆

學習，提高