房地産企業財稅操作技巧（第4版） pdf epub mobi txt 電子書 下載 2025

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劉玉章 著

圖書標籤:

• 房地産
• 財稅
• 企業
• 操作
• 技巧
• 稅務
• 會計
• 財務
• 第4版
• 實務

齣版社： 機械工業齣版社

ISBN：9787111490388

版次：4

商品編碼：11648053

品牌：機工齣版

包裝：精裝

開本：16開

齣版時間：2015-01-01

用紙：膠版紙

頁數：636

字數：795000

正文語種：中文

編輯推薦

　　建築業、房地産業的“營改增”將在2015年完成。房地産行業麵臨的問題是,在新稅製下:
　　怎樣解析房地産企業諸稅種
　　怎樣協調會計核算與稅收差異
　　可藉鑒的納稅籌劃典型案例
　　怎樣閤規、閤理有效地進行財稅操作,來提高房地産企業的經濟效益
　　財稅研究員劉玉章一一寫在本書中

內容簡介

　　不斷深化的財稅製度改革和嚴格的稅收徵管對房地産企業的財稅操作提齣新的、更高的要求。本書將房地産開發經營業務流程與會計核算、納稅操作實務融為一體，按照投資決策、前期準備、開發建設、竣工銷售等四大階段，結閤房地産企業涉及的諸稅種講解財稅知識、操作實務和納稅籌劃技巧，是房地産企業老闆、財務總監、財務人員必備工具書，也是稅務人員的參考書，還可以作為房地産企業財稅專業的培訓教材。

作者簡介

　　劉玉章，財稅專傢，高級會計師、注冊會計師。現受聘擔任世界稅收聯閤會（*國）財稅研究員，中央財經大學財經研究院客座教授，財政部科研所培訓中心兼職教授，北京劉玉章財稅顧問有限公司總裁。

　　長期從事房地産企業、建築企業的財務會計、審計等實務工作，潛心於房地産業財稅研究，具有深湛的理論基礎，豐富的實踐經驗，廣泛的財經法規知識積纍，良好的稅企溝通能力。曾經參與我國《企業所得稅法》的研究、製定工作，對企業所得稅法規具有獨到見解，被譽為我國房地産業界納稅籌劃的領軍人物。齣版有《房地産企業財稅操作技巧》《土地增值稅清算大成》、《企業所得稅匯算清繳指南》《流轉稅改革與納稅操作實務》、《*國稅製》等多部財稅專著。

目錄

上篇會計核算實務
第一章房地産企業會計核算
第一節會計基本假設與會計基礎
第二節會計信息的質量要求
第三節會計要素及其確認與計量原則
第四節會計科目與財務報告
第二章房地産企業初設階段的會計核算
第一節房地産企業設立階段的會計核算
第二節開發準備階段的會計核算
第三章房地産企業負債的會計核算
第一節流動負債的會計核算
第二節非流動負債的會計核算
第四章開發産品成本的會計核算
第一節開發産品的分類
第二節開發成本的會計核算
第三節土地開發成本的核算
第四節配套設施開發成本的核算
第五節房屋開發成本的核算
第六節開發間接費的核算
第七節藉款費用的核算
第八節開發産品成本的分配計算
第九節BOT項目的會計核算
第十節代建工程的核算
第五章固定資産的會計核算
第一節固定資産的確認和初始計量
第二節固定資産的後續計量
第三節固定資産的處置
第六章投資性房地産的會計核算
第一節投資性房地産的特徵與範圍
第二節投資性房地産的確認和初始計量
第三節投資性房地産的後續計量
第四節投資性房地産的轉換和處置
第七章長期股權投資的會計核算
第一節長期股權投資的初始計量
第二節長期股權投資的後續計量
第三節長期股權投資核算方法的轉換及處置
第八章收入、費用和利潤的會計核算
第一節收入的會計核算
第二節費用的會計核算
第三節利潤的會計核算

下篇納稅操作技巧
第九章營業稅的納稅操作技巧
第一節納稅義務人與扣繳義務人
第二節營業稅的稅目和稅率
第三節營業稅的計稅依據
第四節應納稅額的計算
第五節營業稅的優惠政策
第六節營業稅的徵收管理
第七節營業稅的納稅操作技巧
第八節營業稅的會計核算
第十章增值稅的納稅操作技巧
第一節徵稅範圍及納稅義務人
第二節一般納稅人和小規模納稅人的認定及管理
第三節增值稅的稅率與徵收率
第四節應納稅額的計算
第五節簡易計稅方法應納稅額的計算
第六節特殊經營行為的稅務處理
第七節增值稅的徵收管理
第八節"營改增"對房地産開發企業的影響
第十一章土地增值稅的納稅操作技巧
第一節納稅義務人、徵稅範圍和稅率
第二節應稅收入和扣除項目的確定
第三節應納稅額的計算
第四節房地産開發企業土地增值稅的清算
第五節土地增值稅的優惠政策及其運用
第六節土地增值稅的徵收管理
第十二章城市維護建設稅及教育費附加的納稅操作技巧
第一節城市維護建設稅稅法解讀
第二節城市維護建設稅的納稅操作技巧
第三節教育費附加和地方教育附加的有關規定
第十三章城鎮土地使用稅和耕地占用稅的納稅操作技巧
第十六章印花稅的納稅操作技巧
第一節印花稅稅法解讀
第二節印花稅的納稅操作技巧
第十七章車輛購置稅和車船稅的納稅操作技巧
第一節車輛購置稅的納稅操作技巧
第二節車船稅的財稅操作技巧
第十八章企業所得稅的納稅操作技巧
第一節納稅義務人、徵稅對象與稅率
第二節應納稅所得額的計算

精彩書摘

　　（一）會計主體
　　會計主體是指企業會計確認、計量和報告的空間範圍。為瞭嚮財務報告使用者反映企業財務狀況、經營成果和現金流量，提供與其決策有用的信息，會計核算和財務報告的編製應當集中於反映特定對象的活動，並將其與其他經濟實體區彆開來，纔能實現財務報告的目標。
　　在會計主體假設下，企業應當對其本身發生的交易或者事項進行會計確認、計量和報告，反映企業本身所從事的各項生産經營活動。明確界定會計主體是開展會計確認、計量和報告工作的重要前提。
　　明確會計主體，纔能劃定會計所要處理的各項交易或事項的範圍。在會計工作中，隻有那些影響企業本身經濟利益的各項交易或事項纔能加以確認、計量和報告，那些不影響企業本身經濟利益的各項交易或事項則不能加以確認、計量和報告。會計工作中通常所講的資産、負債的確認，收入的實現，費用的發生等，都是針對特定會計主體而言的。
　　明確會計主體，纔能將會計主體的交易或者事項與會計主體所有者的交易或者事項以及其他會計主體的交易或者事項區分開來。例如，企業所有者的經濟交易或者事項是屬於企業所有者主體所發生的，不應納入企業會計核算的範圍，但是企業所有者投入到企業的資本或者企業嚮所有者分配的利潤，則屬於企業主體所發生的交易或者事項，應當納入企業會計核算的範圍。
　　會計主體不同於法律主體。一般來說，法律主體必然是一個會計主體。例如，一個房地産公司作為一個法律主體，應當建立財務會計係統，獨立反映其財務狀況、經營成果和現金流量。但是，會計主體不一定是法律主體。例如，在企業集團的情況下，一傢房地産母公司擁有若乾個房地産子公司，母、子公司雖然是不同的法律主體，但是母公司對於子公司擁有控製權，為瞭全麵反映企業集團的財務狀況、經營成果和現金流量，就有必要將企業集團作為一個會計主體，編製閤並財務報錶。
　　（二）持續經營
　　持續經營是指在可以預見的將來，企業將會按當前的規模和狀態繼續經營下去，不會停業，也不會大規模削減業務。在持續經營的前提下，會計確認、計量和報告應當以企業持續、正常的生産經營活動為前提。
　　企業是否持續經營，在會計原則、會計方法的選擇上有很大差彆。一般情況下，應當假定企業將會按照當前的規模和狀態繼續經營下去。明確這個基本假設，意味著會計主體將按照既定用途使用資産，按照既定的閤約條件清償債務，會計人員就可以在此基礎上選擇會計原則和會計方法。如果判斷齣企業會持續經營，就可以假定企業的固定資産會在持續經營的生産經營過程中長期發揮作用，並服務於生産經營過程，固定資産就可以根據曆史成本進行記錄，並采用摺舊的方法，將曆史成本分攤到各個會計期間或相關産品的成本中。如果判斷齣企業不會持續經營，固定資産就不應采用曆史成本進行記錄並按期計提摺舊。
　　如果一個企業在不能持續經營時還假定企業能夠持續經營，並仍按持續經營基本假設選擇會計確認、計量和報告原則與方法，就不能客觀地反映企業的財務狀況、經營成果和現金流量，會誤導會計信息使用者的經濟決策。
　　（三）會計分期
　　會計分期是指將一個企業持續經營的生産經營活動劃分為一個個連續的、長短相同的期間。會計分期的目的，在於通過會計期間的劃分，將持續經營的生産經營活動劃分成連續、相等的期間，據以結算盈虧，按期編報財務報告，從而及時嚮財務報告使用者提供有關企業財務狀況、經營成果和現金流量的信息。
　　在會計分期假設下，企業應當劃分會計期問，分期結算賬目和編製財務報告。會計期間通常分為年度和中期。中期是指短於一個完整的會計年度的報告期間。
　　根據持續經營假設，一個企業將按當前的規模和狀態持續經營下去。但是，無論是企業的生産經營決策還是投資者、債權人等的決策都需要及時的信息，都需要將企業持續的生産經營活動劃分為一個個連續的、相同的期間，分期確認、計量和報告企業的財務狀況、經營成果和現金流量。明確會計分期假設意義重大，由於會計分期，纔産生瞭當期與以前期間、以後期間的差彆，纔使不同類型的會計主體有瞭記賬的基準，進而齣現瞭摺舊、攤銷等會計處理方法。
　　（四）貨幣計量
　　貨幣計量是指會計主體在財務會計確認、計量和報告時以貨幣進行計量，反映會計主體的生産經營活動。
　　在會計的確認、計量和報告過程中之所以選擇貨幣為基礎進行計量，是由貨幣的本身屬性決定的。貨幣是商品的一般等價物，是衡量一般商品價值的共同尺度，具有價值尺度、流通手段、貯藏手段和支付手段等特點。其他計量單位，如重量、長度、容積，颱、件等，隻能從一個側麵反映企業的生産經營情況，無法在量上進行匯總和比較，不便於會計計量和經營管理，隻有選擇貨幣尺度進行計量，纔能充分反映企業的生産經營情況。所以，會計基本準則規定，會計確認、計量和報告選擇貨幣作為計量單位。
　　在有些情況下，統一采用貨幣計量也有缺陷，某些影響企業財務狀況和經營成果的因素，如企業經營戰略、研發能力、市場競爭力等，往往難以用貨幣來計量，但這些信息對於使用者決策來講也很重要，為此，企業可以在財務報告中補充披露有關非財務信息來彌補上述缺陷。
　　……

前言/序言

現代房地産開發與投融資：策略、風險與實務 書籍內容概要 本書旨在為讀者提供一個全麵、深入的現代房地産開發與投融資視角，涵蓋瞭從項目啓動到退齣變現的全生命周期關鍵環節。本書不直接涉及房地産企業具體的財稅操作技巧，而是側重於宏觀的戰略規劃、風險管控、法律閤規、市場分析以及投融資模式的創新與應用，為房地産行業的從業者、投資者以及相關領域的專業人士提供一套係統的理論框架和實操指導。 第一部分：房地産開發戰略與市場洞察 宏觀經濟與房地産市場聯動分析： 本部分將深入剖析宏觀經濟周期（如利率、通脹、GDP增長、貨幣政策等）如何影響房地産市場的供給與需求，以及不同經濟環境下房地産企業應采取的戰略調整。我們將探討人口結構變化（如老齡化、城鎮化進程）、居民收入水平、消費習慣變遷等社會經濟因素對房地産市場長期趨勢的塑造作用。此外，還將分析國際經濟形勢和地緣政治因素對國內房地産市場可能帶來的連鎖反應。 房地産市場細分與定位： 詳細闡述不同類型房地産産品（如住宅、商業地産、寫字樓、工業地産、文旅地産、康養地産等）的市場特徵、目標客群、價值鏈以及盈利模式。重點分析市場細分的方法論，包括基於地理位置、産品形態、消費能力、生活方式等多種維度。指導讀者如何根據市場研究結果，精準定位項目，製定差異化的産品策略和營銷方案，以滿足特定細分市場的需求，形成競爭優勢。 房地産項目全過程管理： 深入解析房地産開發項目的各個階段，包括項目選址與評估、土地獲取、規劃設計、工程建設、營銷推廣、銷售與交付，以及售後服務。強調項目管理中的關鍵節點和風險點，提供有效的管理工具和方法，如項目進度控製、質量管理、成本預算與控製、供應商管理等。本書將藉鑒國際先進的項目管理理念，結閤國內房地産行業的實踐經驗，提供可操作的解決方案。 綠色地産與可持續發展： 探討當前房地産行業麵臨的環保壓力與社會責任要求。詳細介紹綠色建築標準、節能減排技術、生態設計理念在房地産開發中的應用。分析可持續發展模式對企業品牌形象、市場競爭力以及長期價值的影響。指導企業如何在滿足法規要求的同時，實現經濟效益與社會效益的雙贏。 第二部分：房地産投融資模式與風險管理 多元化投融資渠道構建： 全麵梳理房地産開發項目主要的融資來源，包括傳統銀行貸款（如開發貸、並購貸）、信托融資、私募基金、債券融資（如公司債、ABS、CMBS）、股權融資（如IPO、定嚮增票）、租賃融資、以及新興的供應鏈金融等。深入分析各類融資工具的特點、適用性、成本與風險，為企業提供最優的融資組閤建議。 房地産金融創新與資本運作： 重點介紹房地産證券化（REITs）、房地産夾層融資、房地産基金（RE Fund）、以及房地産投資信托（REITs）等金融創新産品。闡述這些工具在盤活存量資産、優化資本結構、分散投資風險、提升資産流動性等方麵的作用。分析成功案例，並探討在不同市場環境下，這些工具的應用前景和潛在挑戰。 項目風險評估與管控體係： 建立一套係統化的房地産項目風險評估模型，涵蓋市場風險、政策風險、財務風險、法律風險、工程風險、運營風險等。指導讀者如何識彆、量化、評估和規避各類風險。重點闡述風險防範措施，如盡職調查、閤同管理、擔保與保險、風險轉移機製等。強調風險管理在項目全周期中的重要性。 房地産企業並購與重組策略： 分析房地産行業並購活動日益活躍的趨勢，探討並購的動因、模式（如股權收購、資産收購）和目標選擇。詳細闡述並購過程中的盡職調查、估值、談判、交易結構設計、法律閤規等關鍵環節。指導企業如何通過戰略性並購實現規模擴張、獲取優質地塊、整閤資源、提升協同效應，以及如何進行有效的投後整閤。 房地産資産管理與退齣策略： 關注房地産項目的退齣變現階段。詳細介紹多種退齣模式，包括項目銷售、資産證券化、整體齣售、戰略投資者引入等。分析不同退齣策略的優劣勢、適用場景以及對投資迴報的影響。指導讀者如何製定有效的資産管理計劃，提升資産價值，並選擇最佳的退齣時機和方式，實現投資迴報最大化。 第三部分：法律閤規與政府關係 房地産法律法規框架解析： 全麵梳理與房地産開發、交易、融資、運營相關的國傢和地方性法律法規，如《土地管理法》、《城市房地産管理法》、《擔保法》、《閤同法》等。深入解讀相關政策的變化對房地産行業的影響，特彆是土地政策、金融政策、限購限售政策等。指導讀者如何在復雜的法律環境中，確保項目的閤法閤規性。 土地獲取與産權管理： 詳細介紹各類土地的獲取途徑，包括招拍掛、協議齣讓、劃撥等。重點闡述土地性質、産權清晰度、地役權、相鄰權等關鍵法律問題。指導讀者如何進行土地産權的盡職調查，規避潛在的産權糾紛，並閤法有效地獲取和管理土地資源。 閤同體係與法律風險防範： 強調房地産交易中各類閤同的重要性，包括商品房預售閤同、銷售閤同、租賃閤同、建設工程閤同、閤作開發協議、融資閤同等。分析閤同中的關鍵條款，識彆常見法律風險，並提供閤同擬定、審查、履行與爭議解決的實操建議。 房地産政策解讀與政府關係： 分析房地産行業政策的製定機製、發展趨勢以及對企業經營的潛在影響。指導讀者如何理解和適應不斷變化的宏觀調控政策。探討在項目開發和運營過程中，與政府部門、規劃部門、建設部門等建立良好溝通與閤作關係的重要性，以及如何依法依規進行協調與溝通。 本書特點： 宏觀視角與實操結閤： 本書擺脫瞭單純的財稅操作層麵，從房地産行業的整體生態齣發，深入剖析戰略、投融資、風險管理、法律閤規等宏觀議題。同時，每個章節都提供豐富的案例分析和實操建議，具有很強的指導意義。 前沿性與時效性： 關注房地産行業最新的發展趨勢、金融創新和政策動嚮，確保內容的時效性和前瞻性。 體係化與係統性： 構建瞭一個從戰略到執行，從融資到退齣的房地産開發與投融資全流程知識體係，幫助讀者建立係統性思維。 專業性與易讀性並存： 內容專業嚴謹，但語言錶達清晰易懂，適閤不同背景的讀者閱讀。 本書將是房地産從業者、投資者、金融機構、律師、會計師以及關注房地産行業的各類專業人士的必備參考書。它不僅能幫助讀者提升專業能力，更能為企業在復雜多變的房地産市場中實現可持續發展提供堅實的理論支持和實踐指導。

評分☆☆☆☆☆

這本書的編排方式非常巧妙，既有理論的高度，又有實踐的深度，讓我能夠從宏觀到微觀，全方位地理解房地産企業的財稅操作。作者在講解每一個操作技巧時，都會首先闡述其背後的理論依據和法律條文，然後通過具體的案例進行模擬，最後給齣詳細的操作步驟和注意事項。這種“理論-案例-實操”的模式，非常有利於讀者消化和吸收。我尤其喜歡書中關於“稅務風險預警”和“稅務閤規檢查”的部分，這讓我意識到，很多時候，我們並不是不知道該怎麼做，而是沒有意識到潛在的風險。通過書中提供的檢查清單和風險評估方法，我可以主動地去發現和規避一些可能被忽視的問題。此外，書中還提到瞭一些前沿的財稅操作理念，比如大數據在稅務管理中的應用，以及數字化轉型對企業財稅體係的影響，這讓我對房地産行業的未來財稅發展方嚮有瞭更清晰的認識。總而言之，這是一本既有深度又有廣度的專業書籍，能夠幫助我提升在房地産財稅領域的專業素養和實操能力。

評分☆☆☆☆☆

這本書的內容著實讓我大開眼界，顛覆瞭我過去對房地産企業財稅處理的很多固有認知。作者的講解風格非常接地氣，就像一位經驗豐富的稅務專傢在手把手地教你如何操作一樣。沒有那些枯燥乏味的法律術語，而是用最直觀、最易懂的方式，將復雜的財稅知識剖析得淋灕盡緻。我最欣賞的是書中關於“稅務籌劃”的探討，它不僅僅是教你如何避稅，更是引導你如何在閤規的前提下，最大化企業的經濟效益。例如，在企業並購重組的稅務處理方麵，書中分析瞭不同重組模式下的稅務影響，以及如何通過精細化的籌劃，實現稅負的最優化。這對於處於擴張期的房地産企業來說，至關重要。另外，書中還涉及到瞭大量的財務報錶分析，以及如何從報錶中解讀企業的財稅狀況，並進一步進行風險評估。這讓我意識到，財稅操作並非孤立存在，而是與企業的整體經營狀況緊密相連。這本書為我提供瞭一個係統性的框架，讓我能夠從更全麵的角度去審視和處理房地産企業的財稅問題。

評分☆☆☆☆☆

我必須說，這本書給我帶來瞭全新的視角和深刻的啓發。在閱讀之前，我對房地産企業的財稅操作，總有一種“隻知其一，不知其二”的感覺，很多時候是憑經驗和感覺在處理。但這本書的齣現，徹底改變瞭我的認知。它不僅僅是一本操作手冊，更像是一本財稅策略的“智慧寶典”。書中對各種財稅風險的識彆和防範，以及閤規性籌劃的講解，讓我受益匪淺。我以前可能更注重眼前利益，而這本書則引導我從更長遠、更全局的角度去思考企業的稅務問題。例如，關於融資成本的稅務處理，書中分析瞭不同融資方式對企業所得稅的影響，並給齣瞭最優化的建議，這讓我意識到，一個看似微小的財務決策，可能對企業的整體稅務負擔産生巨大的影響。此外，書中對於房地産企業與其他行業的關聯性，以及跨區域經營時的稅收差異，也做瞭深入的探討，這對於正在進行多元化發展的企業來說，非常有參考價值。最令我印象深刻的是，作者在講解過程中，始終強調“閤規經營”的重要性，這讓我更加堅信，隻有在閤法閤規的前提下進行的財稅籌劃，纔是真正可持續的。

評分☆☆☆☆☆

這次購書的體驗簡直太棒瞭！一直以來，我對房地産行業的稅收政策和財務操作都充滿好奇，也遇到過不少實際操作中的難題，但總覺得缺乏一本係統、權威的書籍來指導。在朋友的推薦下，我入手瞭這本書，迫不及待地翻閱起來。剛開始，我被它紮實的理論基礎和詳盡的案例分析深深吸引。書中並沒有停留在泛泛而談的層麵，而是深入到房地産開發、銷售、租賃、持有等各個環節，細緻地講解瞭不同業務模式下的財稅處理方法。例如，在土地增值稅的計算方麵，作者不僅列齣瞭各種扣除項，還針對不同的開發周期和項目類型，給齣瞭優化籌劃的建議，這對於我來說，簡直是雪中送炭。而且，書中還穿插瞭很多實際工作中可能遇到的疑難雜癥，比如關於企業所得稅的特殊規定，個人所得稅的代扣代繳問題，以及增值稅的優惠政策等，都進行瞭清晰的梳理和解答。我尤其欣賞的是，書中對於一些復雜的稅法條文，都能用通俗易懂的語言進行解釋，並且配以圖錶和公式，大大降低瞭閱讀的難度。整體來說，這本書的知識點非常密集，但組織得非常有條理，循序漸進，讓人能夠逐步掌握房地産財稅操作的核心要領。

評分☆☆☆☆☆

坦白講，我懷著一種忐忑的心情翻開這本書的，畢竟房地産行業的財稅法規錯綜復雜，且變化迅速。我擔心書中的內容可能已經過時，或者太過理論化，難以應用於實踐。但事實證明，我的擔憂是多餘的。這本書的專業性毋庸置疑，內容更新及時，緊密結閤瞭最新的稅收政策和市場動態。我特彆留意瞭書中關於營改增後的房地産行業稅收政策調整，以及一些最新的稅務徵管辦法，發現作者都進行瞭非常詳盡和準確的闡述。讓我驚喜的是，書中還專門開闢瞭章節，講解瞭如何利用國傢齣颱的一些稅收優惠政策，來降低企業的實際稅負。例如，關於研發費用加計扣除的政策，以及高新技術企業享受的稅收優惠，書中都給齣瞭具體的實操指引，包括申報條件、所需材料以及注意事項。這對於希望最大化享受政策紅利的企業來說，絕對是寶貴的財富。我甚至覺得，這本書可以作為企業財務部門的案頭必備，遇到任何財稅問題，都可以翻閱查閱，找到有效的解決方案。

評分☆☆☆☆☆

作為投資者角度 看看這個

評分☆☆☆☆☆

還沒讀，不過發票是假的查不到鬱悶

評分☆☆☆☆☆

好好學習吧，書本內容多，較為齊全。

評分☆☆☆☆☆

非常好。

評分☆☆☆☆☆

很好的一本書，

評分☆☆☆☆☆

非常非常非常非常好吃飯。。

評分☆☆☆☆☆

很不錯的地産財務書籍，學習瞭。

評分☆☆☆☆☆

很好的一本書，

評分☆☆☆☆☆

書不錯 還沒看呢.....