房地産與城市發展：問題及對策 pdf epub mobi txt 電子書下載 2025

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潘英麗著，陳傑;陸銘;黃益平;潘英麗編

圖書標籤:

房地産
城市發展
城市規劃
房地産政策
土地管理
住房問題
區域經濟
可持續發展
城市化
房地産市場

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齣版社：中信齣版社，中信齣版集團

ISBN：9787508673264

版次：1

商品編碼：12169590

品牌：中信齣版

包裝：平裝

開本：32開

齣版時間：2017-04-01

用紙：輕型紙

具體描述

産品特色

內容簡介

《房地産與城市發展：問題及對策》是“中國經濟開放論壇”第2次專題研討會“房地産與城市群發展”的研討成果，19位專傢學者激辯房地産曆史與現狀，群策城市發展未來——中國房價是否存在泡沫？農民工購房市民化怎麼操作？房地産的“限”與“購”怎麼平衡？地産稅為什麼必要、如何可行？住房抵押貸款常見問題怎麼應對？房地産産業與企業發展如何轉型？……本書體現瞭與會專傢的集體智慧和理性認識，供關心中國房地産和城市群發展問題的讀者參考。

作者簡介

主編介紹

陳傑

——上海財經大學校講席教授、不動産研究所執行所長

——城市研究國際基金會董事、亞太住房研究網絡(APNHR)執委會成員

陸銘

——上海交通大學經濟學院特聘教授、中國發展研究中心主任

——復旦大學發展與政策研究中心主任

黃益平

——北京大學國傢發展研究院副院長、教授

——花旗集團董事總經理/亞太區首席經濟學傢

潘英麗

——上海交通大學安泰經濟與管理學院金融學教授，博士生導師

——上海市人民政府決策谘詢研究基地潘英麗（國際金融中心建設）工作室首席專傢

精彩書摘

中國的房價問題，要解決人地要素的配置脫節

當前中國的房價問題，本質上是供給與需求脫節的問題。一個城市的房價，最重要的三個變量就是這個城市的收入水平、人口流入量和它的土地供應。收入水平和人口流入量決定瞭住房需求，而土地供應量是住房供給最重要的決定因素。在本質上，中國各個城市之間房價的嚴重分化，是因為多年以來非常嚴重的人、地要素的配置脫節。具體來講，就是人的城市化和土地的城市化是嚴重脫節的：在收入水平高和人口流入多的地區，土地供應受到瞭相對更為嚴格的政策控製；相反，大量的土地和住房供應被政策引導到瞭收入水平較低和人口流齣的地區。前一類地區齣現房價高企，特彆是在一綫城市；而後一類地區主要是中西部的三、四綫城市，這些地區城市人口的增長速度大大低於城市土地和住房數量的擴張速度。

中國有一句古話叫做“人往高處走”，這句話在現在可以看成人往收入高的地區流動，這是因為人有自然趨利的天性。土地也是一樣，市場經濟國傢通過地價調節土地的供求關係，地價高會增加土地供給，土地供應受到地價調控。而中國並沒有按照市場的供需規律配置土地資源。

中國的中西部和東北地區人口是淨流齣的，這是經濟地理在區域經濟發展中的作用導緻的。20世紀80年代以前，中國是一個封閉經濟，封閉經濟下不需要做齣口，使得鐵路重要而港口不重要。但是中國進入20世紀90年代後經濟高度開放，特彆是在21世紀開放程度快速提高，這個變化使得港口變得越來越重要。而東北的海港條件遠不如東南沿海，導緻瞭東北工業的比較優勢發生瞭逆轉，在同時期，東北也從一個人口流入地變成瞭人口流齣地。2000~2010年東北淨流齣瞭200萬人口。可是在考察經濟增長時，人們容易忽視人均增長這個概念。國傢統計局的數據顯示，由於人口總量的減少，但經濟總量增長是正的，東北的人均經濟增長率是超過全國平均水平的。由於人們習慣於隻關注總量指標，因此，為發展本地經濟，每一個地方政府都在尋求資源，其中最重要的就是土地。土地資源本身是不可移動的，但建設用地指標卻是可以變動的。中國各地區的建設用地指標是中央層麵控製的，中國人口淨流齣的中西部省份，其土地供應份額卻是逐年上升，這就是所謂“人往高處走，地往低處走”。自2003年始，由於動用行政力量追求地區間總量平衡，緻使經濟增長被扭麯，造成瞭資源的浪費與低效。

在中國內地省份，由於人口沒有實現充分流動，內地政府必須給本地居民提供相應的公共服務，同時還要麵對經濟發展、績效考評、稅收增長的壓力。故中西部省份的地方政府使用分配到的建設用地指標建設瞭大量的工業園和新城。據不完全統計，2013年在建新城數量達到105個，其中大於1000平方韆米的新區19個，500~1000平方韆米的新區10個，100~500平方韆米的新區約40個。

中國中西部地區勞動力的生産效率低下，又遠離中國沿海港口，使得內陸地區沒有比較優勢，經濟缺乏競爭力，他們建設的新城和工業園區缺乏足夠的産業支撐。假設中國不是統一貨幣的，內陸地區使用的貨幣是應該貶值的，但中國是統一貨幣區，所以內陸地區無法實現貨幣貶值，這些因素共同作用就限製瞭內陸地區收入端的增長，財政收入較東部沿海地區齣現瞭巨大差額，內地發展越來越依賴中央政府的轉移支付。由於地方政府是不能破産的，所有地方政府因支齣端超過收入端産生的負債最終無法償還時都會轉移給中央政府。背離經濟規律，不按照各地方的競爭力和比較優勢來配置資源，就會導緻入不敷齣，錶現在中國宏觀經濟上，就是效率低下、經濟下行、債務纍積。去除情況特殊的三個直轄市，人均GDP較低的中西部省份負債率普遍比較高，存在著較大的風險隱患。而中國的債務跟歐洲的債務又有所不同，歐洲大部分債務是用於支付公共服務和社會保障的，中國是投入在基礎設施和工業園建設上。將負債當作投入，GDP當作産齣，中西部地區較高的債務率說明瞭其投資迴報低，經濟運行效率低下。而這個情況在2015年並未得到改善。

中國人、地要素的配置脫節對中西部地區的影響是經濟效率低下和投資債務高企，而對東部地區則造成房價和工資的上漲以及産業的過早轉移。房價本質上反映的是住房供給與需求的關係，自2003年後中國人口流動方嚮與土地供給方嚮的背離導緻中國房價也從同年開始在不同城市齣現瞭分化現象。

前言/序言

房地産在中國經濟增長和金融安全中具有舉足輕重的作用。1998年房改之後，中國城市房價持續大幅度攀升，並與居民收入增長存在較大背離，引發政府、産業界和社會各方麵的高度關注。在這個背景下，中國房地産市場是否存在泡沫，一直是學術界、政策製定者和社會公眾普遍關心的問題。2015年下半年以來，在經曆瞭之前一段時間全國性的市場低迷後，部分熱點城市房地産價格又呈現齣新一輪上漲態勢。這一輪的快速上漲從深圳開始，在上海繼續，並嚮二綫城市延展，再次引起瞭社會各界對房地産泡沫膨脹的擔憂。在此背景下，上海交通大學中國發展研究院“中國經濟開放論壇”於2016年5月11日組織召開瞭“房地産與城市群發展”專題研討會。來自北京、上海和香港等地的大學教授、實業界和政府相關部門的經濟學傢參與瞭會議的討論。

在這次專題研討會上，雖然與會專傢對中國房地産市場是否存在泡沫各抒己見，但在一些基本問題上仍然形成共識。

首先，中國房地産市場已從過去的供不應求步入現階段的結構性過剩。經過爆發性增長後，中國商品房建設和銷售在2013年前後達到峰值，現在已經告彆瞭高增長時代。考慮到待售、在建與新開工等未來供給能力和置業人口數量的變化，中國房地産市場正從局部過剩演變為總量過剩。

其次，由於地域性和異質性特點，中國房地産市場在區域和城市間齣

現瞭明顯的分化，並且這一分化趨勢未來仍將延續和加強。從需求角度看，不同城市、不同區域的就業機會、收入增長和公共服務供給等吸引人口流動的因素存在很大的差異。從供給角度看，特彆是土地供給對不同地區、不同城市的房價和市場分化産生瞭非常重要的影響。

中國當前土地供給與人口流動方嚮的不匹配是導緻不同城市房地産市場加速分化的重要原因。中國在一些人口流入的大城市（特彆是特大城市）限製土地供給；地方政府甚至將控製土地供給的增長作為緩解人口流入壓力的政策措施。土地供給的限製導緻一、二綫城市的房價持續並快速上漲，對工資和辦公用房租金等企業經營成本造成瞭持續上升的壓力，不利於實業發展，不利於各類人纔的集聚和大城市規模經濟優勢的發揮，也不利於大城市在區域經濟一體化過程中發揮積極的龍頭作用。而在人口流齣的中西部地區和三、四綫城市，新增土地供給所占比例近幾年卻在不斷上升，緻使齣現房地産過度開發和“鬼城”現象。

與會專傢為此一緻建議，尊重城市發展和區域發展的基本規律，在人口大量流入的東部沿海地區，特彆是一綫和二綫城市，增加土地供給，適當調整工業、商業、住宅和容積率等土地使用結構，擴大住宅的供給和租賃服務，優化住宅品種的多樣性，以適應不同層次、不同收入傢庭的實際需要。

關於地級與地級以下城市房地産去庫存，大多數專傢建議通過設立藍印戶口製度、發展共有産權製度、推進普惠住房金融製度、改進公共基礎設施與服務供給、鼓勵農地承包權和農村住宅的齣租等政策舉措，以實現農民工市民化為目的，達到消化城鎮住房庫存的效果，增進農民工的生活質量和整體福利。

再次，與會專傢針對傢庭將三分之二資産配置在房地産上這一事實，討論瞭房地産作為傢庭投資工具的客觀原因與存在問題。全球貨幣的量化寬鬆和負利率環境，以及中國流動性寬鬆和利率下行的趨勢使傢庭投資者産生通貨膨脹憂慮。傳統産業産能過剩，新興産業發展受到市場準入限製，導緻“好企業荒”引發的“資産荒”，使銀行和傢庭都將房地産作為僅有的應對信貸風險和通貨膨脹風險的好資産。但是從十分確定的人口老齡化趨勢來看，中國在國民財富積纍上存在結構性失衡，陷入以物質財富積纍而不是有效提高社會經濟未來生産力來應對老齡化挑戰的誤區。

與會專傢建議，政府應營造好企業發展的生態環境，打通儲蓄通往高成長産業和高效率企業的投融資渠道，強化私有産權和知識産權的保護，促進人力資本投資，健全市場秩序和權責的界定機製，以此促進具有技術與文化內涵的消費品生産和消費服務業的發展，實現國民福利的持續增進。

最後，與會專傢認為國際房地産市場的發展經驗與教訓，尤其日本、新加坡和中國香港等市場的經驗教訓，值得我們深入總結與藉鑒。

總結日本房地産市場的曆史經驗，與會專傢發現當前中國房市在經濟增長前景、城鎮化尚有空間等基本經濟因素方麵與1974年前後的日本市場相似，但在人口拐點顯現、區域分化、貨幣超發引發資産價格膨脹等方麵與日本1991年房地産泡沫破滅前有相似之處。我國應適應“總量放緩、結構分化”的新階段特徵，避免以往刺激投資促進增長的政策取嚮。

新加坡的土地與住房政策以安居樂業為目標，達到人均居住麵積30平方米；政府提供瞭80%適閤傢庭個性化需要的永久居住房屋，傢庭住房擁有率達到90%；公屋政策的成功，為社會和諧和可持續發展奠定瞭基礎。相比較，中國香港人均居住麵積不足15平方米，政府提供的廉租公屋和廉價居屋占比30%和16%，傢庭住房擁有率69%。供求失衡和房價過高問題突齣；土地供給嚴重不足。中國香港土地開發率僅24%，遠低於新加坡的54%；房屋占地比例不足7%。政府政策治標不治本；大地産商囤地並阻礙政府增加土地供給，也給整體開發帶來結構性障礙。香港高房價抑製瞭航運、會展等産業發展，並加劇瞭社會的分化和矛盾。既得利益集團的強大和地方政府的軟弱強化瞭扭麯體製的剛性，給香港未來發展前景濛上瞭陰影。

專傢認為，“房地産始終是一個民生問題，如何讓我們的市民有安居樂業的幸福十分關鍵”。顯然這是我國房地産市場發展所應追求的終極目標，除此無它。

陳傑陸銘黃益平潘英麗

2016年6月26日

空間與社會重塑：現代城市化進程中的治理、創新與人文關懷一、導論：城市作為復雜巨係統本書旨在深入剖析當代城市化進程中湧現齣的多維挑戰與發展機遇，聚焦於城市作為高度復雜的社會、經濟、技術與生態耦閤係統所麵臨的內在張力與外部衝擊。我們不探討具體的房地産市場運作機製或單一的城市規劃理論，而是著眼於宏觀的治理框架、社會公平性、技術賦能以及文化身份的重塑，這些是驅動現代城市持續演進的底層邏輯。當前，全球城市正經曆前所未有的結構性變革。人口的快速集聚、氣候變化的直接影響、數字化技術的滲透以及全球供應鏈的重構，共同作用於城市空間的物理形態、社會結構和治理效能。因此，理解城市發展，必須超越傳統的分科視角，采納跨學科的綜閤分析方法。本書將城市視為一個動態演化的生命體，其健康與否取決於內部係統的適應性、韌性以及對外部風險的抵禦能力。我們將係統梳理影響城市發展的核心驅動力，並以此為基礎，構建一套審慎評估城市可持續發展路徑的分析框架。二、城市治理的範式轉型與製度創新成功的城市化並非僅僅是經濟增長的副産品，更是高效、包容和前瞻性治理的結果。本書將重點考察二十一世紀城市治理模式的深刻轉型，尤其關注如何從傳統的自上而下的行政管理，轉嚮多主體參與、協同共治的復雜治理體係。首先，公共決策的民主化與透明度是關鍵議題。現代城市需要更具彈性的決策機製來應對快速變化的需求，這要求政府部門有效整閤來自市民社會、私營部門和學術界的多元聲音。我們將分析利益相關者分析（Stakeholder Analysis）在城市項目中的應用，以及如何利用技術手段（如數字平颱）提升信息公開性和公眾參與的有效性，避免“精英規劃”帶來的社會斷裂。其次，跨層級與跨部門的協作機製是突破城市管理瓶頸的必然選擇。城市問題往往具有溢齣效應，例如交通擁堵不僅是規劃問題，更是土地利用、産業布局和環境政策的綜閤體現。本書將研究區域一體化治理（如都市圈協同發展）中，不同行政層級間權力分配、資源共享和責任分擔的製度設計，特彆是區域公共産品供給的有效路徑。最後，危機管理與城市韌性（Urban Resilience）成為新的治理核心。麵對突發公共衛生事件、極端天氣或係統性經濟衰退，城市必須具備快速恢復和適應的能力。治理創新不再局限於效率提升，更側重於冗餘設計、社會網絡構建以及預警係統的集成。三、空間公平與社會融閤：城市中的結構性張力城市是社會階層、文化差異和資源分配不均的集中體現地。本書深入探討城市化過程中如何産生或固化社會不平等，並尋求實現空間正義與社會融閤的策略。我們關注城市貧睏的地理學。城市中的“空間隔離”（Spatial Segregation）現象，如貧民窟的形成、優質公共服務（教育、醫療）的可及性差異，如何通過地理上的鄰近性與社會階層的固化相互作用。分析將側重於社會資本的分布，以及邊緣化社區如何被排除在主流經濟機會之外。此外，身份政治與城市文化景觀是理解現代城市活力的重要維度。全球化帶來的移民潮和多元文化共存，對城市公共空間的使用、符號構建和身份認同提齣瞭挑戰。如何設計鼓勵文化交流而非文化衝突的公共領域，如何平衡曆史遺産保護與城市更新的衝突，將是重要研究方嚮。我們將探討文化在城市品牌塑造中的作用，以及文化設施的公平配置如何增強社區歸屬感。四、技術賦能與未來城市形態的重塑信息技術、人工智能和物聯網正在以前所未有的速度改變城市的運行邏輯和居民的生活體驗。本書將聚焦於智能城市（Smart City）的治理邏輯與倫理考量，而非單純的技術堆砌。一方麵，我們分析數據在城市管理中的應用潛力，包括交通流優化、能源消耗預測和公共安全監控。關鍵在於如何建立數據治理框架，確保數據收集、使用和共享的閤法性、安全性和包容性，避免形成“數字鴻溝”和新的監控權力中心。另一方麵，新興技術（如自動駕駛、分布式能源係統）對城市物理空間的重構提齣瞭新的規劃要求。例如，共享齣行和物流無人化將如何改變街道設計、停車需求和土地利用強度。本書強調，技術必須服務於城市的可持續發展目標和人文需求，避免技術方案成為加劇不平等或犧牲環境的工具。五、城市生態學與氣候適應性規劃麵對氣候變化帶來的極端挑戰，城市必須從傳統的“消耗型”模式嚮“共生型”模式轉變。本書的此部分關注城市生態係統的韌性構建和可持續資源管理。生態基礎設施的概念將被深入探討。不同於傳統的灰色基礎設施（道路、橋梁），綠色基礎設施（城市濕地、公園網絡、屋頂綠化）在調節微氣候、管理雨洪和提升生物多樣性方麵的作用至關重要。分析將側重於如何將生態價值量化，並納入到城市投資決策和空間規劃的成本效益分析中。資源循環與低碳轉型是城市可持續性的核心指標。我們將分析城市能源係統的去中心化趨勢（如社區微電網的建立），水資源管理的閉環策略，以及如何通過政策激勵和技術創新，推動城市層麵的物質流（Material Flow）管理嚮循環經濟模式過渡，減少城市對外部生態係統的壓力。結論：麵嚮未來的城市創新本書最終旨在提供一個全麵的視角，審視現代城市在應對復雜性、實現公平與擁抱技術變革過程中的理論工具和實踐經驗。城市的發展不再是綫性的進步，而是一係列持續的權衡、學習和適應的過程。隻有通過審慎的治理、深刻的社會理解和前瞻性的生態規劃相結閤，纔能確保城市成為人類社會更高質量生活的載體。

用戶評價

評分☆☆☆☆☆

這本書的閱讀體驗非常獨特，它不是一本輕鬆的讀物，但卻充滿瞭探索的樂趣。作者似乎是一位孜孜不倦的求索者，他在書中對房地産和城市發展中的一些深層問題進行瞭細緻入微的挖掘。我特彆欣賞他對一些復雜經濟現象的梳理和解釋，他能夠將一些看似晦澀難懂的概念，用清晰易懂的語言和生動的比喻呈現齣來。他對於不同學派觀點的介紹和比較，也讓我對這個領域有瞭更立體的認識。這本書更像是一場思維的旅程，引領我進入一個充滿挑戰和機遇的領域。在閱讀過程中，我不僅學到瞭很多新知識，更重要的是，我的思維方式也受到瞭啓發，學會瞭從更多的維度去思考問題，去審視那些我們習以為常的現象。它是一本能夠真正幫助讀者提升認知水平，拓寬視野的書。

評分☆☆☆☆☆

這本書給我的第一印象是它的內容非常“接地氣”。不像很多理論書籍那樣高高在上，作者似乎對我們這些普通購房者、租房者在城市發展中的實際經曆有著深刻的理解。他提到的很多現象，比如“學區房”的由來、城市交通擁堵的根源、社區配套設施的缺失等，都是我們生活中每天都會遇到的痛點。讀這本書的時候，我常常會聯想到自己所在的城市，書中的分析和描述仿佛一麵鏡子，照齣瞭我們城市發展中的一些問題。但更重要的是，作者並沒有僅僅停留在揭示問題，而是積極地探討解決之道。他提齣的很多對策，比如如何優化城市空間布局、如何鼓勵多元化的住房供給、如何提升社區服務水平等，都顯得非常務實可行，而且考慮到瞭不同利益相關者的訴求。這本書讓我覺得，房地産發展並非高高在上的宏大敘事，而是與我們每個人的生活息息相關，它也讓我們看到瞭改變的可能性。

評分☆☆☆☆☆

這本書的封麵設計就挺吸引人的，是一種沉穩的深藍色，上麵用燙金字體印著書名，既顯專業又不失格調。我之前也看過不少關於房地産市場的書，但這本書在結構上給我的感覺是比較紮實的。它並沒有一開始就拋齣一些聳人聽聞的觀點，而是循序漸進地引入主題，仿佛一位經驗豐富的導遊，帶著讀者一一勘察房地産發展的各個角落。我尤其喜歡它在介紹基本概念時所用的案例，那些耳熟能詳的城市變遷故事，讓枯燥的理論變得生動起來，也更容易理解宏觀的經濟政策是如何滲透到城市肌理之中的。雖然這本書的篇幅不小，但閱讀起來並不費力，作者的語言風格比較嚴謹，但又不失清晰流暢，很多時候能讓我産生一種“原來是這樣”的頓悟感。它不僅僅是停留在理論層麵，而是深入到實際的城市規劃和房地産項目運作之中，讓我看到瞭這些看似抽象的概念是如何在現實世界中落地生根，並産生深遠影響的。總的來說，它是一本能夠引發深度思考，並且能為理解城市發展提供新視角的讀物。

評分☆☆☆☆☆

說實話，拿到這本書的時候，我並沒有抱太高的期望，以為又是那些泛泛而談、陳詞濫調的房地産分析。然而，翻開第一頁，我就被作者那種獨特的視角所吸引。他沒有局限於傳統意義上的“房地産”概念，而是將其置於更廣闊的城市發展脈絡中去審視。我特彆欣賞他在分析城市問題時所展現齣的批判性思維，不像有些評論那樣一味地歌頌或指責，而是試圖去理解問題的根源，剖析其復雜性。他引用的數據和研究非常詳實，並且能夠清晰地解釋這些數據背後的邏輯，這讓整個分析顯得非常有說服力。我尤其關注瞭其中關於住房公平性和可持續發展的章節，這些話題在當前社會背景下尤為重要，而作者的解讀既有深度又不失前瞻性，提齣瞭一些非常值得我們深思的觀點和建議。這本書的價值在於，它能夠幫助讀者跳齣單一的經濟指標，去理解房地産與社會、文化、環境等諸多因素之間的相互作用，從而形成一種更全麵、更辯證的城市觀。

評分☆☆☆☆☆

我一直對城市的發展變遷充滿好奇，特彆是那些在短短幾十年內發生翻天覆地變化的城市，它們是如何成長起來的？過程中又經曆瞭哪些挑戰？這本書正好滿足瞭我這份好奇心。作者在書中深入淺齣地剖析瞭房地産行業在城市化進程中所扮演的角色，以及它與經濟增長、人口流動、社會結構等方麵的緊密聯係。他不僅僅局限於國內的案例，還引用瞭許多國際上成功的和失敗的城市發展經驗，這讓我的視野得到瞭極大的拓展。我特彆喜歡他關於城市更新和曆史街區保護的章節，這些內容既有理論高度，又充滿瞭人文關懷，讓我看到瞭一個城市在追求發展的同時，如何去珍視自己的曆史和文化。這本書讓我對“城市”這個概念有瞭更深的理解，它不再僅僅是鋼筋水泥的集閤，而是一個充滿生命力的有機體，在不斷地生長和演變。

評分☆☆☆☆☆

買瞭很多書，每本都是經典，讀經典收獲就是多，很喜歡

評分☆☆☆☆☆

經典經濟學用書，值得擁有

評分☆☆☆☆☆

可以，慢慢看這本書，瞭解一些房地産知識

評分☆☆☆☆☆

很好！！！…！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！

評分☆☆☆☆☆

一直都是京東的鐵粉，買瞭幾韆冊書瞭，京東帶給我們極大的優惠，中國的孩子很幸福

評分☆☆☆☆☆

還沒看呢，其實想買另外一本書的但是看見這個好像也挺不錯所以買瞭