房地产与城市发展：问题及对策 pdf epub mobi txt 电子书下载 2025

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潘英丽著，陈杰;陆铭;黄益平;潘英丽编

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房地产
城市发展
城市规划
房地产政策
土地管理
住房问题
区域经济
可持续发展
城市化
房地产市场

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出版社：中信出版社，中信出版集团

ISBN：9787508673264

版次：1

商品编码：12169590

品牌：中信出版

包装：平装

开本：32开

出版时间：2017-04-01

用纸：轻型纸

具体描述

产品特色

内容简介

《房地产与城市发展：问题及对策》是“中国经济开放论坛”第2次专题研讨会“房地产与城市群发展”的研讨成果，19位专家学者激辩房地产历史与现状，群策城市发展未来——中国房价是否存在泡沫？农民工购房市民化怎么操作？房地产的“限”与“购”怎么平衡？地产税为什么必要、如何可行？住房抵押贷款常见问题怎么应对？房地产产业与企业发展如何转型？……本书体现了与会专家的集体智慧和理性认识，供关心中国房地产和城市群发展问题的读者参考。

作者简介

主编介绍

陈杰

——上海财经大学校讲席教授、不动产研究所执行所长

——城市研究国际基金会董事、亚太住房研究网络(APNHR)执委会成员

陆铭

——上海交通大学经济学院特聘教授、中国发展研究中心主任

——复旦大学发展与政策研究中心主任

黄益平

——北京大学国家发展研究院副院长、教授

——花旗集团董事总经理/亚太区首席经济学家

潘英丽

——上海交通大学安泰经济与管理学院金融学教授，博士生导师

——上海市人民政府决策咨询研究基地潘英丽（国际金融中心建设）工作室首席专家

精彩书摘

中国的房价问题，要解决人地要素的配置脱节

当前中国的房价问题，本质上是供给与需求脱节的问题。一个城市的房价，最重要的三个变量就是这个城市的收入水平、人口流入量和它的土地供应。收入水平和人口流入量决定了住房需求，而土地供应量是住房供给最重要的决定因素。在本质上，中国各个城市之间房价的严重分化，是因为多年以来非常严重的人、地要素的配置脱节。具体来讲，就是人的城市化和土地的城市化是严重脱节的：在收入水平高和人口流入多的地区，土地供应受到了相对更为严格的政策控制；相反，大量的土地和住房供应被政策引导到了收入水平较低和人口流出的地区。前一类地区出现房价高企，特别是在一线城市；而后一类地区主要是中西部的三、四线城市，这些地区城市人口的增长速度大大低于城市土地和住房数量的扩张速度。

中国有一句古话叫做“人往高处走”，这句话在现在可以看成人往收入高的地区流动，这是因为人有自然趋利的天性。土地也是一样，市场经济国家通过地价调节土地的供求关系，地价高会增加土地供给，土地供应受到地价调控。而中国并没有按照市场的供需规律配置土地资源。

中国的中西部和东北地区人口是净流出的，这是经济地理在区域经济发展中的作用导致的。20世纪80年代以前，中国是一个封闭经济，封闭经济下不需要做出口，使得铁路重要而港口不重要。但是中国进入20世纪90年代后经济高度开放，特别是在21世纪开放程度快速提高，这个变化使得港口变得越来越重要。而东北的海港条件远不如东南沿海，导致了东北工业的比较优势发生了逆转，在同时期，东北也从一个人口流入地变成了人口流出地。2000~2010年东北净流出了200万人口。可是在考察经济增长时，人们容易忽视人均增长这个概念。国家统计局的数据显示，由于人口总量的减少，但经济总量增长是正的，东北的人均经济增长率是超过全国平均水平的。由于人们习惯于只关注总量指标，因此，为发展本地经济，每一个地方政府都在寻求资源，其中最重要的就是土地。土地资源本身是不可移动的，但建设用地指标却是可以变动的。中国各地区的建设用地指标是中央层面控制的，中国人口净流出的中西部省份，其土地供应份额却是逐年上升，这就是所谓“人往高处走，地往低处走”。自2003年始，由于动用行政力量追求地区间总量平衡，致使经济增长被扭曲，造成了资源的浪费与低效。

在中国内地省份，由于人口没有实现充分流动，内地政府必须给本地居民提供相应的公共服务，同时还要面对经济发展、绩效考评、税收增长的压力。故中西部省份的地方政府使用分配到的建设用地指标建设了大量的工业园和新城。据不完全统计，2013年在建新城数量达到105个，其中大于1000平方千米的新区19个，500~1000平方千米的新区10个，100~500平方千米的新区约40个。

中国中西部地区劳动力的生产效率低下，又远离中国沿海港口，使得内陆地区没有比较优势，经济缺乏竞争力，他们建设的新城和工业园区缺乏足够的产业支撑。假设中国不是统一货币的，内陆地区使用的货币是应该贬值的，但中国是统一货币区，所以内陆地区无法实现货币贬值，这些因素共同作用就限制了内陆地区收入端的增长，财政收入较东部沿海地区出现了巨大差额，内地发展越来越依赖中央政府的转移支付。由于地方政府是不能破产的，所有地方政府因支出端超过收入端产生的负债最终无法偿还时都会转移给中央政府。背离经济规律，不按照各地方的竞争力和比较优势来配置资源，就会导致入不敷出，表现在中国宏观经济上，就是效率低下、经济下行、债务累积。去除情况特殊的三个直辖市，人均GDP较低的中西部省份负债率普遍比较高，存在着较大的风险隐患。而中国的债务跟欧洲的债务又有所不同，欧洲大部分债务是用于支付公共服务和社会保障的，中国是投入在基础设施和工业园建设上。将负债当作投入，GDP当作产出，中西部地区较高的债务率说明了其投资回报低，经济运行效率低下。而这个情况在2015年并未得到改善。

中国人、地要素的配置脱节对中西部地区的影响是经济效率低下和投资债务高企，而对东部地区则造成房价和工资的上涨以及产业的过早转移。房价本质上反映的是住房供给与需求的关系，自2003年后中国人口流动方向与土地供给方向的背离导致中国房价也从同年开始在不同城市出现了分化现象。

前言/序言

房地产在中国经济增长和金融安全中具有举足轻重的作用。1998年房改之后，中国城市房价持续大幅度攀升，并与居民收入增长存在较大背离，引发政府、产业界和社会各方面的高度关注。在这个背景下，中国房地产市场是否存在泡沫，一直是学术界、政策制定者和社会公众普遍关心的问题。2015年下半年以来，在经历了之前一段时间全国性的市场低迷后，部分热点城市房地产价格又呈现出新一轮上涨态势。这一轮的快速上涨从深圳开始，在上海继续，并向二线城市延展，再次引起了社会各界对房地产泡沫膨胀的担忧。在此背景下，上海交通大学中国发展研究院“中国经济开放论坛”于2016年5月11日组织召开了“房地产与城市群发展”专题研讨会。来自北京、上海和香港等地的大学教授、实业界和政府相关部门的经济学家参与了会议的讨论。

在这次专题研讨会上，虽然与会专家对中国房地产市场是否存在泡沫各抒己见，但在一些基本问题上仍然形成共识。

首先，中国房地产市场已从过去的供不应求步入现阶段的结构性过剩。经过爆发性增长后，中国商品房建设和销售在2013年前后达到峰值，现在已经告别了高增长时代。考虑到待售、在建与新开工等未来供给能力和置业人口数量的变化，中国房地产市场正从局部过剩演变为总量过剩。

其次，由于地域性和异质性特点，中国房地产市场在区域和城市间出

现了明显的分化，并且这一分化趋势未来仍将延续和加强。从需求角度看，不同城市、不同区域的就业机会、收入增长和公共服务供给等吸引人口流动的因素存在很大的差异。从供给角度看，特别是土地供给对不同地区、不同城市的房价和市场分化产生了非常重要的影响。

中国当前土地供给与人口流动方向的不匹配是导致不同城市房地产市场加速分化的重要原因。中国在一些人口流入的大城市（特别是特大城市）限制土地供给；地方政府甚至将控制土地供给的增长作为缓解人口流入压力的政策措施。土地供给的限制导致一、二线城市的房价持续并快速上涨，对工资和办公用房租金等企业经营成本造成了持续上升的压力，不利于实业发展，不利于各类人才的集聚和大城市规模经济优势的发挥，也不利于大城市在区域经济一体化过程中发挥积极的龙头作用。而在人口流出的中西部地区和三、四线城市，新增土地供给所占比例近几年却在不断上升，致使出现房地产过度开发和“鬼城”现象。

与会专家为此一致建议，尊重城市发展和区域发展的基本规律，在人口大量流入的东部沿海地区，特别是一线和二线城市，增加土地供给，适当调整工业、商业、住宅和容积率等土地使用结构，扩大住宅的供给和租赁服务，优化住宅品种的多样性，以适应不同层次、不同收入家庭的实际需要。

关于地级与地级以下城市房地产去库存，大多数专家建议通过设立蓝印户口制度、发展共有产权制度、推进普惠住房金融制度、改进公共基础设施与服务供给、鼓励农地承包权和农村住宅的出租等政策举措，以实现农民工市民化为目的，达到消化城镇住房库存的效果，增进农民工的生活质量和整体福利。

再次，与会专家针对家庭将三分之二资产配置在房地产上这一事实，讨论了房地产作为家庭投资工具的客观原因与存在问题。全球货币的量化宽松和负利率环境，以及中国流动性宽松和利率下行的趋势使家庭投资者产生通货膨胀忧虑。传统产业产能过剩，新兴产业发展受到市场准入限制，导致“好企业荒”引发的“资产荒”，使银行和家庭都将房地产作为仅有的应对信贷风险和通货膨胀风险的好资产。但是从十分确定的人口老龄化趋势来看，中国在国民财富积累上存在结构性失衡，陷入以物质财富积累而不是有效提高社会经济未来生产力来应对老龄化挑战的误区。

与会专家建议，政府应营造好企业发展的生态环境，打通储蓄通往高成长产业和高效率企业的投融资渠道，强化私有产权和知识产权的保护，促进人力资本投资，健全市场秩序和权责的界定机制，以此促进具有技术与文化内涵的消费品生产和消费服务业的发展，实现国民福利的持续增进。

最后，与会专家认为国际房地产市场的发展经验与教训，尤其日本、新加坡和中国香港等市场的经验教训，值得我们深入总结与借鉴。

总结日本房地产市场的历史经验，与会专家发现当前中国房市在经济增长前景、城镇化尚有空间等基本经济因素方面与1974年前后的日本市场相似，但在人口拐点显现、区域分化、货币超发引发资产价格膨胀等方面与日本1991年房地产泡沫破灭前有相似之处。我国应适应“总量放缓、结构分化”的新阶段特征，避免以往刺激投资促进增长的政策取向。

新加坡的土地与住房政策以安居乐业为目标，达到人均居住面积30平方米；政府提供了80%适合家庭个性化需要的永久居住房屋，家庭住房拥有率达到90%；公屋政策的成功，为社会和谐和可持续发展奠定了基础。相比较，中国香港人均居住面积不足15平方米，政府提供的廉租公屋和廉价居屋占比30%和16%，家庭住房拥有率69%。供求失衡和房价过高问题突出；土地供给严重不足。中国香港土地开发率仅24%，远低于新加坡的54%；房屋占地比例不足7%。政府政策治标不治本；大地产商囤地并阻碍政府增加土地供给，也给整体开发带来结构性障碍。香港高房价抑制了航运、会展等产业发展，并加剧了社会的分化和矛盾。既得利益集团的强大和地方政府的软弱强化了扭曲体制的刚性，给香港未来发展前景蒙上了阴影。

专家认为，“房地产始终是一个民生问题，如何让我们的市民有安居乐业的幸福十分关键”。显然这是我国房地产市场发展所应追求的终极目标，除此无它。

陈杰陆铭黄益平潘英丽

2016年6月26日

空间与社会重塑：现代城市化进程中的治理、创新与人文关怀一、导论：城市作为复杂巨系统本书旨在深入剖析当代城市化进程中涌现出的多维挑战与发展机遇，聚焦于城市作为高度复杂的社会、经济、技术与生态耦合系统所面临的内在张力与外部冲击。我们不探讨具体的房地产市场运作机制或单一的城市规划理论，而是着眼于宏观的治理框架、社会公平性、技术赋能以及文化身份的重塑，这些是驱动现代城市持续演进的底层逻辑。当前，全球城市正经历前所未有的结构性变革。人口的快速集聚、气候变化的直接影响、数字化技术的渗透以及全球供应链的重构，共同作用于城市空间的物理形态、社会结构和治理效能。因此，理解城市发展，必须超越传统的分科视角，采纳跨学科的综合分析方法。本书将城市视为一个动态演化的生命体，其健康与否取决于内部系统的适应性、韧性以及对外部风险的抵御能力。我们将系统梳理影响城市发展的核心驱动力，并以此为基础，构建一套审慎评估城市可持续发展路径的分析框架。二、城市治理的范式转型与制度创新成功的城市化并非仅仅是经济增长的副产品，更是高效、包容和前瞻性治理的结果。本书将重点考察二十一世纪城市治理模式的深刻转型，尤其关注如何从传统的自上而下的行政管理，转向多主体参与、协同共治的复杂治理体系。首先，公共决策的民主化与透明度是关键议题。现代城市需要更具弹性的决策机制来应对快速变化的需求，这要求政府部门有效整合来自市民社会、私营部门和学术界的多元声音。我们将分析利益相关者分析（Stakeholder Analysis）在城市项目中的应用，以及如何利用技术手段（如数字平台）提升信息公开性和公众参与的有效性，避免“精英规划”带来的社会断裂。其次，跨层级与跨部门的协作机制是突破城市管理瓶颈的必然选择。城市问题往往具有溢出效应，例如交通拥堵不仅是规划问题，更是土地利用、产业布局和环境政策的综合体现。本书将研究区域一体化治理（如都市圈协同发展）中，不同行政层级间权力分配、资源共享和责任分担的制度设计，特别是区域公共产品供给的有效路径。最后，危机管理与城市韧性（Urban Resilience）成为新的治理核心。面对突发公共卫生事件、极端天气或系统性经济衰退，城市必须具备快速恢复和适应的能力。治理创新不再局限于效率提升，更侧重于冗余设计、社会网络构建以及预警系统的集成。三、空间公平与社会融合：城市中的结构性张力城市是社会阶层、文化差异和资源分配不均的集中体现地。本书深入探讨城市化过程中如何产生或固化社会不平等，并寻求实现空间正义与社会融合的策略。我们关注城市贫困的地理学。城市中的“空间隔离”（Spatial Segregation）现象，如贫民窟的形成、优质公共服务（教育、医疗）的可及性差异，如何通过地理上的邻近性与社会阶层的固化相互作用。分析将侧重于社会资本的分布，以及边缘化社区如何被排除在主流经济机会之外。此外，身份政治与城市文化景观是理解现代城市活力的重要维度。全球化带来的移民潮和多元文化共存，对城市公共空间的使用、符号构建和身份认同提出了挑战。如何设计鼓励文化交流而非文化冲突的公共领域，如何平衡历史遗产保护与城市更新的冲突，将是重要研究方向。我们将探讨文化在城市品牌塑造中的作用，以及文化设施的公平配置如何增强社区归属感。四、技术赋能与未来城市形态的重塑信息技术、人工智能和物联网正在以前所未有的速度改变城市的运行逻辑和居民的生活体验。本书将聚焦于智能城市（Smart City）的治理逻辑与伦理考量，而非单纯的技术堆砌。一方面，我们分析数据在城市管理中的应用潜力，包括交通流优化、能源消耗预测和公共安全监控。关键在于如何建立数据治理框架，确保数据收集、使用和共享的合法性、安全性和包容性，避免形成“数字鸿沟”和新的监控权力中心。另一方面，新兴技术（如自动驾驶、分布式能源系统）对城市物理空间的重构提出了新的规划要求。例如，共享出行和物流无人化将如何改变街道设计、停车需求和土地利用强度。本书强调，技术必须服务于城市的可持续发展目标和人文需求，避免技术方案成为加剧不平等或牺牲环境的工具。五、城市生态学与气候适应性规划面对气候变化带来的极端挑战，城市必须从传统的“消耗型”模式向“共生型”模式转变。本书的此部分关注城市生态系统的韧性构建和可持续资源管理。生态基础设施的概念将被深入探讨。不同于传统的灰色基础设施（道路、桥梁），绿色基础设施（城市湿地、公园网络、屋顶绿化）在调节微气候、管理雨洪和提升生物多样性方面的作用至关重要。分析将侧重于如何将生态价值量化，并纳入到城市投资决策和空间规划的成本效益分析中。资源循环与低碳转型是城市可持续性的核心指标。我们将分析城市能源系统的去中心化趋势（如社区微电网的建立），水资源管理的闭环策略，以及如何通过政策激励和技术创新，推动城市层面的物质流（Material Flow）管理向循环经济模式过渡，减少城市对外部生态系统的压力。结论：面向未来的城市创新本书最终旨在提供一个全面的视角，审视现代城市在应对复杂性、实现公平与拥抱技术变革过程中的理论工具和实践经验。城市的发展不再是线性的进步，而是一系列持续的权衡、学习和适应的过程。只有通过审慎的治理、深刻的社会理解和前瞻性的生态规划相结合，才能确保城市成为人类社会更高质量生活的载体。

用户评价

评分☆☆☆☆☆

这本书的封面设计就挺吸引人的，是一种沉稳的深蓝色，上面用烫金字体印着书名，既显专业又不失格调。我之前也看过不少关于房地产市场的书，但这本书在结构上给我的感觉是比较扎实的。它并没有一开始就抛出一些耸人听闻的观点，而是循序渐进地引入主题，仿佛一位经验丰富的导游，带着读者一一勘察房地产发展的各个角落。我尤其喜欢它在介绍基本概念时所用的案例，那些耳熟能详的城市变迁故事，让枯燥的理论变得生动起来，也更容易理解宏观的经济政策是如何渗透到城市肌理之中的。虽然这本书的篇幅不小，但阅读起来并不费力，作者的语言风格比较严谨，但又不失清晰流畅，很多时候能让我产生一种“原来是这样”的顿悟感。它不仅仅是停留在理论层面，而是深入到实际的城市规划和房地产项目运作之中，让我看到了这些看似抽象的概念是如何在现实世界中落地生根，并产生深远影响的。总的来说，它是一本能够引发深度思考，并且能为理解城市发展提供新视角的读物。

评分☆☆☆☆☆

这本书给我的第一印象是它的内容非常“接地气”。不像很多理论书籍那样高高在上，作者似乎对我们这些普通购房者、租房者在城市发展中的实际经历有着深刻的理解。他提到的很多现象，比如“学区房”的由来、城市交通拥堵的根源、社区配套设施的缺失等，都是我们生活中每天都会遇到的痛点。读这本书的时候，我常常会联想到自己所在的城市，书中的分析和描述仿佛一面镜子，照出了我们城市发展中的一些问题。但更重要的是，作者并没有仅仅停留在揭示问题，而是积极地探讨解决之道。他提出的很多对策，比如如何优化城市空间布局、如何鼓励多元化的住房供给、如何提升社区服务水平等，都显得非常务实可行，而且考虑到了不同利益相关者的诉求。这本书让我觉得，房地产发展并非高高在上的宏大叙事，而是与我们每个人的生活息息相关，它也让我们看到了改变的可能性。

评分☆☆☆☆☆

我一直对城市的发展变迁充满好奇，特别是那些在短短几十年内发生翻天覆地变化的城市，它们是如何成长起来的？过程中又经历了哪些挑战？这本书正好满足了我这份好奇心。作者在书中深入浅出地剖析了房地产行业在城市化进程中所扮演的角色，以及它与经济增长、人口流动、社会结构等方面的紧密联系。他不仅仅局限于国内的案例，还引用了许多国际上成功的和失败的城市发展经验，这让我的视野得到了极大的拓展。我特别喜欢他关于城市更新和历史街区保护的章节，这些内容既有理论高度，又充满了人文关怀，让我看到了一个城市在追求发展的同时，如何去珍视自己的历史和文化。这本书让我对“城市”这个概念有了更深的理解，它不再仅仅是钢筋水泥的集合，而是一个充满生命力的有机体，在不断地生长和演变。

评分☆☆☆☆☆

这本书的阅读体验非常独特，它不是一本轻松的读物，但却充满了探索的乐趣。作者似乎是一位孜孜不倦的求索者，他在书中对房地产和城市发展中的一些深层问题进行了细致入微的挖掘。我特别欣赏他对一些复杂经济现象的梳理和解释，他能够将一些看似晦涩难懂的概念，用清晰易懂的语言和生动的比喻呈现出来。他对于不同学派观点的介绍和比较，也让我对这个领域有了更立体的认识。这本书更像是一场思维的旅程，引领我进入一个充满挑战和机遇的领域。在阅读过程中，我不仅学到了很多新知识，更重要的是，我的思维方式也受到了启发，学会了从更多的维度去思考问题，去审视那些我们习以为常的现象。它是一本能够真正帮助读者提升认知水平，拓宽视野的书。

评分☆☆☆☆☆

说实话，拿到这本书的时候，我并没有抱太高的期望，以为又是那些泛泛而谈、陈词滥调的房地产分析。然而，翻开第一页，我就被作者那种独特的视角所吸引。他没有局限于传统意义上的“房地产”概念，而是将其置于更广阔的城市发展脉络中去审视。我特别欣赏他在分析城市问题时所展现出的批判性思维，不像有些评论那样一味地歌颂或指责，而是试图去理解问题的根源，剖析其复杂性。他引用的数据和研究非常详实，并且能够清晰地解释这些数据背后的逻辑，这让整个分析显得非常有说服力。我尤其关注了其中关于住房公平性和可持续发展的章节，这些话题在当前社会背景下尤为重要，而作者的解读既有深度又不失前瞻性，提出了一些非常值得我们深思的观点和建议。这本书的价值在于，它能够帮助读者跳出单一的经济指标，去理解房地产与社会、文化、环境等诸多因素之间的相互作用，从而形成一种更全面、更辩证的城市观。

评分☆☆☆☆☆

好

评分☆☆☆☆☆

图书活动很给力，囤了不少，慢慢看

评分☆☆☆☆☆

非常适合入门的好书。

评分☆☆☆☆☆

还没看呢，其实想买另外一本书的但是看见这个好像也挺不错所以买了

评分☆☆☆☆☆

在京东买书很方便，正版图书，性价比高！以后还会再买的~

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