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☆☆☆☆☆

代义国 著

图书标签:

• 物业会计
• 会计基础
• 财务管理
• 实务操作
• 新手入门
• 案例分析
• 报表解读
• 行业知识
• 资产管理
• 成本控制

出版社： 中国宇航出版社

ISBN：9787515900216

版次：1

商品编码：10836773

包装：平装

丛书名： 轻松上手财会系列

开本：16开

出版时间：2011-08-01

用纸：胶版纸

页数：258

字数：296000

内容简介

“物业”自20世纪80年代引入国内，已形成了一个完整的概念，是房地产开发重要的后续环节，也成为近年来人们关注的热点。快速的发展和相对较弱的历史根基，使得对物业管理各方面的研究和分析尤为重要，物业会计也成为一个单独的业务领域。物业管理适用房地产业的相关制度规定，但毕竟与房地产业有所区别，具备其自身的特点。针对物业管理的特点，作者代义国特编写了《物业会计轻松上手》一书供物业会计学习参考。本书共分十章，主要内容包括：物业会计的核算方法、物业企业流动资产的核算、物业企业非流动资产的核算、物业企业流动负债的核算、物业企业非流动负债的核算、物业企业所有者权益的核算、物业企业收入、费用和利润的核算等。

前言/序言

城市脉动中的精细图景：现代商业地产运营与财务管理精要 【图书简介】 在日益复杂和精细化的现代商业环境中，商业地产作为不动产投资的核心组成部分，其运营效率和财务健康状况直接关乎企业的核心竞争力与长期价值。本书《城市脉动中的精细图景：现代商业地产运营与财务管理精要》并非一本侧重于基础物业服务或初级会计核算的入门读物，而是深入探讨大型、综合性商业地产项目从规划、建设、招商到后期精细化运营的全生命周期管理，并着重剖析其背后复杂的投融资结构、风险控制体系以及前沿的财务分析模型。 本书的目标读者是经验丰富的商业地产管理者、负责资产运营的投资分析师、企业财务总监（CFO）级别以上的决策者，以及致力于深入理解商业地产价值链的高端金融专业人士。我们假设读者已经掌握了基础的会计准则和物业管理的日常流程，因此，本书将聚焦于“增值”与“控制”，即如何通过专业的运营策略和审慎的财务管控，实现资产价值的最大化。 --- 第一部分：宏观视角下的商业地产价值链重塑 本部分旨在构建一个宏观的、战略性的框架，理解当前商业地产市场所面临的结构性变化和新的挑战。 第一章：商业地产的战略定位与资产组合优化 本章深入分析当前零售、办公、工业及混合用途（Mixed-Use）物业的市场趋势。重点探讨在“后疫情时代”和数字化浪潮冲击下，不同类型商业地产的功能迭代与价值重塑。我们不讨论如何处理日常的水电费核算，而是聚焦于： 1. 功能混搭与业态协同效应（Synergy）： 如何通过精密的规划设计，实现办公、零售、居住和文娱功能的最佳交叉融合，以提升整体物业的坪效与人流粘性。 2. 资产组合的动态调整策略： 针对不同成熟度的项目（持有、转型、退出），制定差异化的资本配置方案。内容包括如何运用投资组合理论优化地域和业态的风险敞口。 3. 可持续发展（ESG）与资产价值挂钩： 探讨绿色建筑认证、能耗管理优化如何转化为可量化的财务回报（如租金溢价、融资成本降低），而非仅是合规要求。 第二章：复杂投融资结构下的资本运作 商业地产项目往往依赖于复杂的金融工具。本章避开简单的“贷款利息计算”，转而深入研究高阶的资本结构。 1. REITs/私募股权基金（PE）的结构设计与退出机制： 详细解析公募REITs、私募REITs以及合伙企业结构在商业地产中的应用。重点剖析优先股、劣后股的风险回报分配模型以及不同退出路径（如并购、IPO）对项目IRR的影响。 2. 夹层融资（Mezzanine Financing）与结构化产品： 分析如何通过引入夹层融资来优化资本成本和提高资产回报率（ROE）。涉及的分析工具包括现金流折现模型（DCF）中对不同层级债务的独立估值。 3. 土地使用权与资产证券化（ABS）： 研究土地权利金的会计处理、对项目现金流的长期锁定效应，以及如何利用未来租金收入进行资产证券化，实现资金的快速回笼。 --- 第二部分：精细化运营中的财务控制与绩效评估 本部分从运营的微观层面切入，探讨如何通过数据驱动的财务管理，实现运营效率的极限提升。 第三章：基于运营数据的驱动式预算与滚动预测 传统的年度预算方法已无法适应商业地产快速变化的市场环境。本章强调实时、数据驱动的财务预测体系。 1. 租金收入的精细化预测模型： 区分固定租金、浮动租金（基于营业额分成）和增值服务收入的独立预测模型。重点分析如何根据历史数据和宏观经济指标，构建基于概率区间的租金预测模型，而非简单的线性外推。 2. 运营费用（OPEX）的基准对标与穿透式管理： 对比国际领先物业管理公司的OPEX结构，识别高成本领域（如能源、安保、外包服务）。介绍零基预算（ZBB）在物业管理费用控制中的应用，要求管理者对每一项支出提供详细的增值论证。 3. 滚动预测（Rolling Forecast）的周期设计与指标校准： 如何将财务预测周期从年度调整为季度或月度，并实时反馈至运营团队，确保资源分配的敏捷性。 第四章：商业地产特有的价值评估方法与审计风险 准确的资产估值是财务决策的基础。本章侧重于估值方法论及其在财务报表中的体现。 1. 收入法（Income Approach）的深度应用： 详细剖析资本化率（Cap Rate）和折现率（Discount Rate）的确定过程。特别探讨在市场波动期，如何通过敏感性分析来评估估值结果的稳健性，以及如何将租户信用风险纳入折现率的调整因子。 2. 可比交易法（Sales Comparison Approach）的适用性与局限性： 在商业地产交易相对不透明的背景下，如何筛选和调整可比案例，以确保估值的客观性。 3. 重要会计准则在租赁与收入确认中的应用： 深入解读IFRS 16/ASC 842（租赁会计准则）对商业地产资产负债表的影响，以及在新收入准则下，如何正确区分基本租金收入与合同组成部分的单独计量（如物业服务费、装修补贴的摊销处理）。 --- 第三部分：风险管理、税务筹划与技术赋能 本部分聚焦于如何通过前瞻性的风险管理和技术整合，确保企业在复杂多变的商业环境中保持韧性。 第五章：税务结构优化与合规性前瞻 本章不提供基础的税务申报指南，而是探讨如何通过合理的税务结构设计，合法降低持有成本。 1. 持有结构中的税收递延策略： 比较不同法律实体（如SPV、信托）在企业所得税、房产税和未来资本利得税方面的差异化影响。 2. 增值税（VAT/GST）在跨境租赁与资产处置中的处理： 针对涉及国际投资或多区域运营的项目，分析复杂的增值税链条设计与发票管理的合规要点。 3. 税收优惠政策的挖掘与应用： 针对高新技术产业园区、历史建筑改造等特定项目，如何系统性地申请并锁定相关税收减免政策，并将其纳入财务预测模型。 第六章：数据分析与商业智能（BI）在决策中的集成 现代商业地产管理依赖于对海量运营数据的分析。本章阐述如何将财务数据与运营“数据孤岛”打通。 1. 关键绩效指标（KPIs）的集成仪表盘设计： 设计一套覆盖“资产健康度、租户满意度、财务回报率”三维度的综合KPI体系，并探讨如何利用Power BI或Tableau等工具实现自动化报告。 2. 预测性分析在空置率管理中的应用： 如何运用机器学习模型，基于宏观经济指标、竞争对手数据和历史租约到期日，预测未来12个月的租户流失风险，从而提前启动精准的续约或招商策略。 3. 技术投入（PropTech）的投资回报率（ROI）评估： 如何量化评估引入智能楼宇管理系统、移动端租户平台等技术升级带来的效率提升和成本节约，确保技术投资的合理性。 --- 结论：迈向数据驱动的资产价值创造者 本书强调，成功的商业地产管理已不再是简单的“收租和修缮”，而是一场复杂的资本、运营和数据科学的综合博弈。通过本书提供的深度分析框架和高阶管理工具，读者将能够超越日常的核算层面，成为能够驾驭复杂金融结构、优化运营效率、并为企业资产实现持续价值增值的战略性财务与运营领导者。本书旨在提供的是洞察未来趋势的“罗盘”和优化现有流程的“手术刀”。

评分☆☆☆☆☆

我是一名刚刚踏入社会的新人，对于财务工作充满了好奇，但对于物业这种特殊的行业，更是感到一头雾水。在学校里学到的财务知识，似乎和实际工作总是有一些差距。朋友推荐了这本书，我抱着忐忑的心情翻开了它。没想到，这本书简直就像是一位耐心十足的老师，一步一步地引领着我。作者的语言非常通俗易懂，没有那些让人望而生畏的专业术语。他会用最简单的方式来解释最复杂的概念。比如，在讲到“物业公司的人员成本”时，他不仅仅是告诉你怎么核算工资和社保，还会讲解到如何区分不同岗位（如保安、保洁、管理人员）的薪酬结构，以及如何进行工时统计和分配。这些细节，在学校里是完全学不到的。书中还提供了很多实用的表格，比如“物业费收缴台账”、“维修基金使用审批表”等等，让我感觉像是拿到了可以直接上手使用的工具。我最怕的就是那些看不懂的、或者用起来很麻烦的表格。这本书在这方面做得非常好，每一张表格的设计都非常清晰明了，并且有详细的填写说明。通过阅读这本书，我不仅学会了物业会计的基本操作，更重要的是，我开始能够理解物业公司是如何通过财务数据来管理日常运营的，这种理解让我对自己未来的工作充满了信心。

评分☆☆☆☆☆

这本《物业会计轻松上手》，真不是浪得虚名的！我之前在一家小型物业公司做财务，虽然有一些基础的会计知识，但涉及到物业管理这种特殊行业，还是感觉有点力不从心。尤其是在处理一些专业性比较强的问题时，比如物业基金的核算、房屋维修基金的提取和使用、以及各种专项维修资金的账务处理，我总是抓不住重点，感觉模棱两可。这本书简直就像是为我量身定做的。作者在讲解这些重点和难点时，非常有条理。他不是一股脑地把所有东西都塞给你，而是循序渐进，先从基础概念讲起，然后逐步深入到具体的实操层面。让我特别惊喜的是，书中对于不同性质的费用，比如公共能耗费、管理服务费、特约服务费等，是如何进行区分和核算的，都有非常详尽的讲解。而且，他还提供了很多表格和模板，比如收支明细表、成本核算表等，直接可以套用，大大提高了我的工作效率。我之前最头疼的就是如何准确地编制物业费的收支报告，每次都要花很长时间去整理和核对。看了这本书之后，我才明白原来 there are shortcuts！书中提供的分析方法和报表格式，都非常专业，而且易于理解。现在，我做报表的速度快了很多，而且准确性也大大提高，这让我非常自信。

评分☆☆☆☆☆

说实话，我之前对物业会计这个领域完全是零基础，甚至可以说是一窍不通。朋友推荐了这本书，我抱着试试看的心态买来翻翻。一开始，我以为会是一本枯燥乏味的教科书，但出乎意料的是，它的内容相当接地气，而且逻辑性很强。作者在讲解的过程中，非常注重理论与实践的结合。他不会只讲“是什么”，更会讲“为什么”以及“怎么做”。比如，在介绍物业会计的基本原则时，他会先从宏观的角度解释为什么要遵守这些原则，它们能带来什么好处，然后再深入到具体的会计处理方法。我特别欣赏书中对于一些常见会计难题的解析，比如如何准确地划分不同部门的费用，如何处理业主投诉可能产生的额外费用，以及如何进行年度的利润分配等等。这些问题在现实中都非常常见，而且处理不好很容易引起纠纷。书中给出的解决方案，都非常具体，而且考虑到了各种可能的情况，让人感觉非常实用。我印象最深的是关于“预收物业费”的处理章节，作者通过一个详细的案例，一步一步地讲解了如何进行账务处理，包括如何确认收入，如何进行期末的调整等等，让我这个完全不懂的菜鸟也能看得明明白白。而且，书中的语言风格也很朴实，没有过多华丽的辞藻，就是一种很诚恳地在分享知识的感觉，读起来不会有压力，反而会有一种被鼓励的感觉。

评分☆☆☆☆☆

作为一个已经从业多年的财务人员，我一直对物业会计这个领域抱有浓厚的兴趣，但苦于没有系统性的学习资料，一直停留在浅层了解。偶然间看到了这本书，我决定尝试一下。让我惊喜的是，它不仅有我期待的理论深度，更重要的是，它提供了非常宝贵的实操经验。书中对于物业公司日常运营中可能遇到的各种会计场景，都进行了细致的剖析。比如，关于“业主入住率”和“空置率”对物业费收入的影响，以及如何进行账务上的处理；再比如，关于“物业管理合同”的会计确认和履行，以及相关的风险防范。这些都是我在实际工作中非常关心的问题。作者在讲解时，并非照本宣科，而是结合了大量的实际案例，并且详细解释了每一步操作的逻辑依据。我尤其欣赏书中关于“成本控制”和“利润分析”的部分，它不仅仅是教会你如何记账，更重要的是教会你如何通过会计数据来分析物业公司的经营状况，如何找到提升效益的方法。书中提供的一些分析工具和图表，让我能更直观地看到公司的财务健康状况，这对于我向管理层提供决策支持非常有帮助。总而言之，这本书不仅仅是一本会计操作指南，更是一本帮助物业公司提升管理水平的宝典。

评分☆☆☆☆☆

这本书，我真的是抱持着“听说它很好，我来试试看”的心态买的。拿到手的时候，那个厚度，说实话，我心里是有点打鼓的。毕竟“轻松上手”这四个字，有时候会让人产生不切实际的期待，但更多的时候，它是一种承诺，一种指引。翻开第一页，就有一种被温柔引导的感觉。作者没有上来就甩一堆专业术语，而是用一种非常生活化的比喻，把物业会计这个听起来很枯燥的科目，变得生动有趣。举个例子，比如讲到成本核算的时候，作者会把小区的水电费、绿化费、维修费，比作我们家庭日常开销，这样一来，那些复杂的账目就一下子变得清晰起来，不再是冰冷的数字，而是能看到它们背后服务于我们小区生活的点点滴滴。书中的案例也特别贴近实际，不是那种脱离现实的理论讲解。比如，在处理物业费催缴这个棘手的问题时，书中给出了好几种不同的会计处理方法，并详细分析了每种方法的优劣，还给出了实际操作的流程图，这对于刚入行的我来说，简直是救星！我之前担心的那些“不知道该怎么记”、“这个票据要怎么处理”的迷茫，都在书中的具体指导下迎刃而解。而且，书中对一些细节的处理也非常到位，比如不同类型的发票如何区分、如何归类，合同的会计处理等等，这些看似微不足道的小细节，恰恰是我们在实际工作中经常会遇到的难点。读这本书，我感觉自己不再是那个战战兢兢、摸索前行的小白，而是有了一个可以信赖的伙伴，陪着我一步一步，稳稳地踏入物业会计的领域。

评分☆☆☆☆☆

未看过，得闲睇下先！！

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快递很棒

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很好的书。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。

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失望!几乎没物业的相关知识

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很好的一本书 通俗易懂

评分☆☆☆☆☆

这是买的旧书

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不错，代别人买的！！！

评分☆☆☆☆☆

很好，好学易懂，对我很有帮助

评分☆☆☆☆☆

非常不错，对工作很有帮助。