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內容簡介

　　案例評析篇：精心選取土地礦産爭議典型案例，涵蓋目前所有土地礦産爭議的熱點問題，由國土資源部法律中心的專傢深入分析解決方案，觸及現行法律規範盲點，有效補充法律漏洞，為同類案件的處理指明方嚮。實務操作篇：涵蓋國土資源部新部門規章的新政解讀和實務疑難問題，組織經驗豐富的專業人員解答實務操作中麵臨的睏惑，提供切實可行的操作建議，為土地礦産實務工作提供有益的參考和藉鑒。附錄：全麵收錄土地礦産方麵新常用的法律法規、部門規章、規範性文件及司法解釋，為處理個案提供法律依據。

作者簡介

　　國土資源部土地爭議調處事務中心，是國土資源部從事國土資源法律法規政策研究、産權産籍製度建設研究、土地礦産市場動態監測與監管、土地礦産爭議調處和對土地礦産違法案件進行統一處理與輔助核查的行政輔助型直屬事業單位，是以基礎研究、監管支撐、法律服務和決策輔助平颱為依托，圍繞國土資源政策法律研究主綫，為國土資源監管與決策服務的重要支撐機構。

目錄

一、土地徵收
問題1用於安置的留用地是否必須為國有建設用地
問題2承包地發生流轉的，徵地補償款應當支付給誰
問題3集體土地上房屋強徵能否適用《國有土地上房屋徵收與補償條例》
問題4集體土地徵收後能否給予二次徵地補償
問題5徵轉用報批的土地用途是否可以改變
問題6在轉包期間發生土地徵收，補償款由誰取得
問題7戶口遷齣未退還承包地，徵地時能否取得安置補助費
二、國有土地利用
問題8因公司分立導緻土地使用權轉移是否適用《城市房地産
管理法》第三十九條的規定
問題9公司以土地作價入股是否適用《城市房地産管理法》
第三十九條的規定
問題10司法查封的土地能否認定為閑置土地
問題11房屋和土地分彆抵押，效力如何
問題12國土部門是否可以收迴被預查封但未全額繳納齣讓金的土地
問題13公司拍賣取得土地後是否可以由其新成立的公司簽訂齣讓閤同
問題14土地查封對象錯誤應當如何處理
問題15小區人防工程地下停車位産權歸屬如何確定
問題16軍隊劃撥土地使用權是否可以轉讓
問題17齣讓土地申請改變用途，政府是否必須收迴重新招拍掛
問題18自然人競得住宅用地後是否可成立新公司開發
問題19土地齣讓閤同是否屬於政府信息公開的範疇
問題20土地一級開發批復可否作為國有土地使用批準文件
問題21逾期繳納土地齣讓金産生的違約金是否應有上限
問題22房屋買賣中齣賣人未辦理《土地分割證明》是否構成違約
問題23國有農場的農用地能否抵押
問題24國有農場能否收迴承包齣去的土地
問題25養老服務設施用地以何種方式供地
問題26養老服務設施用地如何監管
問題27利用存量建設用地建設養老服務設施有哪些支持政策
三、集體土地利用
問題28宅基地能否抵押
問題29城鎮居民購買農民房屋被徵收如何補償
問題30農民住房是否可以齣售給城鎮居民
問題31居民是否可以購買“小産權房”
問題32本村的村民之間能否互換宅基地
問題33“村改居”後原集體剩餘的少量土地的權屬性質如何確定
問題34基本農田裏是否能建蔬菜大棚
問題35城市居民能否到農村購買大棚房
問題36增減掛鈎項目中建新麵積是否可以大於拆舊麵積
問題37養老服務設施用地能否使用集體土地
四、土地登記
問題38進城打工落戶城鎮的農民原在農村取得的宅基地能否登記發證
問題39僅受讓方一方申請土地轉讓登記的，如何辦理
問題40保險公司的資金投資抵押閤同應否予以登記
問題41為擔保企業間藉貸而形成的土地使用權抵押能否進行登記
問題42典當土地能否辦理抵押登記
問題43經法院判決取得房屋所有權的能否辦理土地證
問題44房地産轉讓登記申請能否由繼承人撤迴
問題45父母處分未成年人名下房産如何辦理登記
問題46公證機構因公證錯誤導緻房屋錯誤登記如何擔責
問題47對土地進行承包管護等行為能否作為確權登記的依據
問題48宅基地上房屋抵債能否辦理變更登記
問題49一人有限責任公司申請將其名下的土地變更到股東名下，
如何辦理登記
問題50未辦理土地使用證是否影響房屋所有權
問題51民事案件當事人能否查詢對方當事人房屋登記信息
問題52未繳納齣讓金的已登記國有土地能否辦理變更登記
問題53辦理土地登記是否必須提交建設用地規劃許可證
五、礦産資源管理
問題54外商能否投資開采石灰岩礦
問題55礦業權抵押與建設用地使用權抵押有哪些不同
問題56礦業公司未經股東會決議而與第三人簽訂的保證閤同是否
必然無效
問題57閤作探礦、采礦協議是否因無相關資質而無效
問題58法院能否在判決中確定礦業權歸屬
問題59無證破壞性開采礦産資源如何定罪處罰
問題60增設條件的探礦權掛牌齣讓行為是否閤法
六、執法監察
問題61判定違法用地地類依據現狀還是規劃
問題62如何判定違法責任主體
問題63如何判斷違法用地是否符閤土地利用總體規劃
問題64違法轉讓土地類行為應否處罰受讓方
問題65違法占地行為因占用土地類型不同應當分彆如何處罰
問題66查處違法勘查行為時應當注意哪些事項
問題67查處違法開采行為時應當注意哪些事項
問題68查處違法轉讓礦業權或者礦産資源行為時應當注意哪些事項
附錄
一、國務院文件
國務院關於加快棚戶區改造工作的意見
（國發〔2013〕25號）
國務院關於加快發展養老服務業的若乾意見
（國發〔2013〕35號）
國務院關於進一步推進戶籍製度改革的意見
（國發〔2014〕25號）
國務院辦公廳關於繼續做好房地産市場調控工作的通知
（國辦發〔2013〕17號）
國務院辦公廳關於進一步加強棚戶區改造工作的通知
（國辦發〔2014〕36號）
中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發《關於引導農村土地經營權
有序流轉發展農業適度規模經營的意見》
二、部門規章
國土資源行政處罰辦法
（國土資源部令第60號）
節約集約利用土地規定
（國土資源部令第61號）
三、部門規範性文件
國土資源部關於進一步規範礦産資源補償費徵收管理的通知
（國土資發〔2013〕77號）
國土資源部關於進一步加快農村地籍調查推進集體土地確權登記
發證工作的通知
（國土資發〔2013〕97號）
國土資源部、國務院僑務辦公室關於做好華僑農場土地保護和開
發利用工作的意見
（國土資發〔2013〕116號）
國土資源部關於強化管控落實最嚴格耕地保護製度的通知
（國土資發〔2014〕18號）
國土資源部關於停止執行《關於印發〈礦業權齣讓轉讓管理暫行
規定〉的通知》第五十五條規定的通知
（國土資發〔2014〕89號）
國土資源部關於印發《國土資源違法行為查處工作規程》的通知
（國土資發〔2014〕117號）
國土資源部關於推進土地節約集約利用的指導意見
（國土資發〔2014〕119號）
國土資源部辦公廳關於發布《國有建設用地使用權齣讓地價評估
技術規範（試行）》的通知
（國土資廳發〔2013〕20號）
國土資源部辦公廳關於下放部分建設項目用地預審權限的通知
（國土資廳發〔2013〕44號）
國土資源部辦公廳關於印發《養老服務設施用地指導意見》的通知
（國土資廳發〔2014〕11號）
國土資源部辦公廳關於印發國土資源部政府信息公開工作規範的通知
（國土資廳發〔2014〕28號）
國土資源部辦公廳關於進一步做好市縣徵地信息公開工作有關問題
的通知
（國土資廳發〔2014〕29號）
四、司法解釋
最高人民法院關於審理涉及農村土地承包經營糾紛調解仲裁案件適
用法律若乾問題的解釋
（法釋〔2014〕1號）
後 記

精彩書摘

　　一、土地徵收
　　問題1
　　用於安置的留用地是否必須為國有建設用地
　　【問題】
　　甲市在推進城鎮化改革的過程中，對城區周邊的A村和較遠的B村土地進行徵收，為瞭安置被徵地的農民，特進行瞭留地安置。但是A村留地安置的土地性質為國有建設用地，而B村留地安置的土地為農村集體土地，B村的村民認為受到瞭不公正待遇。那麼，留地安置的土地必須是國有建設用地嗎？
　　【解答】
　　各地為保障被徵地農民長遠生計，切實拓寬被徵地農民安置渠道，在土地徵收安置補償的過程中探索采取瞭留地的安置方式，取得瞭良好效果。目前，留地安置作為一項改革探索，尚未形成明確統一的規範，各地在留用地的性質、安排和使用方麵並不一緻。
　　一、經濟發達地區或城鄉結閤部原則上留用地為國有土地
　　目前，關於留地安置的全國性規範主要是國土資源部的部門規範性文件，法律、行政法規和部門規章中都還沒有規定。《國土資源部關於加強徵地管理工作的通知》（國土資發 〔1999〕480號）中規定：“各級土地行政主管部門要積極探索貨幣安置、社會保險方式安置等途徑，形成以市場為導嚮的多種途徑安置機製。經濟發達地區或城鄉結閤部，可按照規劃用途預留一定比例的國有土地，確定給被徵地的農村集體經濟組織使用，發展農業生産或從事多種經營。有條件的地區可允許被徵地的農村集體經濟組織以土地補償費入股，興辦企業。”據此，經濟發達地區和城鄉結閤部原則上留用地為國有建設用地。
　　二、各地對留用地性質的規定不完全一緻，既可以是國有土地，也可以是集體土地
　　實踐中，各地結閤自身的實際情況對留用地的性質作齣瞭不同規定。目前來看，留用地既有國有建設用地，也有集體建設用地，各地做法並不完全一緻。
　　一是留用地全部國有模式。例如，《上海市關於本市實施農村集體徵地留用地製度暫行意見》中規定，“徵地留用地應依法徵為國有，並通過齣讓方式由村集體經濟組織取得土地使用權。村集體經濟組織應依法辦理土地使用權的初始登記。”根據該規定，上海市留用地的性質應為國有建設用地。
　　二是留用地國有和集體並存模式。采用該種模式的以廣東和海南為代錶。例如，《廣東省徵收農村集體土地留用地管理辦法（試行）》第六條規定：“留用地應當依法轉為建設用地。留用地原則上保留集體土地性質；在城鎮規劃區範圍內的留用地可徵收為國有土地。”《海南省徵地安置留用地管理辦法》第八條規定：“留用地在本村集體所有土地範圍內選址的，可以保留集體土地性質，或者根據群眾意願及留用地選址等情況將集體土地徵收為國有土地。留用地在本村集體所有土地範圍外選址的，應當徵收為國有土地。已安排的集體土地性質留用地，被徵地農村集體經濟組織要求徵收為國有土地的，可以按本辦法及有關規定辦理。留用地涉及農用地轉用和徵收土地的，應當依法辦理農用地轉用和徵收土地審批手續。農用地轉用和土地徵收所發生的費用由市、縣、自治縣人民政府承擔。”
　　三、各地在留地安置方麵的經驗做法
　　除留用地性質存在不同以外，實踐中，留用地的適用情形、留地比例、留用地的齣讓方式、開發利用方式等方麵也存在不同，具體如下：
　　一是適用範圍“凡徵必留”、“因勢而留”、“因意而留”並存。“凡徵必留”，是指所有徵地項目都安排留用地，或給予相應的留地指標，以廣東為代錶。“因勢而留”，是指對留地安置設定一定的條件，隻有滿足該條件時纔予以適用。例如，海南省以被徵地麵積纍計達到60%以上，且安置補償無法保障被徵地農民原有生活水平，就業睏難等作為瞭留地安置的適用條件。“因意而留”，是指是否采取留地安置，由徵地當事人協商確定。例如，南寜市設立瞭留地安置、實物補助、自謀職業補助三種安置形式，是否選擇留地安置，由徵地機構和被徵地農民協商確定。
　　二是留用地規模按被徵地比例和被徵地人口數量確定，各地差彆較大。確定留用地的規模一般有兩種方式：一是按照徵地數量的一定比例安排，2��8%至15%不等；二是按照被徵地農民的數量安排，人均15m2至80m2不等。各地留地比例參見下錶：
　　部分地區留用地安排比例
　　省（直轄市）留地規模省（直轄市）留地比例廣東省10%-15%上海市5%-10%浙江省不超過10%重慶市20m2-30m2/人海南省不超過8%雲南省不超過15%安徽省10%-15%湖南省不超過8%遼寜省6%-10%市（縣、地區）留地規模市（縣、地區）留地規模南寜市不超過40m2/人西安市8%-10%，
　　航天基地項目2��8%宜昌市不超過15%杭州市10%寜波市10%廈門市15m2/人桂林市10%石傢莊市66��7m2/人福州市10%武漢市城區80m2/人，
　　其他項目10%邢颱市10%湖州市5%-7%江門市10%-15%陽江市10%-15%清遠市10%茂名市10%-15%惠州市10%郴州市不高於8%株洲市10%-15%衡陽市10%或15%贛州市5%-10%吉安市8%興國縣8%貴港市7%固始縣5%
　　三是供地方式劃撥、協議、“招拍掛”一應俱全。廣東與海南都是采取無償劃撥的方式將國有性質的留用地供應給被徵地農民。上海市則適用國有土地齣讓的程序，在操作中協議齣讓和“招拍掛”同時采用。南寜市則同時采取劃撥、協議齣讓和“招拍掛”，但是在適用“招拍掛”時會設置一定的安置條件。采取齣讓供地方式的，政府會對齣讓金予以部分或者全部返還。
　　四是留用地指標有實際開發、摺抵和貨幣迴購多種實現方式。以浙江為例，留用地除允許實際開發外，還可以將指標摺抵並按綜閤成本價轉讓公建配套服務用房、非農建設用地和地上非住宅建築物，或者通過迴購的方式由政府齣資購買留用地指標。
　　五是開發利用方式自主經營、閤作經營、政府主導多種形式並行。自主經營模式，多適用於經濟實力較強、組織結構較為完整、村乾部號召能力較強的農村集體經濟組織。這種模式下，被徵地農民自主建設標準廠房、農貿市場、商鋪、酒店等物業進行齣租經營。閤作開發模式，即集體經濟組織以留用地入股，與其他企業閤作開發，獲取長期穩定收益。政府主導模式，即留用地的開發主要是政府投資完成，嚮農民提供長期固定收益，主要有物業迴購和政府返租兩種類型。
　　從實施效果來看，留地安置改變瞭以往單純的貨幣補償的模式，為被徵地農民提供瞭可以産生長期收益的産業，既提供瞭工作崗位，又可以提供穩定的分紅收益，更有利於解決被徵地農民的長遠生活。同時，將被徵地農民參與到瞭徵地拆遷過程中來,使得其直接分享到瞭項目建設發展成果，獲得瞭産齣更高、效益更好的發展機會和發展資源，使得徵地行為更容易得到被徵地農民的理解與支持。因此，這種做法具有積極意義。但是，我們也應當同時看到，留地安置與當地的經濟發展水平、規劃管理、集體經濟組織的經營能力以及政府的産業扶植等因素密切相關，因此，還需要進一步加強探索和研究。
　　綜上，留地安置作為一項製度探索，在留用地性質以及具體的使用條件、齣讓程序等方麵尚缺乏統一規定，實踐中各地做法不同，因此應當結閤當地齣颱的相關規範性文件進行詳細查詢。
　　（劉誌強）
　　問題2
　　承包地發生流轉的，徵地補償款應當支付給誰
　　問 題2 【問題】
　　某企業與一個村集體簽訂承包地流轉閤同30年，並在閤同裏明確規定“在閤同期限內，如果土地被徵收，徵地補償款歸公司所有”，並且該村集體村民全部簽名按手印。該種情況下，土地補償款應當給誰？
　　【解答】
　　一、土地補償費應當歸集體經濟組織所有
　　《土地管理法實施條例》第二十六條第一款和第二款規定：“土地補償費歸農村集體經濟組織所有；地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有。徵收土地的安置補助費必須專款專用，不得挪作他用。需要安置的人員由農村集體經濟組織安置的，安置補助費支付給農村集體經濟組織，由農村集體經濟組織管理和使用；由其他單位安置的，安置補助費支付給安置單位；不需要統一安置的，安置補助費發放給被安置人員個人或者徵得被安置人員同意後用於支付被安置人員的保險費用。”因此，法律法規對於各項徵地補償費用的歸屬有明確的規定，土地補償費應當歸集體經濟組織所有，政府不能將其直接支付給企業。
　　二、對於土地補償費的分配應當尊重村民自治
　　關於承包土地的徵地補償費如何分配，一些地方根據自身實際情況已經作齣瞭規定。例如，《遼寜省人民政府辦公廳關於實施徵地區片綜閤地價標準的通知》中規定，“依法徵收農民傢庭承包土地的，徵地補償費的80%歸被徵地農戶，20%歸集體經濟組織；徵收集體經濟組織未發包以及實行其他方式承包的土地，徵地補償費歸集體經濟組織，依法分配或使用。”《河北省人民政府關於實行徵地區片價的通知》中規定，“土地補償費的20%歸集體經濟組織，80%歸被徵地的土地使用權人或者按照傢庭承包方式承包土地的農戶；被徵土地沒有土地使用權人和集體經濟組織未發包以及實行其他方式承包的土地，土地補償費全部歸集體經濟組織，由村集體經濟組織依法分配或者使用。”因此，在地方對土地補償費分配作齣具體規定的情況下，應當按照有關規定實施。如果沒有相關規定的，應該遵循村民自治的原則，由村集體經濟組織進行分配。
　　本問題中，土地補償費應當由政府直接支付給集體經濟組織，政府直接支付給企業的隻是地上附著物和青苗的補償費。企業不能要求政府直接嚮其支付土地補償費，如果企業與被徵地農民集體就徵地以及補償款的分配進行瞭閤法約定（如閤同經過村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代錶的同意），且按照國傢承包地流轉的政策，經國傢有關部門批準或者備案，則企業可以要求農民集體履行閤同義務。
　　（劉誌強）
　　問題3
　　集體土地上房屋強徵能否適用《國有土地上房屋徵收與補償條例》
　　問 題3 【問題】
　　M村是某市市區內一個城中村，該市為瞭推進城鎮化建設，依照城市建設規劃，對M村依法進行瞭拆遷。因為M村在城區，該村的村民強烈要求按照《國有土地上房屋徵收與補償條例》進行拆遷補償，否則拒絕拆遷。請問，集體土地上房屋拆遷是否可以參照《國有土地上房屋徵收與補償條例》執行？能否進行司法強製執行？
　　【解答】
　　一、集體土地上房屋徵收應當適用《土地管理法》的規定
　　《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二條明確規定：“為瞭公共利益的需要，徵收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被徵收房屋所有權人（以下稱被徵收人）給予公平補償。”因此，對於集體土地上的房屋徵收，不適用該條例的規定。《土地管理法》第四十七條規定：“被徵收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區、直轄市規定。”對於集體土地上的房屋徵收而言，房屋是作為地上附著物進行補償的，具體標準由省、自治區、直轄市規定。由於兩者適用的法律不同，因此在補償標準、被徵收人權利保護方麵存在區彆，具體如下：
　　一是補償標準不同。對於集體土地上房屋的徵收而言，一般采取重置成本進行補償，實踐中，各地普遍根據房屋的性質、結構、使用期限等因素確定具體的補償標準。國有土地上的房屋徵收補償則采取由評估機構評估的市場價格進行補償。
　　二是權利人救濟渠道不同。對於集體土地上房屋徵收而言，根據《土地管理法實施條例》第二十五條的規定，“對補償標準有爭議的，由縣級以上地方人民政府協調；協調不成的，由批準徵收土地的人民政府裁決。徵地補償、安置爭議不影響徵收土地方案的實施。”這是采取裁決的方式解決補償糾紛。國有土地上房屋徵收，根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》，“被徵收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。”
　　二、對於已經完成土地徵收，但是未給予房屋補償，且房屋所在地已經納入城市規劃區的原集體土地上的房屋可以參照《國有土地上房屋徵收與補償條例》的規定進行補償
　　針對實踐中遇到的土地徵收已經完成，但是房屋補償尚未完成的曆史遺留問題，2011年最高人民法院齣颱瞭《最高人民法院關於審理涉及農村集體土地行政案件若乾問題的規定》，其中第十二條第二款規定：“徵收農村集體土地時未就被徵收土地上的房屋及其他不動産進行安置補償，補償安置時房屋所在地已納入城市規劃區，土地權利人請求參照執行國有土地上房屋徵收補償標準的，人民法院一般應予支持，但應當扣除已經取得的土地補償費。”因此，如果土地徵收結束時沒有進行安置補償或者未足額補償的，並且房屋所在地納入城市規劃區的，當事人可以請求按照國有土地上房屋徵收的補償標準進行補償。
　　三、各地方應根據實際情況做好集體土地上房屋徵收工作
　　為瞭進一步規範徵地行為，2011年3月17日，中 土地礦産典型案例評析與法律實務操作指南（第七輯） 下載 mobi epub pdf txt 電子書

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