物业项目全程运作实战手册 pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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邵小云 编

图书标签:

• 物业管理
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• 开发
• 招商
• 资产管理

出版社： 化学工业出版社

ISBN：9787122249678

版次：1

商品编码：11805207

包装：平装

丛书名： 物业精细化管理与服务系列

开本：16开

出版时间：2015-11-01

用纸：轻型纸

页数：166

正文语种：中文

编辑推荐

适读人群 ：物业管理人员及相关从业人员
　　《物业项目品质管控实施手册》一书是物业精细化管理与服务。以物业管理精细化为切入点，以物业项目品质管控为主线，详细介绍了物业服务质量方针与目标，物业服务质量标准化，物业分项服务质量控制，物业分包方服务质量控制，物业服务监督检查，物业服务质量改善，物业创优达标等内容。可供物业管理者及从业人员使用。

内容简介

　　《物业项目全程运作实战手册》定位于物业公司下属各个项目（如住宅物业、商业物业、机关物业等）的全程运作，将物业项目的管理分为四个阶段——早期介入、接管验收期管理、入伙期运作、常规管理进行阐述。本书结合物业项目的特点，具有针对性、实际可操作性，同时提供了大量的实操范本。
　　本书可供专业培训机构、院校物业专业、物业公司等作为培训教材使用，也可做物业公司、项目管理处、物业从业人员的工具书

作者简介

　　邵小云，从事物业管理工作10余年，了解先进的物业管理模式和全程运作；熟悉人力资源战略体系的建立、工作岗位分析、员工招聘与配置、员工培训与开发、绩效管理、薪酬福利管理和劳动关系管理等各个模块，管理模式独树一帜；具有全面主持企业ISO9001：2000版质量管理体系建立、实施、认证工作。

内页插图

目录

第一章　物业项目的早期介入1
第一节　前期介入的认识2
一、物业管理前期介入的作用3
二、物业管理前期介入的时机选择3
三、物业管理前期介入流程4
四、物业开发节点提前介入关注要点4
第二节　规划设计阶段介入7
一、规划设计阶段介入的目标7
二、规划设计阶段介入的方式7
三、规划设计介入关注的重点7
四、规划设计评估18
第三节　项目施工阶段介入22
一、物业公司在施工阶段介入的责任22
二、物业公司在施工阶段介入的角色23
三、施工阶段介入的时机23
四、施工阶段介入的方式23
五、施工现场巡查与整改24
【实战范本1】施工质量问题及设计缺陷问题（专业版）29
【实战范本2】施工质量问题及设计缺陷问题案例模板（通用版）30
第四节　项目销售阶段介入30
一、营销策划介入30
二、协助开发商拟定销售文件36
三、 销售中心物业服务展示38
四、配合现场销售41
第五节　竣工验收阶段介入46
一、竣工验收的含义46
二、物业公司在竣工验收中的责任46
三、竣工验收的依据46
四、竣工验收的分类47
五、物业公司参与竣工验收配合的内容47
六、物业公司参与竣工验收的流程48
第二章　物业项目接管验收期管理49
第一节　物业管理处的建立50
一、确保物业管理用房符合法律规定51
二、配备好物业管理用具51
三、确定管理处的组织架构51
四、物业管理处的人员配置与培训52
五、管理制度的设计55
六、建立管理处运作机制55
七、制订管理处入驻后的工作计划57
第二节　物业承接查验57
一、明确接管验收交接双方的责任57
二、成立接管验收小组58
三、审核并确认接管验收58
四、编写接管验收方案59
五、确定验收标准59
六、对验收人员进行培训62
七、准备好相应的验收表格62
八、验收工具与物资要准备充分63
九、验收前应召开接管验收会议64
十、进行资料的交接验收64
相关知识：不移交物业资料须承担法律责任67
十一、对房屋实体进行验收68
十二、处理接管验收的遗留问题69
十三、明确交接验收后的物业保修责任70
十四、办理交接手续71
十五、验收后入住前的设施成品保护71
第三节　物业清洁开荒72
一、开荒清洁的重要性73
二、开荒工作要求73
三、开荒管理方案制定73
四、开荒清洁的准备工作74
五、开荒清洁的组织与实施74
六、开荒清洁的验收标准75
七、开荒清洁结束后的工作79
八、开荒清洁安全注意事项79
第三章　物业入伙期运作81
第一节　物业入伙手续的管理82
一、编制入伙方案83
二、与开发商做好沟通84
三、做好相关部门的协调工作84
四、入伙前各项资料要准备齐全84
五、可以进行入伙模拟演练89
六、要做好应对突发事件的准备89
七、办理入住仪式89
八、办理集中入伙手续要环环相扣89
九、积极地答复业主的疑问90
十、零散入伙期间要与开发商沟通协调好91
十一、做好新入伙小区的管理92
第二节　物业二次装修管理92
一、 制定装修管理流程92
二、要加强装修审批93
三、要尽告知和督导义务95
【实战范本3】小区住宅装饰装修告知书95
四、加强对装修现场的监管96
五、对装饰装修违规现象的处理97
相关链接：物业装修管理要学会规避责任98
第四章　物业项目常规管理99
第一节　安全保安管理100
一、建立物业安保机构100
二、配备保安员101
三、明确重点保安目标101
四、完善区域内安全防范设施102
五、定期对保安员开展培训工作102
六、做好群防群治工作103
七、制定和完善安全保安制度103
八、突发事件应急处理104
第二节　车辆安全管理106
一、加强道路交通的管理106
二、完善停车场管理措施107
三、停车卡办理和收费管理110
四、制定车场（库）意外应变预案111
第三节　消防安全管理113
一、消防组织建设与责任分工113
二、确定区域防火责任人115
三、积极开展消防宣传、培训116
四、做好消防档案的管理117
五、加强消防检查巡查119
六、开展消防演习122
第四节　物业设备设施管理125
一、了解物业设备设施的组成125
二、建立物业设备档案125
三、加强物业设备运行管理126
四、做好物业设备维护管理127
第五节　业户维修服务管理131
一、设立便民维修保养服务部门131
二、报修程序及时间安排132
三、制订维修服务承诺133
四、制定维修服务程序136
五、加强维修服务检查与回访136
第六节　社区文化建设139
一、社区文化建设规划139
二、社区文化建设要点139
三、社区文化活动策划与组织142
四、社区文化活动开展143
第七节　管理费收缴与管理144
一、了解物业管理费的构成145
二、物业管理费的确定要点145
三、物业管理费的收缴和追讨146
四、管理费的管理148
第八节　业户投诉处理149
一、业户投诉内容分析149
二、投诉的常规处理程序与方法150
三、预防、减少投诉的发生152
四、提升业户投诉处理效率153
第九节　保洁管理　154
一、保洁管理的范围 154
二、做好保洁管理规划155
三、制定科学的操作程序156
四、制定保洁质量标准156
五、开展保洁质量检查158
第十节　绿化管理161
一、绿化管理重点161
二、选择绿化管理方式161
三、善用绿化管理方法162
四、加强绿化外包管理163

前言/序言

《城市脉搏：从蓝图到交付——现代物业项目开发深度解析》 在这座日新月异的城市中，每一栋拔地而起的建筑，都承载着无数人的居住梦想、商业活力与生活期盼。它们并非凭空出现，而是经过了漫长而复杂的孕育过程——从最初的土地规划，到项目建成后的日常运营，每一个环节都充满了挑战与智慧。《城市脉搏：从蓝图到交付——现代物业项目开发深度解析》正是这样一部旨在揭示这一宏大工程背后精细运作与核心逻辑的著作。本书将带领读者穿越物业项目开发的每一个关键节点，深入剖析其中的决策艺术、管理技巧与实战经验。 本书并非泛泛而谈，而是聚焦于物业项目开发全过程的精髓性与实操性。它从根本上理解，一个成功的物业项目，绝不仅仅是钢筋水泥的堆砌，更是资源整合、风险控制、市场洞察与人性化服务的综合体现。因此，本书将项目生命周期划分为若干个紧密相连且相互影响的阶段，并对每个阶段进行深入的挖掘。 第一部分：战略启航——项目的前期谋划与定位 在项目的初期，远见卓识的战略定位是成功的基石。本部分将详述如何进行市场调研与可行性分析。这不仅仅是收集数据，更是对区域经济发展趋势、人口流动、消费习惯以及同业竞争态度的精准研判。我们将深入探讨如何识别潜在的市场痛点，并将其转化为项目开发的独特卖点。例如，在进行土地价值评估时，本书将引导读者超越单纯的容积率和地段指标，而是着眼于该地块在城市功能布局中的角色，以及它将如何吸引特定的目标客群。 接着，本书将聚焦于项目概念的塑造与产品定位。一个成功的物业项目，必须有一个清晰且引人入胜的“故事”。这包括确定项目的类型（住宅、商业、文旅、产业园等），目标客户画像（是追求品质生活的年轻家庭，还是注重投资回报的商业人士，抑或是寻求创意空间的创业者），以及核心价值主张。本书会提供具体的案例分析，展示如何通过精准的定位，在激烈的市场竞争中脱颖而出，甚至引领市场潮流。例如，一个高端住宅项目，其定位可能不仅仅是“舒适的居住空间”，而是“一种彰显身份与品位的社区生活方式”。 在这一阶段，融资策略的制定也是至关重要的一环。本书将梳理各种常见的融资模式，从传统的银行贷款、股权融资，到更具创新性的REITs（房地产投资信托基金）等。读者将学习如何根据项目的规模、风险等级和开发周期，选择最适合的融资组合，并掌握与金融机构进行有效沟通的关键要素，确保项目获得充足的资金支持，同时优化资本结构，降低财务风险。 第二部分：精工细作——规划、设计与施工的精细管理 项目进入实质性推进阶段，精细化的管理显得尤为重要。本部分将重点探讨规划与设计阶段的管理。这并非简单的图纸绘制，而是将前期战略定位转化为具象化方案的过程。本书将深入分析城市规划法规的解读与应用，确保项目符合国家和地方的各项政策要求。在建筑设计层面，将强调功能性、美学性与经济性的平衡，并详细阐述如何通过用户体验设计，打造真正符合人们需求的空间。例如，在商业综合体设计中，如何通过动线设计、业态组合和公共空间营造，提升顾客的购物和休闲体验。 在施工管理方面，本书将从项目招投标、合同管理、进度控制、质量监督与安全管理等多个维度进行深入剖析。我们将探讨如何制定科学合理的施工计划，如何有效地管理施工队伍，如何通过现代化的技术手段（如BIM技术）提升施工效率和质量。本书将提供实用的工具和方法，帮助读者识别施工过程中常见的风险点，并提出有效的规避和应对策略。例如，针对高层建筑施工，本书将重点讲解其独特的安全技术和质量控制要点。 第三部分：价值升华——营销、销售与交付的策略执行 项目的成功，最终体现在其市场接受度和经济效益上。本部分将聚焦于项目的营销与销售策略。这不仅是广告宣传，更是与目标客户进行深度沟通，建立信任，最终实现交易的过程。本书将详细阐述市场推广的多元化手段，包括线上线下整合营销、内容营销、口碑营销以及客户体验营销等。读者将学习如何根据项目定位和目标客群，量身定制有效的营销方案。 在销售环节，本书将深入探讨销售渠道的选择与管理，销售团队的组建与培训，价格策略的制定与调整，以及谈判技巧与客户关系维护。我们将分享如何通过营造良好的销售氛围，提供专业的服务，最终促成交易的达成。 交付阶段是项目生命周期中的一个关键转折点，也是检验项目质量与服务水平的重要时刻。本书将详细阐述精细化的交付流程，包括验房流程的设计与执行，房屋维修与售后服务体系的建立，以及业主沟通与社区文化培育。本书将强调，良好的交付体验是建立长期客户关系，提升项目口碑，并为后续运营打下坚实基础的关键。 第四部分：基业长青——项目的后期运营与管理 物业项目的价值，并不仅止于销售完成。本部分将目光投向项目的后期运营与管理，这是实现项目长期价值，提升资产增值潜力的核心环节。我们将深入探讨物业管理服务体系的构建与优化。这包括客户服务标准的确立，精细化的日常维护与管理，智慧物业管理平台的应用，以及社区增值服务的开发。本书将强调，优质的物业服务能够显著提升业主的满意度和忠诚度，降低空置率，并为项目带来稳定的现金流。 此外，本书还将关注资产管理与价值提升。这包括租赁管理、招商引资、空间再利用、以及业态的动态调整。对于商业地产而言，如何通过持续的招商和业态优化，保持项目的活力和吸引力，是实现长期盈利的关键。对于住宅项目，如何通过社区活动、配套设施的升级，提升居住品质，吸引和留住高素质的居民，也是重要的考量。 本书还将探讨物业项目的可持续发展。这包括绿色建筑理念的应用，节能减排措施的实施，以及社区的可持续生活方式的引导。在日益重视环保和社会责任的今天，可持续发展不仅是企业社会责任的体现，更是提升项目竞争力和品牌价值的重要途径。 《城市脉搏：从蓝图到交付——现代物业项目开发深度解析》，旨在为读者提供一个全面、系统、且极具实践指导意义的物业项目开发框架。它将帮助开发者、投资者、管理者以及所有对城市建设和空间发展感兴趣的人们，深入理解现代物业项目的运作逻辑，掌握关键的决策与管理技能，最终在充满机遇与挑战的房地产市场中，创造出更具价值和影响力的城市空间。本书不提供现成的答案，而是提供一套思考问题、分析问题、解决问题的方法论和工具箱，引导读者在真实的商业环境中，找到最适合自己的路径。

评分☆☆☆☆☆

这本书的实用性简直超乎我的想象，简直就是为我们这些在物业管理一线摸爬滚打的人量身定做的指南。我尤其欣赏它那种“不绕弯子”的写作风格，直接切入核心问题，每一页都充满了可以立即采纳的实战技巧。比如，在处理业主投诉那一章，作者提供的不仅仅是理论上的建议，而是详细到如何措辞、如何在不激化矛盾的前提下达到解决方案的步骤拆解。我记得有一次我们小区发生了一起邻里间的噪音纠纷，情况非常棘手，我按照书里提到的“三步走”化解法，先是私下倾听双方诉求，然后组织了一次中立的调解会议，最后制定了双方都能接受的临时性协议，整个过程非常顺畅，避免了事态的进一步升级。这本书的好处在于，它涵盖了从项目初期规划到日常运营维护的各个环节，让我对整个物业项目的生命周期有了更清晰的认知。它不是那种高高在上的理论著作，而是真正扎根于现实场景的“工具箱”，里面塞满了各种流程图、检查清单和风险预案，每次遇到新的挑战，翻开它总能找到应对的灵感和具体的操作范本。

评分☆☆☆☆☆

要说这本书最让我感到惊喜的地方，那一定是它对“物业服务产品化”的系统性阐述。过去我们总是被动地响应业主要求，现在，我开始尝试用“产品经理”的思维去审视我们提供的各项服务。书中构建了一个清晰的服务价值链模型，指导我们如何识别核心服务、附加服务以及增值服务，并据此进行定价和推广。这彻底颠覆了我对传统物业服务的认知。书中关于“客户旅程地图”在物业管理中的应用，为我们重新设计了从新业主入住到长期居住的整个体验流程，极大地提升了客户满意度和忠诚度。这种前瞻性的视角，让我们的物业管理从单纯的“看家护院”提升到了“社区生活体验官”的层面。更难能可贵的是，作者在讲解这些先进理念时，始终保持着贴近本土实际操作的可能性，没有使用太多晦涩难懂的西方管理术语，而是用我们能理解的、与国内物业管理体系相符的语言进行了阐释，读起来亲切自然，执行起来也更有底气。

评分☆☆☆☆☆

初次拿到这本书时，我有些怀疑，市面上关于管理类的书籍汗牛充栋，这本《物业项目全程运作实战手册》又能有什么新意？然而，读完前三章后，我的看法彻底改变了。它最引人注目的地方在于其对“软技能”与“硬流程”的完美平衡。很多技术手册只谈流程和规范，读起来枯燥乏味，但这本书却花了很大篇幅来探讨团队建设和跨部门沟通的艺术。书中关于“高效能物业团队文化塑造”的那一节，让我受益匪浅。我们团队过去经常因为信息壁垒导致工作效率低下，自从引入了书中建议的“晨间快速站会”和“跨职能影子计划”后，团队成员之间的理解和配合度显著提高。作者的叙述充满了对行业痛点的深刻洞察力，仿佛他就是我们小区物业部的资深经理一样。特别是在阐述如何与开发商、政府监管部门进行有效沟通时，作者提供的案例分析详实且有说服力，让我这个刚接手新项目的管理者，在面对复杂利益关系时，不再感到手足无措，而是多了一份从容和掌控感。

评分☆☆☆☆☆

这本书的深度和广度着实令人佩服，它不像市面上某些书籍那样浅尝辄止，仅仅停留在概念层面。它真正做到了“实战”二字，每一个章节都像是一次深入的项目剖析。我尤其喜欢它对财务管控和成本控制的详细论述。在当前市场环境下，如何精打细算地运营一个社区，保证服务质量的同时降低不必要的开支，是物业经理面临的永恒难题。书里详细列举了多个通过技术升级和流程优化实现节能降耗的成功案例，比如如何通过智能水表监测系统提前发现管网泄漏，以及如何优化绿化养护合同以获得更优性价比的服务。这些具体到数字和百分比的分析，为我制定年度预算提供了坚实的数据支持。它不仅教你“做什么”，更重要的是教你“如何衡量效果”以及“如何向董事会汇报成果”，这种由内而外的管理思维培养，远比单纯的技巧堆砌要宝贵得多。读完它，我感觉自己仿佛完成了一个为期数月的、高强度的物业运营实战训练营。

评分☆☆☆☆☆

这本书的排版和结构设计也体现了作者的用心良苦。它不是那种密密麻麻、让人望而生畏的文本堆砌。每一主题的划分都逻辑清晰，配合着大量的图表和关键点总结，使得知识点的吸收效率大大提高。特别是对于风险管理和应急预案部分，作者使用了一种“如果-那么”的决策树结构来梳理复杂场景，例如，在极端天气事件中，从信息发布、资源调配到后续的灾后评估，每一个环节都给出了明确的责任人和时间节点。我曾对比过我们公司内部的应急手册，这本书提供的预案更加细致、更具前瞻性，它考虑到了很多我们过去忽略的“灰色地带”问题。总体而言，这本书像是一位经验极其丰富、性格沉稳的前辈，手把手地带着你走过物业运营的每一个难关，它提供的不仅是“标准答案”，更是一种面对不确定性时，从容应对的“底层操作系统”。

评分☆☆☆☆☆

还行，可以参考，看后再评

评分☆☆☆☆☆

已经开始学习了，不错

评分☆☆☆☆☆

可做参考一下，对工作有借鉴

评分☆☆☆☆☆

送货太慢了

评分☆☆☆☆☆

蛮方便内容。

评分☆☆☆☆☆

非常实用

评分☆☆☆☆☆

多知多懂吧

评分☆☆☆☆☆

，123546987452

评分☆☆☆☆☆

书不错