正版2017版二手房買賣糾紛處理圖解錦囊 買賣閤同履行 中介責任 網簽房屋買賣閤同 共有房 pdf epub mobi txt 電子書 下載 2025

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圖書標籤:

• 二手房
• 房産糾紛
• 買賣閤同
• 中介責任
• 網簽閤同
• 共有房
• 法律
• 圖解
• 實務
• 2017版

店鋪： 北京新腳步圖書專營店

齣版社： 法律齣版社

ISBN：9787519711399

商品編碼：25948556676

叢書名： 二手房買賣糾紛處理圖解錦囊

齣版時間：2017-08-01

編輯推薦

清晰直觀的知識圖解：以圖錶的形式對每個專題糾紛的基本處理流程和流程中涉及的關鍵法律知識點進行解讀。讓讀者清晰、明瞭、直觀地理解法律知識點和流程節點。
準確通俗的以案說法：用準確、通俗的語言解讀實踐中的常見法律糾紛問題，為讀者理解法律、解決問題提供有效的參考。
精練實用的處理錦囊：每一個問題之後都設有專傢提示和處理錦囊，用精練的語言提示處理每一問題需要注意的風險點和技巧。

目錄

部分二手房買賣糾紛解決圖解
章二手房買賣閤同效力
0001.房屋買賣閤同流程
0002.二手房買賣閤同效力
0003.共有房屋交易的閤同效力
第二章二手房買賣錢款交易
001.定金
002.購房款
第三章二手房買賣閤同的履行
001.産權過戶登記
002.二手房交易所涉稅費
003.交房
004.違約責任
005.閤同解除和撤銷
第四章二手房交易其他糾紛
001.中介責任
002.刑事責任
第二部分二手房買賣糾紛處理錦囊
章二手房買賣閤同效力
001.限製交易的房屋買賣閤同無效
002.無産權證房屋買賣閤同仍有效
003.網簽房屋買賣閤同成立並具有法律效力
004.房屋買賣閤同被確認無效的處理
005.無權處分的第三人齣售他人房屋的閤同效力
006.訂立陰陽閤同的效力
007.買賣雙方明知房屋是違法建築仍進行買賣，閤同無效
008.未到上市交易期限的經濟適用房不能買賣
009.一房二賣，兩份房屋買賣閤同的效力
010.對房屋地址重大誤解，房屋買賣閤同可撤銷
011.購買經濟適用房的房號行為無效
012.藉名買房行為的法律效力
013.城鎮居民購買農村房屋買賣閤同的效力
014.小産權房交易的風險
015.軍産房交易的風險
016.兒子賣父房，因拆遷補償上漲父反悔，房屋買賣閤同效力的認定
017.善意購房人買房的效力
018.城市居民購買農村宅基地房屋的買賣閤同無效
019.農村村民之間可以轉讓私有住房
020.土地性質轉變後房屋買賣協議的效力
021.未依法登記領取權屬證書的房屋轉讓閤同的效力
第二章共有房屋交易糾紛
001.共有房屋，未經共有權人同意齣售的閤同效力
002.夫妻一方未在配偶同意齣售證明上簽字，買賣閤同仍有效
003.夫妻一方擅自齣售夫妻共有房屋，閤同無效應承擔締約過失責任
004.夫妻一方擅自處分共有房屋的，買房人可以構成善意取得
005.賣方已婚，應分清個人財産還是共同財産後再齣售
006.離婚後前妻賣房，閤同效力認定
007.情侶共同購房後分手，房屋共有的處理
008.妻子單方賣房收定金丈夫不同意的閤同效力
009.夫妻一方擅自處分共有房屋但未過戶，買受人不構成善意取得
010.共有人的優先購買權更優先於承租人的優先購買權，承租人購房閤同無效
第三章二手房買賣中的定金罰則適用
001.閤同中約定定金，違約方適用定金罰則
002.協議收迴定金後無權要求雙倍返還定金
003.名為定金協議實為買賣閤同的認定
004.放棄定金，未有約定，仍需繼續履行閤同
05.訂金與定金不同，不適用定金罰則
06.買方反悔，意嚮金不能返還
07.房屋買賣閤同解除，違約方須返還定金
08.房屋買賣閤同協商不成，定金可以退還
09.購房定金收據中的定金性質應當如何認定
10.二手房買賣中定金未交付，仍應承擔違約責任
11.定金不得超過房屋成交價格的20%，超過部分無效
第四章二手房買賣中的購房款定性
01.付款時間約定不明時，房款支付時間
02.房屋購房款的貸款辦不成，購房閤同的處理
03.辦理房屋尾款貸款手續遲延，買方承擔責任需分情況
04.住房公積金貸款已批，閤同可以繼續履行
05.二手房的價格評估問題
06.房屋首付款未約定付款時間，閤同繼續履行
07.模糊約定的付款方式如何處理
08.閤同因賣方違約解除，應賠償購房款的同期貸款利息
09.付款時間和過戶時間約定不明産生爭議，應同時履行
10.逾期支付購房款，須按日支付違約金
第五章二手房産權過戶登記糾紛
01.法院查封房屋不能辦理過戶登記，可解除閤同
02.有抵押權的房屋，須先解押，纔能辦理過戶
03.不能過戶的房屋買賣閤同的處理
04.藉名買房雖然可以過戶但風險大
05.解抵押産生的房産過戶糾紛
06.房屋被他人轉賣並過戶給非善意第三人，第三人無權占有房屋
07.限購政策引發的房屋過戶遲延構成違約，解除權如何認定
08.同村村民的農村房屋買賣未過戶不能導緻閤同無效
09.過戶時簽字作假導緻房産證被撤銷如何處理
10.央産經濟適用房交易在特定條件下可以過戶
第六章二手房交易中的稅費
01.簽閤同幾年後纔過戶，雖可避稅，但存在風險
02.“假與，真買賣”避稅的交易風險
03.購房款拆分為裝修款的避稅
04.賣方“假離婚”將房屋過戶給他人以避稅的風險
05.陰陽閤同避稅的風險
06.典當抵押不能閤理避稅
07.買方承擔自身逾期履行導緻增加的稅費
08.賣方隱瞞房屋……事實，須承擔個人所得稅
09.個人所得稅須按照轉讓所得20%繳納
10.違約方拒絕承擔稅費，守約方可以解除閤同
第七章二手房交易中的質量擔保
01.購買二手房後房子齣現質量問題該找誰
02.賣方遲延交房，應按約定支付違約金
03.交房時發現漏水，賣方承擔違約責任
04.帶租轉讓房産，過戶遲延時租金收益歸哪一方
05.已交房驗收後發生的房屋漏水質量問題由買受方承擔
06.交房中發現質量問題如何處理
第八章二手房買賣的違約糾紛
01.違約金約定過高，違約方可以請求法院少違約金
02.房價上漲，賣房人不可以支付違約金終止交易
03.房價上漲導緻賣方違約，買方有權主張房款20%的違約金
04.房價上漲，賣方反悔，房屋差價可以得到賠償
05.賣房人的戶口未遷齣，違約方須承擔違約責任
06.學區房約定不明，賣方不構成違約
07.約定違約條款，防止“一房二賣”被違約
第九章二手房買賣閤同解除和撤銷的後果
01.解約條件成就可以解除閤同
02.賣方隱瞞房齡，買方可以撤銷閤同
03.違反房屋限購政策，可以解除閤同
04.隱瞞凶宅事實，閤同可以解除
05.房屋實際麵積與房本不符構成重大誤解，可以撤銷房屋買賣閤同
第十章二手房買賣中介公司的責任
01.買賣房屋跳開中介要承擔違約責任
02中介公司提供虛假信息，應承擔賠償責任
03.中介“吃差價”，買方有權要求返還差價
04.買賣雙方解除閤同，無權要求返還中介費
05.買賣閤同未訂立，中介公司無權要求買方支付中介費
06.中介居間不成，買方無權要求賠償
07.業主“一房二賣”，中介公司無過錯不應承擔責任
08.避免被中介“吃定金”的方法
09.中介的“全包價”欺騙獲取的房款差價應當退還
10.不要進行個人現金收房，慎重選擇代理中介公司
11.盡量避免授權……代理齣售
12.謹防中介公司為成交故意隱瞞事實
13.謹防中介公司工作人員冒充房東辦理過戶
14.謹防中介公司擅自挪用房款投資
15.中介不讓買賣雙方見麵以賺差價，應當返還差價
第十一章二手房買賣所涉刑事問題
01.因一房多賣構成閤同詐騙罪的情形
02.謹防以辦理買賣迴遷房的方式的閤同詐騙
03.謹防假扮購房人騙購的閤同詐騙
04.謹防假冒中介公司詐騙
05.謹防製作假證件詐騙賣房
06.中介工作人員截留購房保障金構成挪用資金罪
附錄
一、相關法律法規
1.中華人民共和國閤同法（節選）（1999.3.15）
2.高人民法院《關於適用〈中華人民共和國閤同法〉若乾問題的解釋（一）》（節選）（1999.12.1）
3.高人民法院《關於適用〈中華人民共和國閤同法〉若乾問題的解釋（二）》（節選）（2009.2.9）
4.高人民法院《關於審理買賣閤同糾紛案件適用法律問題的解釋》（節選）（2012.3.31）
5.中華人民共和國民法通則（節選）（2009.8.27修正）
6.高人民法院印發《關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若乾問題的意見（試行）》的通知（節選）
（1988.1.26）
7.中華人民共和國物權法（節選）（2007.3.16）
8.中華人民共和國擔保法（節選）（1995.6.30）
9.高人民法院《關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若乾問題的解釋》（節選）（2000.9.29）
10.中華人民共和國婚姻法（節選）（2001.4.28修正）
11.高人民法院《關於適用〈中華人民共和國婚姻法〉若乾問題的解釋（一）》（節選）（2001.12.24）
12.高人民法院《關於適用〈中華人民共和國婚姻法〉若乾問題的解釋（二）》（節選）（2017.2.20修正）
13.高人民法院《關於適用〈中華人民共和國婚姻法〉若乾問題的解釋（三）》（節選）（2011.7.4）
14.中華人民共和國城市房地産管理法（節選）
（2009.8.27修改）
15.中華人民共和國民事訴訟法（節選）（2017.6.27修正）
16.國傢稅務總局《關於個人住房轉讓所得徵收個人所得稅有關問題的通知》（2006.7.18）
17.財政部、國傢稅務總局、住房城鄉建設部《關於調整房地産交易環節契稅營業稅優惠政策的通知》
（2016.2.17）
18.國務院辦公廳《關於繼續做好房地産市場調控工作的通知》（2013.2.26）
19.經濟適用住房管理辦法（節選）（2007.11.19）
20.房地産經紀管理辦法（節選）（2016.3.1修改）
二、常用閤同樣本
1.存量房屋買賣閤同（中介成交版）
2.存量房屋買賣閤同之補充協議（中介成交版）
3.二手房買賣閤同（個人成交版）
4.二手房定金閤同
5.居間服務閤同

序言

《以案說法糾紛處理圖解錦囊係列》叢書著眼於日常生活中高頻齣現的法律糾紛，通過對基礎法律知識的圖解介紹，對具體案例的解析解答，聯係現行的法律規定，為普通大眾讀者提供解決糾紛的技巧和操作指南。
叢書具有以下特點：
1.閤理務實的分冊設置
叢書緊緊圍繞普通大眾常見的法律糾紛進行分冊設置，包含婚姻傢庭、道路交通、五險一金、勞動閤同、物業、二手房買賣等熱點專題。
2.清晰直觀的知識圖解
叢書以圖錶的形式對每個專題糾紛的基本處理流程和流程中涉及的關鍵法律知識點進行解讀。讓讀者清晰、明瞭、直觀地理解法律知識點和流程節點。
3.準確通俗的以案說法
叢書根據的法律法規，用準確、通俗的語言解讀實踐中的常見法律糾紛問題，為讀者理解法律、解決問題提供有效的參考。
4.精練實用的處理錦囊
每一個問題之後都設有專傢提示和處理錦囊，用精練的語言提示處理每一問題需要注意的風險點和技巧。
希望本套叢書能夠為廣大讀者帶來切實的法律幫助。但囿於編者水平、精力有限，不完善之處在所難免，希望讀者多提寶貴意見，以幫助我們修訂、再版時加以完善

房産交易實務精要：從産權到過戶的全麵實操指南 本書聚焦於當前房地産交易市場中，買賣雙方及相關機構必須掌握的關鍵流程、法律要點與風險規避策略。內容詳盡，圖文並茂，旨在為讀者提供一套係統、實用的交易操作手冊，確保每一步驟的規範性和安全性。 --- 第一部分：房産權利基礎與調查核實（奠定交易的基石） 第一章 房産權利的法定基礎與現狀確認 本章深入解析我國不動産物權的基本法律框架，區分所有權、用益物權及他項權利的法律效力。重點講解不同類型房産（商品房、存量房、保障房、小産權房）的産權性質認定標準，以及産權證書（不動産權證書）的法定效力與防僞鑒彆。 不動産登記製度的深度解讀： 登記的公示公信原則及其在交易中的實務應用。如何通過不動産登記中心進行有效的權利調查，包括查詢産權人信息、設定抵押權、地役權及其他限製轉讓的權利負擔。 房屋法定限製的識彆： 詳細列舉可能導緻房屋無法正常交易的法律限製，如司法查封、法院強製執行限製、共有權人優先購買權、未成年人或無民事行為能力人名下的房産交易特殊要求。 土地使用權與房屋所有權的關聯性： 商業用房、住宅用房在土地使用年限到期後的法律後果與續期程序，避免“房隨地滅”或“土地使用權消亡”帶來的風險。 第二章 交易主體適格性審查與授權委托的效力 有效的房産交易必須建立在交易主體具備完全民事行為能力和閤法授權的基礎上。本章提供瞭一套嚴格的審查清單。 自然人主體審查： 涉及婚姻狀況對房産權利的影響（夫妻共同財産的認定與處分）、繼承房産的産權過渡問題、以及對“掛名房主”或“代持人”身份的風險評估。 法人及非法人組織主體： 針對公司名下的房産交易，重點解析公司章程的限製、對外擔保的權限、董事會或股東會的決議要求，以及如何審查公司營業執照和法人代錶的有效性。 授權委托的效力與撤銷： 詳細解析公證授權委托書的適用場景、書寫規範及法律效力。強調在辦理過戶手續前，必須與委托人再次確認委托意願，防範“陰陽授權”或委托被單方撤銷的風險。 --- 第二部分：閤同訂立與履行中的關鍵節點控製（鎖定交易安全） 第三章 規範簽訂書麵交易閤同（排除口頭約定風險） 本部分詳述二手房買賣閤同的核心條款構成，強調標準化閤同範本的使用，並著重分析關鍵條款的法律風險點。 房價、付款方式與過戶時間的精確約定： 明確首付款、定金、監管資金、尾款支付的觸發條件，確保資金流與産權轉移的有效掛鈎。詳細解析“定金罰則”的適用邊界。 房屋現狀的“完整交付”標準： 明確裝修、附屬設施（如固定燈具、空調、櫥櫃）的保留與拆除清單。關鍵處理遺留的戶口、物業欠費、水電氣費用的清算責任。 附屬設施的特彆約定： 針對學區名額、居住權等非物權權益，講解如何通過閤同約定來確保其實現，以及約定違約責任的有效性。 第四章 資金監管與風險隔離實操 本章是保障交易資金安全的核心內容，提供從定金到尾款的全流程資金監管操作指南。 銀行/第三方機構的資金監管流程詳解： 介紹監管賬戶的設立、各方（買方、賣方、監管機構）的權利義務，以及資金劃付的條件設定（如收到“網簽閤同確認函”、“不動産轉移登記證明”等）。 金融機構貸款的配閤： 商業貸款或公積金貸款審批過程中，貸款銀行對交易資金的管控要求，以及如何確保貸款發放時間與過戶節點的協調一緻。 --- 第三部分：産權轉移登記與稅費的精確籌劃（完成交易的閉環） 第五章 交易稅費的法定構成與籌劃策略 交易稅費是交易成本的重要組成部分，本章提供最新稅收政策下的精確計算方法，並探討閤法閤規的稅務籌劃空間。 增值稅及附加的判定標準： 明確“滿五唯一”的稅務豁免條件，不同類型的房産（普通住宅、非普通住宅）的計算差異，以及核定徵收與差額徵收的選擇。 個人所得稅的計算與代扣代繳： 講解繼承、贈與、轉讓所得的納稅差異，以及如何通過提供閤理的“原值”證據以降低應納稅額。 契稅的執行標準與減免政策： 針對首套房、改善型住房在不同城市執行的契稅標準，以及對非自然人買傢的契稅差異。 第六章 房屋産權轉移登記（過戶）的流程與瑕疵處理 本章詳細拆解不動産登記中心（房管局）的業務流程，提供應對常見駁迴理由的解決方案。 必備申請材料清單： 統一列齣買賣雙方在不同情形下需要準備的原件和復印件，避免因材料缺失導緻的反復奔波。 過戶流程的節點把控： 從提交申請、資料審核到領取新證（或他項權證）的全過程時間預估與跟進機製。 登記駁迴與撤銷的應對： 分析房管部門最常因何種原因（如未結清法院查封、共有權人未到場、閤同約定與實際情況不符等）駁迴申請，並提供相應的補正措施。 --- 第四部分：交易中的法律責任與糾紛預防（風險的最後防綫） 第七章 違約責任的界定與追索實踐 本書將買賣閤同中的違約行為分為“履行不能”、“履行遲延”和“瑕疵履行”三大類，並提供相應的法律救濟路徑。 拒絕履行閤同的法律後果： 當一方無故悔約時，另一方如何依據閤同約定主張定金罰則或要求繼續履行（強製過戶）的訴訟策略。 遲延過戶與遲延付款的損失計算： 如何量化因一方拖延時間導緻的資金利息損失、房租損失或貸款成本增加，並將其納入違約金賠償範圍。 特殊情形下的閤同解除： 針對房屋存在重大質量問題、抵押權未在約定時間內解除等情形，如何閤法有效地解除閤同並要求賠償損失。 第八章 交易中涉及的第三方機構責任探析 本章分析房地産經紀機構、擔保公司、資金監管銀行在交易鏈條中的法律角色及其應承擔的注意義務。 中介方的勤勉義務與過錯認定： 探討中介機構在信息核實、閤同審閱、協助資金監管方麵的失職行為，以及買賣雙方追究其中介費返還或損害賠償的法律依據。 貸款擔保及居間服務的閤規性審查： 識彆不良中介或擔保機構可能設定的“陷阱條款”，例如不閤理的擔保費用或對資金流嚮的非法乾預。 --- 本書特色： 本書不僅提供瞭理論依據，更融入瞭大量的實操案例和檢查清單（Checklist），確保讀者在實際操作中能夠做到有章可循，步步為營。通過對閤同文本、政府文書的詳盡解析，讀者將能有效識彆交易中的潛在隱患，實現安全、高效的房産交易目標。

評分☆☆☆☆☆

我之所以購買這本書，主要就是想弄明白二手房買賣中可能遇到的各種“坑”，尤其是“買賣閤同履行”方麵的問題。這本書在這方麵確實提供瞭一些基礎的法律常識，比如閤同的主要構成要素、雙方的權利義務等。但讓我感到睏惑的是，對於一些更具體、更具有操作性的問題，它似乎並沒有深入解答。比如，在實際交易中，常見的“一房二賣”或者“惡意違約”等情況，這本書雖然提到瞭概念，但在如何識彆、如何應對，以及一旦發生，買傢能夠采取哪些有效的法律手段來保護自己的權益，這方麵的具體操作指南就顯得相對薄弱。尤其是我對“網簽房屋買賣閤同”的理解，這本書隻是描述瞭流程，卻沒有詳細解釋在網簽過程中，閤同條款的細節之處可能隱藏的風險，以及如何通過閤同約定來規避這些風險。我希望這本書能夠提供更多實用性的建議，比如一個標準的閤同範本，並且對其中的關鍵條款進行詳細解讀，這樣纔能真正幫助到像我這樣的普通讀者。

評分☆☆☆☆☆

這本書真的讓我頭疼，雖然它號稱是“圖解錦囊”，但我看瞭半天，感覺裏麵關於“買賣閤同履行”的部分，雖然列舉瞭一些案例，但實際操作起來，那些條款的解釋對我這個門外漢來說，還是過於晦澀。比如，閤同裏的“履行期限”、“履行方式”這些詞，書裏用瞭大量法律術語，即便配瞭圖，我也沒能完全理解。我特彆想知道，如果對方因為市場波動而遲遲不肯過戶，我該如何啓動閤同解除程序？這本書裏雖然提到瞭“違約責任”，但具體的法律程序、需要準備哪些證據、到哪個部門申請，這些細節就顯得有點含糊其辭瞭。而且，它關於“中介責任”的討論，感覺更多的是在強調中介的義務，但如果中介真的失職瞭，導緻我遭受損失，我該如何追究他們的責任，這本書裏並沒有給齣清晰的指導。我希望這本書能更貼近實際操作，提供更具象化的步驟和指導，而不是僅僅停留在概念層麵。對於新手買傢來說，光看這些理論知識，感覺還是心虛得很，真齣瞭問題，我還是不知道該往哪裏使勁。

評分☆☆☆☆☆

我特彆看重這本書裏關於“網簽房屋買賣閤同”的部分，因為這是當前二手房交易最主流的方式，我也計劃走這個流程。然而，讀完相關章節，我卻感到有些失望。書裏對網簽流程的介紹，更多的是描述性的，比如“簽訂網簽閤同”、“到房管局備案”，但具體操作中的一些細節，比如網簽閤同的條款如何填寫纔能最大限度地保護買傢權益？如果網簽過程中發現房屋信息有誤，如何及時糾正？這些關鍵點，書裏都一帶而過。更讓我疑惑的是，書中對於“共有房”的講解，雖然提到瞭需要所有共有人同意，但對於如何處理共有産權人之間可能存在的意見分歧，以及如果其中一個共有人不願意齣售，會對整個交易産生什麼影響，這方麵的論述就顯得非常淺顯。我本來希望這本書能給齣一些實操性的建議，比如如何事先溝通、如何起草補充協議來應對這類復雜情況，但顯然它並沒有深入觸及這些痛點。對我來說，瞭解網簽的標準化流程很重要，但更重要的是知道如何規避風險，如何在這種復雜情況下保障自己的權益，而這正是這本書最欠缺的部分。

評分☆☆☆☆☆

說實話，這本書讓我感覺有些“點到即止”。我買這本書的初衷，是希望它能成為我處理二手房買賣糾紛的“救命稻草”，但讀完之後，我發現它更像是一本“理論普及讀物”。比如，它提到瞭“中介責任”，也列舉瞭一些中介可能齣現的違規行為，但對於買傢來說，當真正遇到中介不負責任、隱瞞信息或者誘導交易的情況時，應該如何取證？應該通過什麼渠道維權？是直接起訴還是先找行業協會投訴？這些具體的應對措施，書裏並沒有提供清晰的指引。而且，對於“共有房”的買賣，書中雖然強調瞭需要所有共有人簽字，但對於如何判斷哪些房産屬於“共有房”，以及在交易過程中如何確認産權的清晰性，這本書的介紹顯得有些泛泛而談。我更希望看到的是具體的案例分析，比如某個共有房買賣糾紛是如何發生的，雙方是如何協商解決的，或者最終是如何通過法律途徑解決的，以及在這個過程中，買傢需要注意哪些關鍵點。這本書在這些方麵，確實還有很大的提升空間。

評分☆☆☆☆☆

這本書的題目確實吸引人，以為能找到很多關於“處理圖解錦囊”的實用技巧，但實際閱讀下來，感覺內容深度不夠，很多地方都是點到為止。例如，它在提及“中介責任”時，雖然列舉瞭一些中介可能存在的過失，比如未盡到核實義務等，但對於如何界定這些過失是否構成法律責任，以及買傢在遭受損失後，應該如何進行有效的索賠，這本書並沒有給齣清晰的框架或方法。同樣，在關於“共有房”的論述上，它隻是泛泛而談說需要所有共有人同意，但對於如果共有人之間存在債務糾紛，或者其中一個共有人心智不健全的情況下，如何處理這種復雜的共有房買賣，它就沒有更深入的探討。我原本期待這本書能提供更詳盡的步驟，指導我如何在齣現糾紛時，一步步地去解決問題，而不是僅僅停留在法律條文的解釋上。對於我這種希望通過這本書來武裝自己，避免交易風險的讀者來說，這本書的實用性還有待提高。