正版2017版二手房买卖纠纷处理图解锦囊 买卖合同履行 中介责任 网签房屋买卖合同 共有房 pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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• 2017版

店铺： 北京新脚步图书专营店

出版社： 法律出版社

ISBN：9787519711399

商品编码：25948556676

丛书名： 二手房买卖纠纷处理图解锦囊

出版时间：2017-08-01

编辑推荐

清晰直观的知识图解：以图表的形式对每个专题纠纷的基本处理流程和流程中涉及的关键法律知识点进行解读。让读者清晰、明了、直观地理解法律知识点和流程节点。
准确通俗的以案说法：用准确、通俗的语言解读实践中的常见法律纠纷问题，为读者理解法律、解决问题提供有效的参考。
精练实用的处理锦囊：每一个问题之后都设有专家提示和处理锦囊，用精练的语言提示处理每一问题需要注意的风险点和技巧。

目录

部分二手房买卖纠纷解决图解
章二手房买卖合同效力
0001.房屋买卖合同流程
0002.二手房买卖合同效力
0003.共有房屋交易的合同效力
第二章二手房买卖钱款交易
001.定金
002.购房款
第三章二手房买卖合同的履行
001.产权过户登记
002.二手房交易所涉税费
003.交房
004.违约责任
005.合同解除和撤销
第四章二手房交易其他纠纷
001.中介责任
002.刑事责任
第二部分二手房买卖纠纷处理锦囊
章二手房买卖合同效力
001.限制交易的房屋买卖合同无效
002.无产权证房屋买卖合同仍有效
003.网签房屋买卖合同成立并具有法律效力
004.房屋买卖合同被确认无效的处理
005.无权处分的第三人出售他人房屋的合同效力
006.订立阴阳合同的效力
007.买卖双方明知房屋是违法建筑仍进行买卖，合同无效
008.未到上市交易期限的经济适用房不能买卖
009.一房二卖，两份房屋买卖合同的效力
010.对房屋地址重大误解，房屋买卖合同可撤销
011.购买经济适用房的房号行为无效
012.借名买房行为的法律效力
013.城镇居民购买农村房屋买卖合同的效力
014.小产权房交易的风险
015.军产房交易的风险
016.儿子卖父房，因拆迁补偿上涨父反悔，房屋买卖合同效力的认定
017.善意购房人买房的效力
018.城市居民购买农村宅基地房屋的买卖合同无效
019.农村村民之间可以转让私有住房
020.土地性质转变后房屋买卖协议的效力
021.未依法登记领取权属证书的房屋转让合同的效力
第二章共有房屋交易纠纷
001.共有房屋，未经共有权人同意出售的合同效力
002.夫妻一方未在配偶同意出售证明上签字，买卖合同仍有效
003.夫妻一方擅自出售夫妻共有房屋，合同无效应承担缔约过失责任
004.夫妻一方擅自处分共有房屋的，买房人可以构成善意取得
005.卖方已婚，应分清个人财产还是共同财产后再出售
006.离婚后前妻卖房，合同效力认定
007.情侣共同购房后分手，房屋共有的处理
008.妻子单方卖房收定金丈夫不同意的合同效力
009.夫妻一方擅自处分共有房屋但未过户，买受人不构成善意取得
010.共有人的优先购买权更优先于承租人的优先购买权，承租人购房合同无效
第三章二手房买卖中的定金罚则适用
001.合同中约定定金，违约方适用定金罚则
002.协议收回定金后无权要求双倍返还定金
003.名为定金协议实为买卖合同的认定
004.放弃定金，未有约定，仍需继续履行合同
05.订金与定金不同，不适用定金罚则
06.买方反悔，意向金不能返还
07.房屋买卖合同解除，违约方须返还定金
08.房屋买卖合同协商不成，定金可以退还
09.购房定金收据中的定金性质应当如何认定
10.二手房买卖中定金未交付，仍应承担违约责任
11.定金不得超过房屋成交价格的20%，超过部分无效
第四章二手房买卖中的购房款定性
01.付款时间约定不明时，房款支付时间
02.房屋购房款的贷款办不成，购房合同的处理
03.办理房屋尾款贷款手续迟延，买方承担责任需分情况
04.住房公积金贷款已批，合同可以继续履行
05.二手房的价格评估问题
06.房屋首付款未约定付款时间，合同继续履行
07.模糊约定的付款方式如何处理
08.合同因卖方违约解除，应赔偿购房款的同期贷款利息
09.付款时间和过户时间约定不明产生争议，应同时履行
10.逾期支付购房款，须按日支付违约金
第五章二手房产权过户登记纠纷
01.法院查封房屋不能办理过户登记，可解除合同
02.有抵押权的房屋，须先解押，才能办理过户
03.不能过户的房屋买卖合同的处理
04.借名买房虽然可以过户但风险大
05.解抵押产生的房产过户纠纷
06.房屋被他人转卖并过户给非善意第三人，第三人无权占有房屋
07.限购政策引发的房屋过户迟延构成违约，解除权如何认定
08.同村村民的农村房屋买卖未过户不能导致合同无效
09.过户时签字作假导致房产证被撤销如何处理
10.央产经济适用房交易在特定条件下可以过户
第六章二手房交易中的税费
01.签合同几年后才过户，虽可避税，但存在风险
02.“假与，真买卖”避税的交易风险
03.购房款拆分为装修款的避税
04.卖方“假离婚”将房屋过户给他人以避税的风险
05.阴阳合同避税的风险
06.典当抵押不能合理避税
07.买方承担自身逾期履行导致增加的税费
08.卖方隐瞒房屋……事实，须承担个人所得税
09.个人所得税须按照转让所得20%缴纳
10.违约方拒绝承担税费，守约方可以解除合同
第七章二手房交易中的质量担保
01.购买二手房后房子出现质量问题该找谁
02.卖方迟延交房，应按约定支付违约金
03.交房时发现漏水，卖方承担违约责任
04.带租转让房产，过户迟延时租金收益归哪一方
05.已交房验收后发生的房屋漏水质量问题由买受方承担
06.交房中发现质量问题如何处理
第八章二手房买卖的违约纠纷
01.违约金约定过高，违约方可以请求法院少违约金
02.房价上涨，卖房人不可以支付违约金终止交易
03.房价上涨导致卖方违约，买方有权主张房款20%的违约金
04.房价上涨，卖方反悔，房屋差价可以得到赔偿
05.卖房人的户口未迁出，违约方须承担违约责任
06.学区房约定不明，卖方不构成违约
07.约定违约条款，防止“一房二卖”被违约
第九章二手房买卖合同解除和撤销的后果
01.解约条件成就可以解除合同
02.卖方隐瞒房龄，买方可以撤销合同
03.违反房屋限购政策，可以解除合同
04.隐瞒凶宅事实，合同可以解除
05.房屋实际面积与房本不符构成重大误解，可以撤销房屋买卖合同
第十章二手房买卖中介公司的责任
01.买卖房屋跳开中介要承担违约责任
02中介公司提供虚假信息，应承担赔偿责任
03.中介“吃差价”，买方有权要求返还差价
04.买卖双方解除合同，无权要求返还中介费
05.买卖合同未订立，中介公司无权要求买方支付中介费
06.中介居间不成，买方无权要求赔偿
07.业主“一房二卖”，中介公司无过错不应承担责任
08.避免被中介“吃定金”的方法
09.中介的“全包价”欺骗获取的房款差价应当退还
10.不要进行个人现金收房，慎重选择代理中介公司
11.尽量避免授权……代理出售
12.谨防中介公司为成交故意隐瞒事实
13.谨防中介公司工作人员冒充房东办理过户
14.谨防中介公司擅自挪用房款投资
15.中介不让买卖双方见面以赚差价，应当返还差价
第十一章二手房买卖所涉刑事问题
01.因一房多卖构成合同诈骗罪的情形
02.谨防以办理买卖回迁房的方式的合同诈骗
03.谨防假扮购房人骗购的合同诈骗
04.谨防假冒中介公司诈骗
05.谨防制作假证件诈骗卖房
06.中介工作人员截留购房保障金构成挪用资金罪
附录
一、相关法律法规
1.中华人民共和国合同法（节选）（1999.3.15）
2.高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》（节选）（1999.12.1）
3.高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（节选）（2009.2.9）
4.高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（节选）（2012.3.31）
5.中华人民共和国民法通则（节选）（2009.8.27修正）
6.高人民法院印发《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》的通知（节选）
（1988.1.26）
7.中华人民共和国物权法（节选）（2007.3.16）
8.中华人民共和国担保法（节选）（1995.6.30）
9.高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（节选）（2000.9.29）
10.中华人民共和国婚姻法（节选）（2001.4.28修正）
11.高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》（节选）（2001.12.24）
12.高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》（节选）（2017.2.20修正）
13.高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》（节选）（2011.7.4）
14.中华人民共和国城市房地产管理法（节选）
（2009.8.27修改）
15.中华人民共和国民事诉讼法（节选）（2017.6.27修正）
16.国家税务总局《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（2006.7.18）
17.财政部、国家税务总局、住房城乡建设部《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》
（2016.2.17）
18.国务院办公厅《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（2013.2.26）
19.经济适用住房管理办法（节选）（2007.11.19）
20.房地产经纪管理办法（节选）（2016.3.1修改）
二、常用合同样本
1.存量房屋买卖合同（中介成交版）
2.存量房屋买卖合同之补充协议（中介成交版）
3.二手房买卖合同（个人成交版）
4.二手房定金合同
5.居间服务合同

序言

《以案说法纠纷处理图解锦囊系列》丛书着眼于日常生活中高频出现的法律纠纷，通过对基础法律知识的图解介绍，对具体案例的解析解答，联系现行的法律规定，为普通大众读者提供解决纠纷的技巧和操作指南。
丛书具有以下特点：
1.合理务实的分册设置
丛书紧紧围绕普通大众常见的法律纠纷进行分册设置，包含婚姻家庭、道路交通、五险一金、劳动合同、物业、二手房买卖等热点专题。
2.清晰直观的知识图解
丛书以图表的形式对每个专题纠纷的基本处理流程和流程中涉及的关键法律知识点进行解读。让读者清晰、明了、直观地理解法律知识点和流程节点。
3.准确通俗的以案说法
丛书根据的法律法规，用准确、通俗的语言解读实践中的常见法律纠纷问题，为读者理解法律、解决问题提供有效的参考。
4.精练实用的处理锦囊
每一个问题之后都设有专家提示和处理锦囊，用精练的语言提示处理每一问题需要注意的风险点和技巧。
希望本套丛书能够为广大读者带来切实的法律帮助。但囿于编者水平、精力有限，不完善之处在所难免，希望读者多提宝贵意见，以帮助我们修订、再版时加以完善

房产交易实务精要：从产权到过户的全面实操指南 本书聚焦于当前房地产交易市场中，买卖双方及相关机构必须掌握的关键流程、法律要点与风险规避策略。内容详尽，图文并茂，旨在为读者提供一套系统、实用的交易操作手册，确保每一步骤的规范性和安全性。 --- 第一部分：房产权利基础与调查核实（奠定交易的基石） 第一章 房产权利的法定基础与现状确认 本章深入解析我国不动产物权的基本法律框架，区分所有权、用益物权及他项权利的法律效力。重点讲解不同类型房产（商品房、存量房、保障房、小产权房）的产权性质认定标准，以及产权证书（不动产权证书）的法定效力与防伪鉴别。 不动产登记制度的深度解读： 登记的公示公信原则及其在交易中的实务应用。如何通过不动产登记中心进行有效的权利调查，包括查询产权人信息、设定抵押权、地役权及其他限制转让的权利负担。 房屋法定限制的识别： 详细列举可能导致房屋无法正常交易的法律限制，如司法查封、法院强制执行限制、共有权人优先购买权、未成年人或无民事行为能力人名下的房产交易特殊要求。 土地使用权与房屋所有权的关联性： 商业用房、住宅用房在土地使用年限到期后的法律后果与续期程序，避免“房随地灭”或“土地使用权消亡”带来的风险。 第二章 交易主体适格性审查与授权委托的效力 有效的房产交易必须建立在交易主体具备完全民事行为能力和合法授权的基础上。本章提供了一套严格的审查清单。 自然人主体审查： 涉及婚姻状况对房产权利的影响（夫妻共同财产的认定与处分）、继承房产的产权过渡问题、以及对“挂名房主”或“代持人”身份的风险评估。 法人及非法人组织主体： 针对公司名下的房产交易，重点解析公司章程的限制、对外担保的权限、董事会或股东会的决议要求，以及如何审查公司营业执照和法人代表的有效性。 授权委托的效力与撤销： 详细解析公证授权委托书的适用场景、书写规范及法律效力。强调在办理过户手续前，必须与委托人再次确认委托意愿，防范“阴阳授权”或委托被单方撤销的风险。 --- 第二部分：合同订立与履行中的关键节点控制（锁定交易安全） 第三章 规范签订书面交易合同（排除口头约定风险） 本部分详述二手房买卖合同的核心条款构成，强调标准化合同范本的使用，并着重分析关键条款的法律风险点。 房价、付款方式与过户时间的精确约定： 明确首付款、定金、监管资金、尾款支付的触发条件，确保资金流与产权转移的有效挂钩。详细解析“定金罚则”的适用边界。 房屋现状的“完整交付”标准： 明确装修、附属设施（如固定灯具、空调、橱柜）的保留与拆除清单。关键处理遗留的户口、物业欠费、水电气费用的清算责任。 附属设施的特别约定： 针对学区名额、居住权等非物权权益，讲解如何通过合同约定来确保其实现，以及约定违约责任的有效性。 第四章 资金监管与风险隔离实操 本章是保障交易资金安全的核心内容，提供从定金到尾款的全流程资金监管操作指南。 银行/第三方机构的资金监管流程详解： 介绍监管账户的设立、各方（买方、卖方、监管机构）的权利义务，以及资金划付的条件设定（如收到“网签合同确认函”、“不动产转移登记证明”等）。 金融机构贷款的配合： 商业贷款或公积金贷款审批过程中，贷款银行对交易资金的管控要求，以及如何确保贷款发放时间与过户节点的协调一致。 --- 第三部分：产权转移登记与税费的精确筹划（完成交易的闭环） 第五章 交易税费的法定构成与筹划策略 交易税费是交易成本的重要组成部分，本章提供最新税收政策下的精确计算方法，并探讨合法合规的税务筹划空间。 增值税及附加的判定标准： 明确“满五唯一”的税务豁免条件，不同类型的房产（普通住宅、非普通住宅）的计算差异，以及核定征收与差额征收的选择。 个人所得税的计算与代扣代缴： 讲解继承、赠与、转让所得的纳税差异，以及如何通过提供合理的“原值”证据以降低应纳税额。 契税的执行标准与减免政策： 针对首套房、改善型住房在不同城市执行的契税标准，以及对非自然人买家的契税差异。 第六章 房屋产权转移登记（过户）的流程与瑕疵处理 本章详细拆解不动产登记中心（房管局）的业务流程，提供应对常见驳回理由的解决方案。 必备申请材料清单： 统一列出买卖双方在不同情形下需要准备的原件和复印件，避免因材料缺失导致的反复奔波。 过户流程的节点把控： 从提交申请、资料审核到领取新证（或他项权证）的全过程时间预估与跟进机制。 登记驳回与撤销的应对： 分析房管部门最常因何种原因（如未结清法院查封、共有权人未到场、合同约定与实际情况不符等）驳回申请，并提供相应的补正措施。 --- 第四部分：交易中的法律责任与纠纷预防（风险的最后防线） 第七章 违约责任的界定与追索实践 本书将买卖合同中的违约行为分为“履行不能”、“履行迟延”和“瑕疵履行”三大类，并提供相应的法律救济路径。 拒绝履行合同的法律后果： 当一方无故悔约时，另一方如何依据合同约定主张定金罚则或要求继续履行（强制过户）的诉讼策略。 迟延过户与迟延付款的损失计算： 如何量化因一方拖延时间导致的资金利息损失、房租损失或贷款成本增加，并将其纳入违约金赔偿范围。 特殊情形下的合同解除： 针对房屋存在重大质量问题、抵押权未在约定时间内解除等情形，如何合法有效地解除合同并要求赔偿损失。 第八章 交易中涉及的第三方机构责任探析 本章分析房地产经纪机构、担保公司、资金监管银行在交易链条中的法律角色及其应承担的注意义务。 中介方的勤勉义务与过错认定： 探讨中介机构在信息核实、合同审阅、协助资金监管方面的失职行为，以及买卖双方追究其中介费返还或损害赔偿的法律依据。 贷款担保及居间服务的合规性审查： 识别不良中介或担保机构可能设定的“陷阱条款”，例如不合理的担保费用或对资金流向的非法干预。 --- 本书特色： 本书不仅提供了理论依据，更融入了大量的实操案例和检查清单（Checklist），确保读者在实际操作中能够做到有章可循，步步为营。通过对合同文本、政府文书的详尽解析，读者将能有效识别交易中的潜在隐患，实现安全、高效的房产交易目标。

评分☆☆☆☆☆

我之所以购买这本书，主要就是想弄明白二手房买卖中可能遇到的各种“坑”，尤其是“买卖合同履行”方面的问题。这本书在这方面确实提供了一些基础的法律常识，比如合同的主要构成要素、双方的权利义务等。但让我感到困惑的是，对于一些更具体、更具有操作性的问题，它似乎并没有深入解答。比如，在实际交易中，常见的“一房二卖”或者“恶意违约”等情况，这本书虽然提到了概念，但在如何识别、如何应对，以及一旦发生，买家能够采取哪些有效的法律手段来保护自己的权益，这方面的具体操作指南就显得相对薄弱。尤其是我对“网签房屋买卖合同”的理解，这本书只是描述了流程，却没有详细解释在网签过程中，合同条款的细节之处可能隐藏的风险，以及如何通过合同约定来规避这些风险。我希望这本书能够提供更多实用性的建议，比如一个标准的合同范本，并且对其中的关键条款进行详细解读，这样才能真正帮助到像我这样的普通读者。

评分☆☆☆☆☆

说实话，这本书让我感觉有些“点到即止”。我买这本书的初衷，是希望它能成为我处理二手房买卖纠纷的“救命稻草”，但读完之后，我发现它更像是一本“理论普及读物”。比如，它提到了“中介责任”，也列举了一些中介可能出现的违规行为，但对于买家来说，当真正遇到中介不负责任、隐瞒信息或者诱导交易的情况时，应该如何取证？应该通过什么渠道维权？是直接起诉还是先找行业协会投诉？这些具体的应对措施，书里并没有提供清晰的指引。而且，对于“共有房”的买卖，书中虽然强调了需要所有共有人签字，但对于如何判断哪些房产属于“共有房”，以及在交易过程中如何确认产权的清晰性，这本书的介绍显得有些泛泛而谈。我更希望看到的是具体的案例分析，比如某个共有房买卖纠纷是如何发生的，双方是如何协商解决的，或者最终是如何通过法律途径解决的，以及在这个过程中，买家需要注意哪些关键点。这本书在这些方面，确实还有很大的提升空间。

评分☆☆☆☆☆

我特别看重这本书里关于“网签房屋买卖合同”的部分，因为这是当前二手房交易最主流的方式，我也计划走这个流程。然而，读完相关章节，我却感到有些失望。书里对网签流程的介绍，更多的是描述性的，比如“签订网签合同”、“到房管局备案”，但具体操作中的一些细节，比如网签合同的条款如何填写才能最大限度地保护买家权益？如果网签过程中发现房屋信息有误，如何及时纠正？这些关键点，书里都一带而过。更让我疑惑的是，书中对于“共有房”的讲解，虽然提到了需要所有共有人同意，但对于如何处理共有产权人之间可能存在的意见分歧，以及如果其中一个共有人不愿意出售，会对整个交易产生什么影响，这方面的论述就显得非常浅显。我本来希望这本书能给出一些实操性的建议，比如如何事先沟通、如何起草补充协议来应对这类复杂情况，但显然它并没有深入触及这些痛点。对我来说，了解网签的标准化流程很重要，但更重要的是知道如何规避风险，如何在这种复杂情况下保障自己的权益，而这正是这本书最欠缺的部分。

评分☆☆☆☆☆

这本书的题目确实吸引人，以为能找到很多关于“处理图解锦囊”的实用技巧，但实际阅读下来，感觉内容深度不够，很多地方都是点到为止。例如，它在提及“中介责任”时，虽然列举了一些中介可能存在的过失，比如未尽到核实义务等，但对于如何界定这些过失是否构成法律责任，以及买家在遭受损失后，应该如何进行有效的索赔，这本书并没有给出清晰的框架或方法。同样，在关于“共有房”的论述上，它只是泛泛而谈说需要所有共有人同意，但对于如果共有人之间存在债务纠纷，或者其中一个共有人心智不健全的情况下，如何处理这种复杂的共有房买卖，它就没有更深入的探讨。我原本期待这本书能提供更详尽的步骤，指导我如何在出现纠纷时，一步步地去解决问题，而不是仅仅停留在法律条文的解释上。对于我这种希望通过这本书来武装自己，避免交易风险的读者来说，这本书的实用性还有待提高。

评分☆☆☆☆☆

这本书真的让我头疼，虽然它号称是“图解锦囊”，但我看了半天，感觉里面关于“买卖合同履行”的部分，虽然列举了一些案例，但实际操作起来，那些条款的解释对我这个门外汉来说，还是过于晦涩。比如，合同里的“履行期限”、“履行方式”这些词，书里用了大量法律术语，即便配了图，我也没能完全理解。我特别想知道，如果对方因为市场波动而迟迟不肯过户，我该如何启动合同解除程序？这本书里虽然提到了“违约责任”，但具体的法律程序、需要准备哪些证据、到哪个部门申请，这些细节就显得有点含糊其辞了。而且，它关于“中介责任”的讨论，感觉更多的是在强调中介的义务，但如果中介真的失职了，导致我遭受损失，我该如何追究他们的责任，这本书里并没有给出清晰的指导。我希望这本书能更贴近实际操作，提供更具象化的步骤和指导，而不是仅仅停留在概念层面。对于新手买家来说，光看这些理论知识，感觉还是心虚得很，真出了问题，我还是不知道该往哪里使劲。