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☆☆☆☆☆

刘德英，邱红 著

图书标签:

• 房地产开发
• 企业会计
• 财务管理
• 成本控制
• 税务筹划
• 投资分析
• 项目管理
• 会计实务
• 房地产行业
• 财务报表

出版社： 清华大学出版社

ISBN：9787302254645

版次：1

商品编码：10805079

品牌：清华大学

包装：平装

丛书名： 21世纪房地产经营管理系列教材

开本：16开

出版时间：2011-07-01

用纸：胶版纸

页数：202

正文语种：中文

编辑推荐

新--内容上力求新颖，吸纳了个人及学术界最新的科研成果，反映出本学科的理论研究动向。
实--立足市场运行和企业发展实践，编写时注重理论与实践并重，具有较强的应用性和务实性。
全--以基本经济理论为基础，以房地产企业的开发经营为主线，以相关业务和关键内容为编写重点。

内容简介

《房地产开发企业会计》是按照《企业会计准则——基本准则》、《企业会计制度》和《小企业会计制度》等的要求，在介绍房地产开发企业会计的基本理论、基本方法以及操作程序的基础上，以实际经济业务事项为例，深入浅出地阐述房地产开发企业会计中各种会计业务的处理、核算程序和报表列示方法。
《21世纪房地产经营管理系列教材：房地产开发企业会计》以房地产开发企业业务环节为线索展开论述，全书共分为八章，每个业务环节设为一章，依次为：总论，企业设立环节，获取土地环节，开发建设环节，销售、转让和出租环节，利润和利润分配环节，房地产开发企业所得税，财务会计报告。
《21世纪房地产经营管理系列教材：房地产开发企业会计》可作为普通高等院校房地产经济学、会计学等专业本科生的教材使用，也可作为房地产开发企业管理人员和会计人员的参考用书。

目录

第一章 总论
学习目标
导言
第一节 房地产开发企业概述
一、房地产开发企业的业务范围
二、房地产开发企业的业务流程
三、房地产开发企业的经营特征
第二节 房地产开发企业会计概述
一、房地产开发企业会计改革
二、房地产开发企业的会计对象
三、房地产开发企业的会计科目
四、房地产开发企业的会计账簿
第三节 房地产开发企业税务概述
一、20世纪80年代以后我国的税制变革历程
二、房地产开发企业税务的特点
三、房地产开发企业税务的内容
本章小结
思考题

第二章 企业设立环节
.学习目标
导言
第一节 企业设立环节的业务概述
一、设立房地产开发企业的基本条件
二、设立外资房地产企业的特别规定
三、房地产开发企业的设立程序
第二节 企业设立环节的税务行为
一、设立环节的税收筹划
【延伸阅读】投资创业：选个人独资企业还是有限责任公司
二、税务登记的主要事项
三、设立环节的纳税事项
第三节 企业设立环节的会计核算
一、接受出资的会计核算
二、增加注册资本的会计核算
三、实收资本减少的会计核算
四、支付开办费用的会计核算
五、纳税业务的会计核算
本章小结
思考题

第三章 获取土地环节
学习目标
导言
第一节 中国土地制度概述
一、土地所有权与使用权制度
二、土地获取方式
三、闲置土地处置制度
四、终止土地使用权
五、其他土地政策
第二节 获取土地环节的纳税处理
一、契税
二、印花税
三、耕地占用税
四、城镇土地使用税
五、接受土地使用权出资的涉税问题
第三节 获取土地环节的会计处理
一、取得土地使用权确认
二、获取土地使用权的财务处理
三、获取土地环节纳税的会计处理
本章小结
思考题

第四章 开发建设环节
学习目标
导言
第一节 开发建设环节业务概述
一、项目策划设计阶段
二、项目准备阶段
三、项目施工阶段
四、项目竣工验收阶段
第二节 开发建设环节的纳税处理
一、开发建设环节涉及的主要税种
二、开发建设环节的特殊涉税问题--不同承包方式下的涉税处理
第三节 开发成本核算
一、土地开发成本的核算
二、配套设施开发成本的核算
三、房屋开发成本的核算
四、代建工程开发成本的核算
五、房地产开发间接费用的核算
本章小结
思考题

第五章 销售、转让和出租环节
学习目标
导言
第一节 转让、销售和出租环节业务概述
一、转让土地使用权
二、销售商品房
三、销售其他建筑物
四、房地产出租
五、其他业务
第二节 销售、转让和出租环节的税务处理
一、营业税
二、城市维护建设税、教育费附加
三、土地增值税
四、印花税
五、房产税
六、城镇土地使用税
七、企业所得税
第三节 销售、转让和出租环节的会计处理
一、房地产开发企业收入的确认与计量
二、房地产开发企业成本的计算与结转
三、账户的设置
四、主要经济业务举例
【延伸阅读】交付确认法和完工百分比法，你选哪个？
本章小结
思考题

第六章 利润和利润分配环节
学习目标
导言
第一节 利润形成的会计核算
一、利润概述
二、房地产开发企业利润形成的会计核算
第二节 利润分配的会计核算
一、利润分配的顺序
二、利润分配的核算
本章小结
思考题

第七章 房地产开发企业所得税
学习目标
导言
第一节 房地产开发企业所得税概述
一、房地产开发企业所得税的特点
二、房地产开发企业所得税的征收方式
三、企业所得税的分季（月）预缴
第二节 房地产开发企业所得税的汇算清缴
一、完工产品确认的条件
二、收入的税务处理
三、成本、费用扣除的税务处理
四、特定事项的处理
五、不同地区企业所得税申报表的填报口径
六、房地产开发企业所得税汇算清缴实例
第三节 企业所得税的会计处理
一、所得税会计的理论基础
二、资产负债表债务法
三、企业所得税会计处理举例
【延伸阅读】资产负债观在所得税会计中的应用
本章小结
思考题

第八章 财务会计报告
学习目标
导言
第一节 财务会计报告概述
一、企业财务会计报告的含义和作用
二、财务会计报告的构成
三、编制财务会计报告的基本要求
第二节 资产负债表及其附表的编制
一、资产负债表的定义和作用
二、资产负债表的结构和内容
三、资产负债表的编制方法
四、资产减值准备明细表
五、股东权益（所有者权益）增减变动表
第三节 利润表及其附表的编制
一、利润表的定义和作用
二、利润表的结构和内容
三、利润表的编制方法
四、利润分配表
第四节 现金流量表的编制
一、现金流量表的定义和作用
二、现金流量表的结构和内容
三、现金流量表的编制方法
四、房地产开发企业现金流量表的编制
第五节 财务报表附注
一、财务报表附注的作用
二、财务报表附注的内容
本章小结
思考题
参考文献

精彩书摘

第三节 开发成本核算
房地产的开发建设，是房地产开发企业的基本经济行为。一般情况下，房地产开发建设的四个阶段，即项目策划设计阶段、项目准备阶段、项目施工阶段、项目竣工验收阶段，实际上就是各种费用的发生和产品成本的形成过程。
房地产开发企业发生的各项费用支出，按是否计入开发产品成本，可以分为开发产品成本和期间费用。
开发成本是指房地产开发企业在土地房屋开发建设过程中为某个特定开发项目所发生的各种费用，可以将它对象化，计入开发项目的成本。开发成本包括土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本、代建工程开发成本。以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目：土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费及开发间接费。
期间费用是指企业行政管理部门为组织管理生产发生的管理费用，销售部门为开发产品的销售而发生的各项销售费用以及企业为筹集资金发生的财务费用。
房地产开发企业的成本费用核算由开发经营费用的归集、分配、结转和开发项目成本计算两部分组成。它是房地产开发企业会计核算的中心环节。正确地进行成本费用核算，对于控制企业的各项费用支出，降低开发成本.提高经济效益，增强企业的市场竞争能力，有着重要的意义。本节重点阐述了土地开发成本、配套设施开发成本、房屋开发成本、代建工程开发成本的核算。
一、土地开发成本的核算
土地开发是指房地产开发企业对取得的土地按规定进行的土地平整、建筑物拆除、地下管道铺设和道路、基础设施建设等。土地开发的目的是将生地变熟地，以便扩大对土地的有效利用范围或提高对土地的利用程度。
房地产开发企业开发的土地，按用途可以分为两类：一类是商品性土地或商品性建设场所，这类土地的开发是为了再转让或出租；另一类是为开发商品房、出租房而开发的自用土地。自用土地属于房地产开发企业的中间产品，其费用支出应计入有关商品房、投资性房地产等开发产品的成本，而商品性土地是房地产开发企业的最终产品，应单独核算其土地开发成本。
（一）土地开发成本计算对象的确定和成本项目的设置
土地开发成本核算对象的确定很重要，只有确定了成本核算对象，才能按成本对象归结各项费用和结转成本。
1.土地开发成本计算对象的确定
土地开发成本核算首先要确定成本核算对象。确定成本核算对象，就是为了按成本计算对象归集各项费用，并按一定的成本计算对象计算和结转成本。
对开发面积不大、开发工期较短的土地，可以按每一块独立的开发项目为成本核算对象；对开发面积较大、开发工期较长、分区域开发的土地，可以将一个独立的开发项目划分若干区域，以一定的区域作为成本核算对象。
如果为了进行商品房、出租房建设而开发的自用土地，如果能分清每个房屋土地开发成本负担对象，则应将土地开发成本和房屋开发成本合并设置为房屋开发成本计算对象，不再单独计算土地开发成本。土地开发成本核算对象应在开工之前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。
2.土地开发成本账户及成本项目的设置
土地开发成本应在“开发成本——土地开发”这一二级账中进行核算。该账户借方登记各项土地开发发生的成本，贷方登记土地开发完成结转到“开发产品”账户的土地开发成本。
土地开发成本作为开发产品成本的一部分，其成本项目具有与开发产品成本项目相同的内容。但房地产开发企业开发的土地，因位置、用途等不同，就各个具体的土地开发项目来说，它的开发支出内容是不完全相同的。房地产开发企业要根据所开发土地的具体情况和会计准则规定的成本项目，设置特定土地开发项目的具体成本项目。
……

前言/序言

好的，这是一份为您量身定制的图书简介，内容详尽，聚焦于不包含“房地产开发企业会计”这一主题的其他领域，旨在吸引特定读者群体。 智绘未来：城市更新与可持续发展战略蓝图 本书导言： 在二十一世纪的全球化进程中，城市作为人类文明的核心载体，正经历着前所未有的转型与重塑。传统的城市扩张模式已难以为继，取而代之的是对存量空间的优化利用、对生态环境的深度关怀以及对社会公平的理性考量。本书旨在跳脱出单一的财务核算视角，深入探讨在宏观政策引导下，城市更新、可持续规划以及新兴开发模式如何有机结合，构筑一个更具韧性、更具包容性的未来城市图景。我们聚焦于战略规划、技术革新与运营管理三大支柱，为政策制定者、城市规划师、项目开发者以及关注城市未来的学者提供一套全面的分析框架与实践指引。 第一部分：宏观视野下的城市转型：政策、驱动力与价值重估 本部分首先构建了理解当代城市发展复杂性的宏观基础。我们摒弃了对微观财务数据的关注，转而审视驱动城市变革的深层力量。 第一章：全球城市化进程的再定义与中国经验的独特性 本章分析了二战后全球城市化的高级阶段特征，特别是从“速度优先”向“质量优先”的范式转移。重点探讨了人口结构变迁（如老龄化、超级大都市圈的形成）对城市空间布局的深远影响。在中国语境下，我们将详尽解析“新型城镇化战略”、“京津冀协同发展”、“长江经济带”等国家级战略如何从顶层设计上影响土地利用效率和区域平衡发展。内容涵盖了中央对城市土地集约利用的要求、城市更新的政策激励机制（如容积率转移试点），以及这些政策如何引导开发主体从注重“增量开发”转向“存量运营”。 第二章：可持续发展目标（SDGs）与城市规划的深度融合 本章聚焦于国际公认的可持续发展框架，分析城市如何将SDG 11（可持续城市和社区）转化为具体的规划指标和项目实施标准。我们将探讨“绿色基础设施”的规划理念，包括蓝绿系统（Blue-Green Infrastructure）在雨洪管理、生物多样性保护和提升城市宜居性中的作用。不同于传统的工程建设视角，本书强调的是生态系统服务价值的量化评估及其在土地价值评估中的体现，例如湿地公园对周边住宅区空气质量改善的贡献率分析。 第三章：土地要素市场的演进与价值捕获机制 本部分深入解析了土地要素如何从传统的“资源”转变为“多功能复合载体”。我们详尽论述了土地利用规划的动态调整机制，包括城市更新单元的划定标准、政府在价值提升中的角色以及如何设计公平有效的“价值捕获”（Value Capture）机制，确保公共投资带来的土地增值能够合理回馈社会，而非仅仅流向少数私营主体。内容涵盖了弹性年期出让、知识产权抵押贷款在城市更新项目中的应用前景，以及集体土地入市的制度创新对区域经济格局的潜在冲击。 第二部分：创新开发模式与空间精细化设计 如果说第一部分是“顶层设计”，那么第二部分则聚焦于“落地执行”的创新路径，特别关注那些超越传统“拿地-建设-销售”闭环的新型运营模式。 第四章：TOD导向的复合功能开发与产城融合 本章是关于面向未来交通的开发战略。我们全面剖析了“以公共交通为导向的开发”（TOD）的理论基础、空间布局模型（如15分钟生活圈的构建）以及其在实践中如何实现交通、商业、居住和公共服务功能的有机复合。本书将引入空间产权分割（Strata Title）的国际经验，探讨如何在一个TOD综合体内部实现不同功能模块的独立运营和价值最大化，避免单一功能主导带来的交通拥堵和功能衰退问题。 第五章：数字孪生（Digital Twin）在城市管理与工程实施中的应用 本书前瞻性地引入了信息技术对传统开发的颠覆。我们不讨论会计中的资产核算，而是关注BIM（建筑信息模型）如何升级为CIM（城市信息模型）。详细阐述了数字孪生平台如何被用于模拟气候变化对既有建筑群的风险评估、优化应急疏散路径、以及在复杂管线路由协调中的作用。这部分强调的是通过数据驱动的决策，实现“零损耗”的工程管理和“可预测性”的运营维护。 第六章：适应性再利用（Adaptive Reuse）与历史街区的微创手术式保护 城市更新的核心挑战是如何平衡保护与发展的矛盾。本章重点探讨“适应性再利用”的策略，即如何在保持历史建筑的物理形态和文化肌理不变的前提下，通过内部结构改造和功能置换（如老工业厂房改造为文创园区或科技孵化器），使其重新获得经济活力。我们将引入一套基于文化价值分级评估的改造导则，确保干预措施的最小化和文化价值的最大化，避免“过度设计”带来的文化空洞化。 第三部分：运营驱动的资产管理与社区韧性构建 成功的城市开发不再止于竣工验收，而是始于交付。本部分将视角转向项目全生命周期中的“持有”和“服务”阶段。 第七章：全周期资产管理（Total Asset Management）的战略构建 本章阐述了现代不动产管理如何超越简单的物业服务，成为一种资本增值和风险控制的工具。我们将分析“净营业收入”（NOI）的动态优化策略，例如通过能源管理系统的升级降低运营成本（OpEx）、通过灵活的租赁条款吸引高价值租户、以及如何利用数据分析预测物业价值波动的周期。重点讨论的是如何将单一的商业地产项目转化为具有持续现金流的REITs（不动产投资信托）底层资产包的路径设计。 第八章：社区营造与社会资本的培育：构建城市韧性 一个真正“好”的城市空间，必须具备强大的社会凝聚力。本章探讨了社区营造（Placemaking）的理论与实践，关注如何设计公共空间以促进社会互动，增强社区的“邻里网络”。我们将分析“社区基金会”、“时间银行”等非传统社会组织在应对突发事件（如公共卫生危机）时，如何作为城市应急体系的有效补充。这部分完全侧重于社会学、行为经济学和空间设计对提升居民幸福感和社区韧性的贡献。 第九章：公私伙伴关系（PPP）的新型结构与风险共担机制 在涉及城市基础设施和大型公共空间改造中，传统的单一政府投资模式效率低下。本章详细分析了在新政策框架下，PPP模式如何向更侧重“运营绩效”和“长期服务质量”的方向演进。我们将剖析如何设计清晰的绩效指标（KPIs），如何合理分配建设风险、运营风险和市场风险，确保社会资本的长期投入动力与公共利益的一致性。案例研究将侧重于智慧交通系统和生态修复项目的PPP实践。 结语：面向未来的城市实践者 本书的终极目标是培养一种跨学科的思维模式——即理解空间、资本、技术与社会需求的系统性耦合关系。我们相信，未来的城市建设不再是简单的工程叠加，而是一场关于“价值共创”的复杂博弈与艺术实践。本书提供的工具箱，是为那些渴望在城市转型的浪潮中，扮演创新者和塑造者角色的专业人士准备的战略指南。

评分☆☆☆☆☆

最近偶然翻阅到一本名为《房地产开发企业会计》的书，虽然我并非直接从事房地产开发行业，但对经济活动中的财务运作一直抱有浓厚兴趣。读完之后，我发现这本书的内容远超我最初的预期，它不仅仅是一本枯燥的专业会计指南，更像是一扇窥探房地产行业背后逻辑的窗户。作者在书中详尽地阐述了房地产开发过程中涉及的各个环节，从土地获取、项目规划、工程建设，到最终的销售与交付，每一个步骤都与会计核算紧密相连。我尤其对书中关于房地产开发成本的确认与计量部分印象深刻，作者用大量生动的案例，将复杂的成本分摊、费用归集等概念讲得通俗易懂。例如，书中对“开发成本”的定义和构成进行了细致的梳理，这对于理解房地产项目的盈利能力至关重要。此外，关于预收账款、合同负债等在销售环节的会计处理，也让我对开发商的资金流转有了更深的认识。虽然有些专业术语对我来说是全新的，但通过作者的讲解和书中提供的图表，我都能大致理解其含义和应用。这本书让我明白，看似简单的房屋买卖背后，蕴含着一套严谨而复杂的财务体系，而会计正是这套体系的基石。它不仅帮助读者掌握具体的会计操作，更重要的是，它引导读者去理解房地产行业的商业模式和风险控制。

评分☆☆☆☆☆

我是一位从事多年财务工作的专业人士，虽然我的主要工作领域并非房地产，但出于对行业交叉知识的兴趣，我选择了阅读《房地产开发企业会计》。这本书给我带来的，是专业知识的拓展和应用维度的提升。书中对于房地产开发项目生命周期各个阶段的财务处理，都进行了严谨的分析和梳理，这对于我理解不同行业在会计核算上的共性与个性非常有帮助。我特别注意到书中关于“工程合同”的会计处理，它涉及到了收入的计量、成本的归集，以及进度款的确认等复杂问题。作者通过对不同合同类型的分析，让我看到了会计准则在实际应用中的灵活性和挑战性。此外，书中关于“固定资产”和“无形资产”在房地产开发企业中的核算，也让我对资产的构成有了更深入的认识。例如，对于开发商自持的物业，其折旧和摊销的处理，以及相关的会计政策选择，都对企业的利润和资产价值产生重要影响。这本书的内容深度和专业性都相当高，它不仅提供了具体的会计方法，更重要的是，它引导读者去思考这些方法背后的财务逻辑和行业特点。对于其他行业的财务从业者来说，这本书也是一个极好的学习范本，能够帮助我们拓宽视野，提升跨行业分析能力。

评分☆☆☆☆☆

我是一名刚步入社会的毕业生，对房地产行业充满了好奇，也希望了解这个行业是如何运作的。无意间看到了《房地产开发企业会计》这本书，抱着学习的心态开始阅读。这本书对我来说，就像一本武功秘籍，让我看到了房地产开发这个庞大产业链条中隐藏的“内功心法”。我之前一直以为会计就是简单的记账和报税，但读了这本书我才明白，在房地产这个特殊的行业，会计扮演着更为关键的角色。书中对于房地产项目的投资决策、融资方式，以及相关的会计处理进行了非常深入的讲解，这让我了解到，一个房地产项目从诞生到最终实现价值，需要经过多少审慎的财务规划和严格的成本控制。我特别喜欢书中关于“存货”核算的部分，它详细介绍了房地产开发过程中，商品房如何从原材料变成期末的存货，以及在不同阶段的计量方法。这让我对房地产企业的资产构成有了更清晰的认识。另外，书中对于“收入确认”的讲解也十分到位，它不仅仅是销售合同的签署，更涉及到工程进度、交付条件等一系列复杂因素的考量，这让我明白了为什么有些房产项目在销售初期就能产生可观的账面收入。总而言之，这本书让我对房地产行业的财务运作有了颠覆性的认识，它用一种系统性的方式，将看似零散的财务知识串联起来，形成了一个完整的逻辑体系。

评分☆☆☆☆☆

我是一位对房地产行业充满好奇的普通读者，一直想了解这个行业在财务方面是如何运作的。《房地产开发企业会计》这本书，就像一个详细的地图，为我指引了房地产开发过程中的财务迷宫。这本书用非常清晰和系统的方式，讲解了房地产企业在各个环节的财务操作。我之前一直认为，开发商的钱就是卖房子收到的钱，但读了这本书我才知道，开发商还有很多其他的资金来源，比如银行贷款、发行债券，以及各种复杂的融资方式。书中对于“负债”的核算，让我对开发商的杠杆水平有了更直观的认识，也理解了为什么房地产行业对资金链非常敏感。我尤其喜欢书中关于“现金流量表”的讲解，它让我看到了房地产企业真实的资金流入和流出情况，这比利润表更能反映企业的实际经营状况。作者通过大量的图示和表格，将抽象的财务概念变得生动具体，让我即使没有深厚的会计基础，也能理解其中蕴含的逻辑。这本书让我明白，房地产开发不仅仅是盖房子卖房子，更是一场精密的财务博弈，而会计则是这场博弈的关键工具。它不仅教会了我如何“看懂”房地产企业的财务报表，更教会了我如何从财务的角度去理解这个行业的运作逻辑和潜在风险。

评分☆☆☆☆☆

作为一个长期关注房地产市场的普通投资者，我一直试图理解开发商的利润是如何产生的，以及他们面临哪些财务风险。《房地产开发企业会计》这本书，为我解答了不少疑惑，并且打开了新的思考维度。我一直以为房产项目的利润主要来自于房价的上涨和销售的规模，但读了这本书我才意识到，成本控制和资金周转效率在房地产开发中同样至关重要。书中对“融资租赁”和“经营租赁”在房地产项目中的应用进行了详细的分析，这让我了解到开发商如何通过不同的融资方式来优化资本结构，降低财务成本。此外，书中关于“所得税”的核算章节，也让我对房地产企业的利润最终体现在报表上的过程有了更清晰的了解。它不仅仅是简单的税率计算，还涉及到递延所得税资产和负债的确认，这对于理解企业真实的盈利能力具有重要意义。我尤其欣赏作者在书中对于“风险披露”的强调，通过对各种会计政策的解释，我能够更好地理解房地产企业在财务报告中可能隐藏的风险点。这本书让我从一个更专业的角度去审视房地产企业的财务状况，不再仅仅关注表面的销售额，而是深入到其背后的财务逻辑和潜在风险。

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2.土地开发成本账户及成本项目的设置

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B二、土地获取方式

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