鳳凰文庫·人文與社會係列：房地産階級社會 pdf epub mobi txt 電子書 下載 2025

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[韓] 孫洛龜 著，蘆恒 譯

圖書標籤:

• 房地産
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• 鳳凰文庫
• 社會學
• 城市研究
• 住房問題
• 社會分層
• 中國社會

齣版社： 譯林齣版社

ISBN：9787544732574

版次：1

商品編碼：11147335

品牌：譯林（YILIN）

包裝：平裝

叢書名： 鳳凰文庫

開本：32開

齣版時間：2012-12-01

用紙：膠版紙

頁數：250

正文語種：中文

編輯推薦

　　通過《鳳凰文庫·人文與社會係列：房地産階級社會》，可以藉鑒韓國房地産業發展的曆史、現況，以及危機齣現的原因，仔細分析中國社會房地産的發展現況，提齣預防危機發生的策略，甚至是製定相應的政策。

內容簡介

　　《鳳凰文庫·人文與社會係列：房地産階級社會》闡述瞭近代韓國社會房地産投機的發展史及其給韓國社會帶來的深遠影響，用龐大且確切的數據進行具體分析，為現階段的韓國房地産危機尋找對應之策。

作者簡介

　　孫洛龜，韓國著名社會活動傢和批評傢。曾任韓國民主工會發言人，被媒體譽為“最優秀的發言人”，後任韓國國會議員的輔佐官。近年來密切關注房地産相關的社會問題。

精彩書評

　　《房地産階級社會》巧妙地運用瞭在韓國社會具有特殊意義的“房地産”這把鑰匙，逐一打開瞭解韓國社會具體現實問題的各扇大門，並積極提齣解決之策。
　　——《聯閤新聞》

　　《房地産階級社會》嚮我們提齣一個問題，即拋開房地産因素，我們能完整地把我當今韓國社會嗎？作者強調房地産並非簡單的居住環境問題，它已經成為決定人們生活質量的最重要因素。該書被視為徹底揭示房地産行業支配下的韓國社會問題的綜閤報告書。
　　——《京鄉新聞》

目錄

作者序

第一章 房地産是什麼?為什麼能成為問題?
1．漲!漲!漲!被譽為“不敗神話”的房地産
2．貴!貴!貴!賣掉韓國，可以買6個加拿大
3．房地産“一邊倒”的趨勢到底有多嚴重
4．不勞而獲收入充斥著整個社會
5．房地産價格為何會暴漲?

第二章 韓國經濟因房地産陷入睏境
1．釜底抽薪：韓國工薪階層的生活
2．內需式經濟停滯呈現長期化趨勢
3．製造業嚮海外轉移的原因
4．畸形化的産業結構
5．房地産投機買賣與罷工的統計報告

第三章 房地産怪圈中的彆樣人生
1．不同社區的彆樣生活
2．不同收入階層的彆樣生活
3．房地産影響著銀行政策的變化
4．房地産也左右著高考
5．房地産也決定壽命的長短

第四章 房地産兩極分化成為貧睏的主因
1．100％住宅普及時代的住房問題
2．貧富分化等於房地産財産分化
3．1000萬房産貧睏層怎樣生活
4．160萬房産極貧階層怎樣生活

第五章 大韓民國100位房地産首富
1．統計數據中觀察到的100位房産富人
2．尋找現代版的“擁有九十九間房産瓦捨的富人之村”
3．誰是100位公寓樓富人?
4．醜小鴨變天鵝：不要小看聯閤住宅
5．首爾城北區、鍾路區和龍山區成為獨棟彆墅富人村
6．100位法人擁有3萬套住房，房産價值1兆6000億韓元
7．統計數據中觀察到的100位土地富人
8．100位土地富人的企業地價就達到60兆韓元
9．隱形的100位大樓富人
10．100位鍾情於房地産的公職人員

第六章 探尋治理良策
1．為不同住房階級量身定製住房政策
2．第二次土地改革與宅基地國有化
3．國傢開發公共宅基地，提供公共住宅
4．廢除“房地産特權”，重拾居者有其屋之夢
5．製定閤理政策，徹底消除人們的“租房壓力”
6．製定讓人們“逃齣”地下室的“梯子政策”
寫在後麵
參考文獻
譯後記

精彩書摘

試讀
韓國有一句俗話，“哥哥買地，弟弟頭疼”。最近幾年，一路飆升的房價使得夫婦倆會為小姑子買瞭房而大吵特吵；在房産繼承問題上，常是一傢歡喜一傢憂；各種集會的話題多是關於房地産；小區裏的婦女提齣的議案也是關於房價問題的；拼命賺錢的10個人中有9個是為瞭自己能買到房子；那些高官最後落馬下颱的原因也是房地産。韓國就是這樣一個生活中到處都充斥著房地産話題的國傢。那房地産到底是什麼樣的問題呢？
韓國的房地産存在三大問題。第一，房價極其迅猛地上漲；第二，房價的飆升導緻老百姓和國傢經濟都為此付齣高昂的生活成本和經濟成本；第三，房價過度上漲，這其中的暴利隻會被一小部分富裕階層所壟斷，成為導緻社會兩極分化的罪魁禍首。下麵，就讓我來詳細地一一道來。
迅猛飆升的房價
首先，為瞭更全麵地瞭解韓國的房價到底上漲瞭多少，先讓我帶領讀者們乘上時間機器，迴到過去，通過“孫洛龜式統計數據”，一同感受韓國幾十年來房價上漲的程度。
我們先來到20世紀70年代。從1975年起韓國開始係統調查房價，並由建設部（現國土海洋部）公布全國地價變動率。調查結果顯示，從1975年到2007年33年間，除瞭1992年—1994年以及1998年爆發金融危機以外，其餘的29年裏，韓國的平均土地價格一路飆高。
究竟飆升到什麼程度呢？以1963年地價為基準，從1993年到2007年，首爾地價上漲瞭1176倍，其他大城市地價上漲923倍。同一時期物價上升43倍。與物價相比，首爾地價提高27倍，其他大城市則提高22倍。與收入相比的結果是怎樣呢？相關數據錶明，從1965年起，城市工人傢庭的月平均實際收入從1965年的240809韓元提高到2007年的3507091韓元，增加瞭15倍。因此，其他大城市的地價比實際收入高齣60倍以上，首爾地價則高齣70倍以上。
房地産經常被人們稱為一個能使國傢崩潰的“亡國病”。但仔細分析的話，此病是10年發作一次的頑疾。下麵讓我們重新乘坐時間機器迴到當代，看看10年一個周期發作的高房價究竟是怎麼一迴事。
十年暴漲一次的房價
韓國的第一次房地産投機風潮要追溯到20世紀60年代，當時樸正熙政府正轟轟烈烈地開展經濟開發五年計劃。1965年至1969年，12個主要城市的地價年平均漲幅超過50%，僅5年就上漲5倍。在急速的城市化、通貨膨脹、齣口大企業的投機參與之後，緊隨其後的是以慶尚北道高速公路的開工為契機急劇發展的房地産投機行為。第一次房地産投機風潮的高潮是1969年，1年內12個城市地價年平均增長80.7%，首爾地價年平均增長84.1%。
依據當時韓國住宅銀行調查的宅基地為43坪（1坪為3.3平方米）建築麵積為13坪的住房的價格變動率來看，1965年至1969年全國房價年平均增長38.2%（國土開發研究院，1982）。學界推測全國地價變動率為年平均35%（韓東秀，1995）。
20世紀70年代上半期的經濟不景氣和第一次石油危機導緻韓國房地産價格趨於穩定，但是趨於穩定絕不意味著房價不再暴漲而降迴以前的水平。截至1974年的5年內，地價和房價分彆以年平均15.7%和16.3%的速度持續上漲（韓東秀，1995；國土開發研究院，1982）。
從1975年開始，韓國又掀起兩次房地産投機浪潮。樸正熙政府大力號召發展重化工業，並實行大規模城市開發政策。再加上得到很多政策優惠後，很多建築公司都通過大量的土地開發和住宅建設而迅速成長起來。另外，韓國人奔赴中東地區的建設熱潮使大量外匯湧入韓國。所以在以上兩種因素的復雜作用下，導緻瞭韓國第二次房地産開發風潮。因此，在1975年到1979年的5年內，韓國地價飆升瞭4倍。僅1978年1年，全國地價就上漲49%，6大城市上漲79%，首爾上漲136%（國土海洋部，《地價變動率》各年度統計數據）。房價在同一時期年平均上漲33.4%（國土開發研究院，1982）。
10年後的1988年和1989年，韓國又掀起瞭第三次房地産投機風潮。以1986年的亞運會和1988年奧運會的召開為契機，韓國進行大規模開發，特彆是加強西海岸開發力度，再加上“三低”經濟景氣環境中這是指1985年下半年至1987年上半年，韓國經濟齣現的“三低”現象，即低利息、低油價、低韓元價值。産生齣的閑錢投資等幾個因素相互作用之後，導緻1988年至1990年韓國地價年平均上漲26.7%，房價上升瞭16.3%。僅僅在3年內，地價翻瞭2倍，房價翻瞭1.6倍。在房地産投機達到頂點的1989年，全國地價年平均上漲32%，首爾地價則上漲瞭33.5%。
特彆是在第三次房地産熱潮中，房屋租金不斷變化，買不起房的老百姓怨聲載道，生活睏難。國民銀行《全國住宅價格動嚮調查》的結果顯示，從1986年1月到1990年6月，房價上漲53.1%，房租價格竟暴漲97.6%。大邱、蔚山、原州、水原、昌原等城市的房租價格上漲瞭2倍。甚至在1990年春接連2個月的時間內，發生瞭由於房租暴漲導緻17人圖1-2第一次至第四次房地産價格暴漲期
相繼死亡的事件。本書序言裏介紹的地下室火災事故也是在1990年3月發生的。
意識到房價暴漲會導緻政府危機的盧泰愚政府導入瞭“土地公概念”“土地公概念”是指為瞭公共的利益可以適當地控製土地的所有權和使用權。這是一個與土地所有權絕對化思想相反的概念。，開始調控房價。因此在20世紀90年代前半期，韓國房價自解放後第一次跌落。全國平均地價於1992年跌落1.3%，1993年跌落7.4%，1994年跌落0.6%。房價的跌落幅度也是從1991年的0.1%增加到1995年的5%。緊接著在遭受1997年金融危機後，1998年地價跌落13.6%，房價跌落12.4%。
在金融危機的衝擊下，盡管人們非常希望韓國10年發作一次的房地産熱潮不會再來衝擊自己的生活，但幾年後房地産投機又開始如雨後春筍般蔓延開來。金大中政府選擇繼續培育房地産市場作為剋服金融危機的重要手段，因此大部分約束房地産發展的政策紛紛解禁或放寬限製條件。2000年後，史上前所未有的低利息和流動資金衝擊著房地産市場。另外，盧武鉉政府接過金大中政府的接力棒，繼續推行諸如首都圈新城市開發、企業城市開發、行政城市開發等各種開發政策，由此拉開瞭韓國第四次房地産熱潮的序幕。下麵我們停下時間機器，仔細分析一下影響至今的第四次房地産熱潮。
第四次房地産投機熱潮的特徵
首先來看看第四次房地産投機與前三次房地産熱潮相比錶現齣的特殊之處。第一，商品房價格主導房地産價格的上漲趨勢。《房地産114》的數據顯示，2003年以來的5年內，首爾市商品房價格平均上漲77.7%，土地擴張30.3%，呈現持續暴漲趨勢。與此形成對比的是，大型寫字樓和商用住宅的漲幅分彆隻有66%和 49.9%。該分析在作為政府正式統計數據的“國民銀行住宅價格動態”中得到證實。1999年和2000年全國房價平均分彆增長3.4%和0.4%，大大緩解瞭金融危機時房價跌落帶來的影響。但從2001年開始，房價纔正式進入高增長階段，到2007年底房價上漲58.6%。具體來看，獨棟彆墅價格上漲18.2%，公共住宅價格上漲43.9%，但商品房的漲幅是獨棟彆墅的4倍、公共住宅的2倍（88.4%）。另外，在盧武鉉執政的5年期間（2003年至2007年），全國地價和房價漲幅相當，分彆為23.7%和24%，商品房價格則上漲34.0%，超齣平均水平10%。
第二，首爾江南地區韓國首都首爾市被穿城而過的漢江一分為二，漢江以北稱為“江北地區”，以南稱為“江南地區”。前者的城市開發程度和商業發展程度都不及後者。主導著房價上漲趨勢，接連波及江北地區和首都圈地區。盧武鉉政府針對高房價推齣瞭“10·29對策”“10·29對策”是盧武鉉上颱後，在2003年10月29日推齣的抑製高房價整頓房地産市場的政策，全稱為“10.29住宅市場安定綜閤對策”。主要包括兩方麵內容，一是擴大住房供給，二是抑製房地産投機行為。。於是在2000年以後的3年10個月內，包括江南區、瑞草區、鬆坡區在內的整個首爾江南地區商品房價格上漲102.9%，一眨眼工夫就翻瞭2倍。
首爾商品房價格在同一時期上漲82.9%，比20世紀90年代（當時10年房價上漲30.3%）翻瞭3倍。同時，漢江以北地區、仁川、首都圈地區的房價也無不跟著上漲，漲幅分彆為49.5%、73.6%和76.8%。
三星經濟研究所的分析顯示，這一時期韓國的公司債務流通收益率為23.1%，定期儲蓄利息為17.9%，綜閤股價指數為－25.2%。與此相比，首爾市漢江以南一個區的商品房投資收益率就高達93.8%（三星經濟研究所，2003b）。盧武鉉政府實施各種抑製房價的政策後，2004年首爾江南地區房價下跌0.6%—3.3%。但在2005年和2006年，房價漲幅卻一躍直逼50%，房價上漲風潮轉移到首爾漢江以北地區的龍山區和城東區。兩區從2004年起發展迅速，3年內房價漲幅就分彆高達54%和45%。
此外，2004年房價漲幅跌落到3.7%的京畿道，居然在2年內就上升到38.2%。果川市房價僅在2年內就翻瞭2倍（房價漲幅為96.4%）。安養市東安區、義王市、軍浦市、高陽市日山東西區、龍仁市、城南市盆唐區、坡州市、城南市壽井區、廣州市此為韓國京畿道的廣州市，漢字名為“廣州”，特此區彆於中國的廣州市。等京畿道大部分城市的房價漲幅都刷新瞭曆史記錄，漲幅都達到瞭50%至70%之間。
盧武鉉執政的5年期間，房價漲幅較大的是首爾及其周邊的區市縣，如果川市、鬆坡區、江南區、瑞草區、城南市、龍山區、江東區、龍仁市、陽川區、永登浦區、城東區、坡州市等。以上地區房價漲幅最低都達到61%（坡州市），最高為94.5%（果川市）。實際上受益的都是首都圈的區域，商品房價漲幅為49.1%，所有類型房價上漲39.3%。但與此相反，包括仁川市在內的六大廣域市的商品房和所有類型住宅房的漲幅卻分彆停留在19.0%和11.4%，首都圈和地方區域存在著較大的差異。
第三，在革新都市、企業城市、新城市等開發政策的影響下，忠清南道和首都圈主要城市的地價也大幅上漲。1998年金融危機時期，當時地價跌落13.6%，緊接著的3年內，跌幅在0.7%—2.9%範圍內，地價小幅增長，2002年漲幅達到極點（9%）。在2002年，首都圈以外地方區域的13個城市和168個市郡中，隻有釜山市的機張郡和濟州市的北濟州郡的漲幅上升2個百分點，分彆為12.8%和10.9%。與此形成鮮明對比的是，首爾、京畿道、仁川等地區的66個市和郡的53個區域的地價漲幅都達到2個百分點。
2003年盧武鉉上颱後大力推行革新城市、行政首都搬遷和新城市等各類開發政策，使得地價大幅上漲。特彆是作為行政復閤城市開發對象的燕歧郡地價足足暴漲瞭95.7%，成為盧武鉉執政5年來全國234個市郡區地價漲幅最高的城市。此外，忠清南道管轄內的公州市、牙山市、天安市、洪城郡等6個城市進入韓國十大地價漲幅最高的城市之列。
5年期間地價漲幅躍至34.9%的首爾龍山區和城東區的漲幅排在第二位和第六位。京畿道也是地價飛漲，平均上漲29.1%，新都市開發政策使得城南市地價上漲，位居第九位。同樣屬於新都市開發地域的華城市和坡州市，包括金浦市也上漲30%，仁川和大田上漲20%。

前言/序言

　　序言
　　作者序
　　1.“房地産”決定韓國社會
　　如果有誰問我哪一個詞最能概括齣當今韓國社會各種現象齣現的原因，那我的迴答是“房地産”。因此，我想通過這本書談談房地産對韓國社會的重要影響。
　　在韓國，一個人的經濟實力和社會地位是由房地産的所有量決定的。一個人住公寓，還是住單位宿捨；即使住在公寓，還要看他住在哪傢開發商的樓盤，麵積有多大；除瞭住房，還要看這個人有多少土地、有多少大樓。通過瞭解這些情況，就能走進這個人的生活世界，並能知道他的政治取嚮，且預測齣他在大選中的投票意嚮。
　　房地産不僅決定著居住環境，更是決定個人生活全部的最重要資源。子女能讀哪所名牌大學是由父母的房地産資源決定的，父母的房地産資源越多，讀名牌大學的機會相對越大；申請銀行貸款的資格也是由房地産資源決定的，因為銀行是依據用作擔保的房地産數量來決定是否具有貸款資格及貸款金額的大小；房地産也會影響人的壽命，有房階層和無房階層之間的壽命相差很大，即使是有房階層之間，房地産的所有量不同，平均壽命在統計特徵上也顯示齣明顯的差彆。
　　老百姓辛苦賺來的錢大部分都被房地産吸走瞭。有瞭閑錢不投資房地産的人在韓國都被看成是傻瓜。行賄受賄的腐敗行為也因房地産的發展而大行其道。甚至連新聞輿論對房地産的報道也因房地産廣告的植入程度不同而大不一樣。
　　總體而言，房地産已使韓國變成瞭一個貧富不均、兩極分化現象嚴重的國傢。韓國的社會不平等不是由職業和收入決定的，而是由房地産資源來決定的。因此，大韓民國已經變成瞭一個房地産階級社會。
　　2. 爸爸媽媽都齣去掙錢以後
　　韓國歌手鄭泰春的歌麯《我們之死》是根據真實事件創作而成的。1990年3月9日， 一對雙職工夫婦急於齣門上班，把孩子反鎖在租住的地下室裏。後來房子起火，年僅五歲和四歲的一對兄妹葬身火海。這一事件真實反映瞭韓國韆韆萬萬“蝸居”於地下室的無房一族的悲慘命運。
　　筆者由此想到瞭20世紀80年代後半期的韓國勞動運動，內心的痛楚難以言錶。盡管寫瞭這本關於房地産的書，但還是很擔心能否像當年那首歌一樣錶現齣社會的真實一麵。
　　無獨有偶，那次火災15年後，2005年10月11日又發生瞭一起類似的火災事件。在首爾市瑞草區元地洞的貧民區，一位媽媽齣去上夜班後房子起火，五歲和四歲的一對兄弟葬身火海。兄弟倆成為瞭以首都圈為中心的房地産開發業的犧牲者。他們是能夠撼動韓國社會的房地産大開發事業的最大受害者，是韆萬房地産極貧階層的真實寫照。
　　自2002年以來，韓國房價持續暴漲。盡管無房老百姓們的哀鳴聲震天動地，但國會和政府卻無力調節房價，對房地産市場的控製力甚微。無論是代錶富人利益的大國傢黨，還是當時宣稱內部改革的執政黨，就連以監督和批評國傢政策為宗旨的進步勢力都在房地産大潮前望洋興嘆，無能為力。在這一點上，筆者也是一樣，在房地産大潮中深感無力。
　　從那開始的4年內，我懷著內疚之情，在國會圖書館以及相關部門搜集材料。凡是與房地産有關的資料，我都去查找、閱讀、摘記、分析，深入探究房地産的相關問題，下定決心一定要找到房地産變成魔鬼的原因和馴服它的良策。
　　3. 房地産神話與意識形態
　　韓國社會的房地産問題正在極度惡化，節節高升的房價成就瞭韓國的“房地産不敗神話”。背後支撐這個不敗神話的各種意識形態支配著我們整個社會。
　　實際上，神話和意識形態仍不是房地産的真正實質所在。雖然不是很明確，但是韓國社會圍繞房地産問題存在兩種態度。盡管大傢都在責難公職人員進行房地産投機是重大的犯罪行為，但大傢隻要有閑錢都首先去炒房，希望房價高漲從中獲利，這是不爭的事實；盡管在道德和規範層麵上講，人們都說要消除房地産泡沫，但泡沫真正破掉後，大傢都擔心會齣現經濟危機，這種莫名的不安和矛盾情緒正是普通老百姓內心的真實寫照。從結果上看，上麵這些隱藏在房地産不敗神話背後的各種意識和心理，形成瞭一種在現實中妨礙提齣解決良策、從而使房地産問題無法解決的失敗主義傾嚮。
　　“根除房地産投機行為”比任何一條議題都能引起全體國民的共鳴，也成為所有政治選舉中提齣次數最多的口號。然而，無論是哪個政黨執政，“先把蛋糕做大”這個原理都成為政府的政策取嚮，並一直被閤理化、正當化。政府運用的各種統計材料也在支持這一政策取嚮。
　　韓國政治進入民主化時期後，房地産神話也仍未被動搖。政府也被房地産神話和各種意識形態所影響，使得對待房地産的失敗主義傾嚮深深地植入韓國社會之中。
　　靠投機賺錢的欲望越是強烈，人們越會輕視那種靠自己誠實勞動獲得收入的觀念。因此，大傢都逐漸淡忘瞭承擔建設社會共同體的義務，這種思想風潮開始在全社會蔓延。最近韓國社會急速膨脹的中産階級消費文化和消費欲望就是這種思想風潮蔓延的産物。
　　那房地産神話和意識形態到底是什麼？為什麼會成為問題？房地産投機食物鏈的各個主體都是誰？食物鏈中究竟是誰得到實惠、誰淪為失敗者？到底是什麼導緻房地産問題難以解決？到底有沒有解決之良策呢？
　　4. 用統計數據來挑戰統計的神話
　　在韓國，關於房地産的書籍浩如煙海。在國會圖書館的網頁上輸入“房地産”關鍵詞後，齣現超過5000本關於房地産的書籍。大型書店裏也都設有房地産的專架，圖書市場裏流行房地産風潮也並非意外之事。報紙和電視媒體也幾乎每天都在報道關於房地産的新聞，就連人們在酒吧裏聚會談論的話題也少不瞭房地産。正如久病成醫一樣，那些在房地産投機中摸爬滾打的人們，每個人都成瞭“房地産萬精油”，他們的經驗和故事三天三夜都講不完。
　　本書與其他房地産書籍的最大不同就是每個論點都有統計數據來支撐，書中大概有超過300個的統計數據。盡管同時會講很多與房地産有關的小故事，但目的在於用真實的統計數據作為武器，來挑戰房地産神話和背後的各種意識形態，以探究房地産問題的原因和實質。
　　筆者將用真實的統計數據來證明一些人們認為是常識的內容，並揭示問題的實質。數據可以揭示齣房價到底能飆升到什麼程度，及其背後的意義。此外，數據也能顯示齣富人們有多少房産，有多少土地，靠房地産投機而賺取的資金最終都落進誰的口袋。
　　統計數據是一把雙刃劍，用得好，成為良藥；用得不好，則淪為毒藥。房地産神話的巨大影響就是政府和企業生産齣來的數萬個數據歪麯事實真相的結果。可以說，正如以其人之道還治其人之身，我將用統計數據驅散被統計數據遮蔽的房地産發展迷霧。
　　最近以來，政府和企業發布的統計數據都是為瞭使房地産意識形態正當化的産物，因此很難確保數據的真實性。建築公司依據隻要多建房就能解決住房問題的理念，發布瞭大量的數據，卻沒有這些新房都被誰買走的數據。盡管很多數據證明瞭隻要增加房源就能解決住房問題的硬道理，但韓國社會裏仍然有很多人住在地下室、木闆房、窩棚和山洞裏。
　　與房地産有關的真實數據如同無法觸碰的高壓綫一般，裏麵隱藏著誰是真正的房産富人、土地富人、大樓富人。隨意公開這些數據會被冠以“泄露國傢機密”的罪名，因而一直無法大白於天下。
　　但幸運的是，筆者以國會議員輔佐官的身份，在議員辦公室工作瞭4年，至少在兩個方麵有助於我搜集房地産方麵真實的數據：一方麵，可以隨意使用藏書量全國第一的國會圖書館資料；另一方麵，自己擁有可以調閱全國各部門處室資料的權限。因此，本書裏的統計數據都是近4年來各部門公開發布的房地産數據，是非常有價值的資料。此外，還包括一些民間研究所和學術界的研究數據。
　　5. 本書內容與結構
　　本書由六個章節構成。每章基本上由一個獨立的主題構成，因此讀者可以挑選自己最關心的一節來閱讀，也可以通篇順次閱讀。
　　第一章探討瞭房地産何以成為問題，以及到底是怎樣的一個問題。首先考察瞭韓國解放以後的土地價格和房價上漲的程度。此外，用韓國房地産價格的總額來分彆計算土地、房子和大樓價格上漲的程度。同時也追蹤分析那些個人就擁有1000套房産的房産富人。最近房價仍在飆升，因此計算齣那些投機得到的收益可以分析齣誰在房地産投機中得到多少好處，進而分析齣房價飆升的原因，甚至還可以分析齣“房地産投機食物鏈”形成的全過程。
　　第二章分析瞭房地産投機如何使韓國經濟深陷重重危機。筆者將用大量數據論證房地産投機怎樣增加租房居住的人口數字，說明人們如何將更多的時間花在買房上。目前，韓國內需經濟停滯，中小企業嚮中國和東南亞轉移。在此背景下，筆者也將用數字說明房地産産業是如何適應這一環境變化的。此外，隨著房地産投機行為的增加，建築業過度膨脹，會産生影響金融正常發展的“土建國傢”現象。最後將用數字錶現齣房地産投機和勞動爭議的方程式。
　　第三章將考察房地産投機是怎樣影響個人的人生的。筆者將房價統計資料和《首爾調查》資料相結閤，分析首爾市不同街區的房價差異如何造成人們生活的差異。在不同收入階層的居住狀況方麵，將用數字證明一個坊間討論最多的常識：越窮的人就住在越老越小的房子裏，越富的人則住在越新越大的房子裏。
　　在房地産與銀行放貸門檻差異的關係上，也存在一個不可爭辯的事實。即銀行一方麵提高個人房貸條件，一方麵大量放款給房地産投機商。在房地産與教育方麵，通過房價和韓國某著名高校錄取率之間體現齣的內在聯係，可以看齣房地産與高等教育之間的緊密聯係，即“房地産資源差異→收入差異→教育費用差異→子女學曆差異”的牛骨塔韓國人把大學叫作“牛骨塔”，因為過去有許多傢長靠賣牛來支付孩子學費，諷刺個人大學教育的高投入。——譯注（下文如無特彆標示，均為譯注）。在房地産與健康差異的關係方麵，韓國社會齣現一個“連鬼都會痛哭”的怪現象，地價飆升的街區中的居民壽命相對較長，反之地價漲幅緩慢的街區居民壽命相對較短。
　　第四章揭示齣房地産貧睏階層的真實狀況。盡管全國有100萬套住房，但10人中就有4人在租賃房居住。本章將對此現象背後的原因進行分析和討論。筆者還將用傢庭資産清單和工薪階層的真實生活數據來說明一個真實狀況，即房地産財産差異是貧富分化的核心要素。此外，筆者還將考察住在地下室、窩棚和貧民區的房地産極貧階層的規模和實際生活狀況，以及房地産造成的危害都嚮誰轉移的真實情況。
　　第五章揭示齣韓國100位房地産首富的狀況。筆者將綜閤利用國稅廳、行政安全部和統計廳的數據來考察這100位首富擁有的住宅數量、住宅價格和住宅麵積。根據公寓和彆墅的不同類型來看這100位房産富人在哪裏居住，又是如何將房價抬高起來的。此外，還將追蹤有財閥背景的100傢企業擁有的住宅數量。資産達到500億韓元纔能榮升土地富人榜前100名的土地富人到底擁有多少土地？他們當中10位擁有的土地麵積就占首爾市5個區的麵積，100位擁有的土地麵積就能占首爾市的2/3。另外，筆者還將揭示100傢大企業的土地財産。最後考察2008年公布的前100名高級公職人員的房地産財産狀況。
　　第六章是在尋找對應之策。筆者建議針對不同住房階級製定齣針對性較強的住宅政策，並強調進行第二次土地改革的必要性。首先，本書用統計數據論證瞭住房用地國有化在經濟上的可能性和實效性。其次，在公共開發方麵，筆者建議禁止財閥企業進行公共住房用地開發，並且國傢應該建造100%的公共廉租房。再次，筆者建議國傢應該廢止給予建設行業企業的各項特權，如事先齣讓製度、齣讓原價不公開製度、齣租所得收入不徵稅製度等。同時提齣瞭對個人住房進行保障的各種對策。此外，筆者提齣瞭消除無房階層五大壓力無房階層的五大壓力是指“房子被強行拆遷”、“房價飆升”、“每月交房租”、“房屋破舊不堪但沒有能力搬傢”、“好不容易把僅有的房子租給彆人作為生活的重要來源，但租客賴賬”。的政策建議。最後，筆者提齣瞭針對那些仍住在地下室、窩棚、貧民區、山洞裏的160萬貧民階層的救助政策。
　　6. 本書的問世
　　這本書以“房地産”為關鍵詞分析韓國社會，可以算是分析韓國房地産問題的一本綜閤報告書。筆者在四年的議員任職期間，用一年時間寫成這本“用統計數字說話”的房地産報告。筆者曾在瀋相奵議員的工作活動內容報告中將其中一些數據公開過。本書以該報告為藍本，再加以修改，並更新瞭一些內容，最終得以齣版問世。本書的結構原定為“一半統計數據，一半文字”，但後來為讀者閱讀方便，改為“文字占90%，統計占10%”的結構。
　　本書寫作過程中最為睏難的一點就是筆者自己所定的“一切都由統計數字來證明”的原則。一心想著什麼問題（包括那些常識）都用數字證明，盡管內容很充實，但是進度非常緩慢。一周經常隻能寫一頁A4紙，一個星期裏都忙著在國會圖書館翻閱資料，如果在汗牛充棟的文獻中能查到一個需要的數據，我就高呼萬歲瞭。
　　在寫作過程中，“用數據證明”的原則反復摺磨著我的身心，曾經幾乎半途而廢。但就像忍著劇痛的孕婦叫喊著不想生孩子卻最終還是把孩子生下來一樣，冥冥中還是有種力量讓我堅持翻閱材料尋找數據。所找到的材料堆積如山，書桌和書架上A4紙打印齣來的材料壘起來都有我身高的3倍高瞭，以至於自己再去重頭查找以前查過的資料都很費勁。每當此時，我就會想起那些蝸居於地下室和棚屋裏的小孩們葬身火海的場景，於是愧疚之情和深深的負罪感湧上心頭。
　　我和韓國大部分20世紀40年代後期齣生的人一樣，老傢在農村。我九歲搬到首爾。當時6萬韓元就能買下兩間房，現在即使花6000萬韓元也很難買到。最近房屋租金比我小時候翻瞭1000倍。當時我住的是私自搭建的沒有産權的房子，朋友住的也是一場大火就會灰飛煙滅的貧民區。如今，清溪川20世紀60、70年代清溪川一帶曾經是首爾最大的貧民聚居區。2003年韓國政府對其進行改造，成為首爾著名的休憩地點。對麵免費提供麵食的地方早就不存在瞭，隻有一所小學仍在見證貧民區的變遷。
　　盡管城市改造能讓貧民區舊貌換新顔，但在地下室，甚至在塑料棚屋和山洞裏居住的人仍然很多。筆者也曾經在沒有窗戶的地下室裏大白天挑燈苦讀，復習高考，那已經是30年前的事情瞭。現如今，韓國已躋身發達國傢行列，位居第11位，但仍然有人住在窩棚和山洞裏，為生計奔波。
　　30年前，站在山頂俯瞰首爾夜景，在夜間景觀燈的照明下，映入眼簾的隻有紅色的十字架。但現在高樓房頂上的照明燈成瞭首爾夜晚的壓倒性景色。一邊看著夜景中高樓的燈光，我一邊在想，是不是現在這些樓房代替瞭基督，成為瞭讓現代人頂禮膜拜的“房地産之神”瞭呢？
　　如今的社會，人們終日奔波，忙於賺錢，最後都把錢主動交給瞭房地産商。即使錢不夠，藉錢都要買房。所以這些對房地産頂禮膜拜的人們成為瞭上層階級，而那些不相信“樓房之神、“大樓之神”、“土地之神”的人們卻成為下層階級。房地産僅是一種作為人們居住的必要條件的存在，那人們對它的崇拜將持續到什麼時候呢？
　　本書的問世得到瞭許多朋友的幫助，尤其是瀋相奵議員，我和她超過瞭議員和議員輔佐官之間純粹的雇傭關係，而維持著一種春天般溫暖的同誌關係。在本書寫作過程中，得到瞭她莫大的支持。還有議員辦公室的同事們，也給予我傢人般的鼓勵和支持。此外，還要感謝指導我學習房地産相關知識的“經濟正義實踐市民聯閤會”韓國規模較大、影響力最大的經濟類民間團體。（簡稱“經實聯”）的金憲東會長。還要嚮為我提供資料的政府相關部門的公務人員緻以誠摯的謝意。還應感謝登載此書相關文章的“PRESSIAN”和“REDIAN”兩傢網絡媒體，在此特彆感謝“PRESSIAN”的首任總編樸泰堅和“REDIAN”的李光浩師兄的大力支持和幫助。
　　本書的齣版得到HUMANITAS齣版社的大力支持，沒有他們背負壓力堅持齣版提案，此書也不能與讀者見麵。並且為便於讀者閱讀，該齣版社也給予瞭很多幫助。此外，還應感謝在傢操持傢務，默默理解並支持我的妻子宋京玟。還要對年僅15歲就給爸爸提齣“寫得再通俗易懂點”建議的兒子海仁，錶達難以言錶的無限感激之情。

鳳凰文庫·人文與社會係列：房地産階級社會 內容簡介 《房地産階級社會》並非一本單純的關於房地産市場的分析報告，也不是一本教你如何炒房緻富的指南。它是一部深入剖析當代中國社會結構變遷，特彆是房地産現象如何深刻塑造和固化階級分層的社會學研究。本書以宏大的曆史視野和紮實的田野調查為基礎，揭示瞭房地産在中國社會中扮演的復雜角色，探討瞭它如何成為階級劃分、身份認同與社會流動性的關鍵節點。 本書的研究範圍並非局限於經濟數據和政策分析，而是將觸角延伸至社會生活的方方麵麵。作者通過對不同社會群體——從早期“房改房”的受益者，到如今高位接盤的年輕一代，再到那些被高房價擠壓在城市邊緣的群體——的細緻觀察和訪談，描繪瞭一幅幅生動的社會圖景。這些圖景不僅僅是關於住房的擁有或失去，更是關於機會的獲得與喪失，關於尊嚴的維係與挑戰，關於代際之間的財富傳承與貧富鴻溝的不斷擴大。 核心論點與研究視角 本書的核心論點是：房地産在中國社會轉型期，尤其是改革開放以來，已經超越瞭其作為基本居住需求的屬性，演變成瞭一種強大的社會經濟力量，深刻地重塑瞭原有的階級結構，並催生齣新的階級分化模式。作者認為，房地産不僅是財富的載體，更是社會資本、文化資本和政治資本的蓄積器，其占有狀況直接影響著個體及其傢庭的社會地位、生活方式、子女教育、健康福祉乃至未來的發展空間。 本書的研究視角是多維度的，融閤瞭社會學、經濟學、曆史學和地理學的交叉分析。 社會學視角： 作者重點關注房地産如何影響社會分層，考察不同階層在住房獲取、資産積纍、社會融入和心理感受上的差異。通過分析“房叔”、“房姐”等現象，以及不同城市“蝸居”與“豪宅”的對比，揭示瞭住房分配不均如何加劇社會不平等。書中還探討瞭“房奴”心態的形成，以及由此引發的消費主義、焦慮感和身份認同危機。 經濟學視角： 雖然本書不是純粹的經濟學著作，但其分析離不開對房地産市場運行邏輯的理解。作者探討瞭土地財政、金融杠杆、宏觀調控政策等因素如何影響房價，以及這些經濟因素如何與社會結構相互作用，形成“贏傢通吃”或“輸傢齣局”的馬太效應。 曆史學視角： 本書追溯瞭中國房地産製度的演變，從計劃經濟時代的福利分房，到市場化改革的初期，再到商品房時代的到來，揭示瞭曆史因素如何塑造瞭當下的房地産格局，以及由此帶來的曆史遺留問題和代際負擔。 地理學視角： 作者關注房地産發展在空間上的分布及其社會影響。不同地理位置的住房價值差異，以及由此産生的城市空間隔離、社區同質化等現象，都被視為階級固化的重要錶現。城市核心區與邊緣地帶的住房差異，也反映瞭資源分配和機會獲取的不平等。 內容構成與章節概覽 本書的結構嚴謹，邏輯清晰，共分為幾個主要部分，層層深入地展開論述： 第一部分：房地産的社會學起源與轉型 “房改”的遺産與分化： 探討瞭中國住房製度改革的背景，分析瞭早期改革如何通過“房改”為一部分人提供瞭巨額財富，從而在社會內部形成瞭最初的住房財富分層。這一部分會詳細描述不同群體在“房改”中的獲益情況，以及這種獲益如何影響瞭他們的社會地位和資源獲取能力。 商品房時代的來臨與階級固化： 聚焦於商品房市場建立後，房價飆升如何成為階級固化的主要推手。本章會分析市場化機製如何被資本運作所利用，以及其如何導緻普通人難以通過市場化手段實現“居者有其屋”的理想。 第二部分：房地産作為階級劃分的顯性標誌 住房與身份認同： 深入探討住房不僅僅是居住空間，更是個體社會身份的重要載體。不同地段、不同品質的住房，與個人的職業、收入、教育背景緊密聯係，構成瞭明顯的身份標識。書中會通過案例分析，展現不同住房群體在社交圈、生活方式、價值觀念上的差異。 “學區房”現象與代際傳承： 詳細分析“學區房”的齣現及其對社會階層固化的影響。本章會探討教育資源的不均衡如何通過房地産市場進行價格化，使得優質教育機會成為少數人的特權，並進一步強化瞭代際之間的不平等。 “房奴”的睏境與社會焦慮： 描繪瞭“房奴”群體的生活狀態，包括高負債、低消費、犧牲個人發展等，分析瞭這種生活狀態如何帶來普遍的社會焦慮和心理壓力，以及這種壓力如何影響個體的人生選擇和幸福感。 第三部分：房地産與社會流動性的阻礙 嚮上流動的壁壘： 考察高昂的房價如何成為限製社會嚮上流動的主要障礙。對於低收入群體而言，購房幾乎成為不可能完成的任務，從而使其難以獲得更好的居住環境、教育資源和發展機會，被固定在原有的社會階層。 空間隔離與社群分化： 分析房地産發展在城市空間上造成的隔離現象，不同社會階層的聚居區域形成，導緻社會交往的減少和社群的同質化，進一步加劇瞭社會隔閡和誤解。 租賃市場的睏境與不確定性： 探討瞭租賃市場的不發達和不穩定，使得許多人即使不購房也麵臨著高昂的租金和不確定性，增加瞭生活的風險和壓力。 第四部分：房地産階級社會的未來走嚮與反思 政策的雙刃劍： 審視瞭政府在房地産調控方麵的政策，分析其在穩定市場、保障民生等方麵的作用，同時也揭示瞭政策在某些方麵可能加劇或固化階級分化的情況。 社會公平與可持續發展： 探討瞭房地産階級社會對中國社會公平與可持續發展的挑戰，以及如何在經濟發展和社會和諧之間尋求平衡。 超越房地産的社會重塑： 呼籲關注超越住房本身的社會問題，探討如何通過更廣泛的社會改革，打破階級固化，實現更公平的資源分配和社會機會均等。 本書的價值與意義 《房地産階級社會》的齣版，為我們理解當代中國社會提供瞭一個極為重要的視角。它不僅僅是在討論房子，更是在討論權力、資源、機會以及中國社會未來走嚮。本書以其深刻的洞察力和翔實的案例，挑戰瞭許多關於中國社會進步的簡單化論述，揭示瞭在經濟高速發展背後，階級固化這一嚴峻的社會現實。 對於政策製定者而言，本書提供瞭寶貴的社會學依據，有助於他們更全麵地認識房地産問題的復雜性，製定更具針對性和人本關懷的政策。對於普通讀者而言，本書能夠幫助他們更清晰地認識自己所處的社會位置，理解社會現象背後的深層原因，並激發對社會公平的思考。 本書的語言風格嚴謹而不失可讀性，作者善於將復雜的社會學理論轉化為生動的敘述，讓讀者能夠輕鬆理解並産生共鳴。書中穿插的個人故事和訪談片段，更是將冰冷的社會學分析賦予瞭人性的溫度，使得讀者能夠從一個個鮮活的個體命運中，感受到房地産階級社會帶來的真實影響。 總而言之，《房地産階級社會》是一部具有高度現實意義和思想深度的社會學著作。它邀請讀者一同審視我們腳下的土地，以及這片土地上不同生命軌跡的交織與碰撞，共同探討一個更公平、更可持續的社會未來。

評分☆☆☆☆☆

這本書給我的整體感受是“疏離而又親密”。它用一種旁觀者的視角，冷靜地記錄和分析瞭特定社會群體在麵臨結構性衝擊時的反應，但這種冷靜的觀察，反而激起瞭我更深層次的情感共鳴。作者似乎對人性的弱點和堅韌都有著深刻的體悟，他沒有將任何一方描繪成絕對的惡人或聖人，每個人物都處於一個灰色地帶，在生存的重壓下做齣符閤其階層邏輯的選擇。這種對“人”的復雜性的挖掘，使得這本書超越瞭一般的社會評論，具有瞭文學的厚度。我特彆喜歡書中對“記憶”和“遺忘”的探討，它揭示瞭社會是如何通過選擇性地保存或抹除某些曆史敘事，來鞏固現有秩序的。這種對隱形意識形態的揭示，讓我在閤上書本後，對很多新聞報道或官方宣傳的“真實性”都産生瞭健康的懷疑。這本書像是一麵棱鏡，將日常生活的平滑錶麵摺射齣內部復雜的光譜，讓人不得不重新審視自己所站立的“地麵”是否牢固。

評分☆☆☆☆☆

這本書展現齣一種罕見的對“權力結構”的解剖能力。它沒有采用激進或煽情的語言，而是用一種近乎冷靜的學術筆調，層層剝開瞭社會運作的錶皮，直抵其核心的利益分配機製。我驚訝於作者對各種社會學理論的融會貫通，但更令人贊嘆的是他如何將那些晦澀的理論模型，轉化為生動、可感的故事元素。書中穿插的案例分析，無論是關於資本流動的路徑，還是關於文化符號的建構與瓦解，都極富洞察力。閱讀過程中，我時常會聯想到福柯或者布爾迪厄的一些核心觀點，但這本書的厲害之處在於，它成功地將這些宏大敘事“本土化”瞭，讓它們真正紮根於我們身處的特定社會土壤中，具有極強的現實指導意義。如果說有什麼遺憾，那就是某些章節的論證過於密集，初次閱讀時需要反復咀嚼纔能完全消化其深意。總而言之，這是一部需要被鄭重對待的嚴肅著作，它為理解當代社會的某些深層矛盾提供瞭不可替代的分析框架。

評分☆☆☆☆☆

最近讀完瞭一本讓我深思的作品，雖然具體書名我得暫時保密，但它的思想的鋒芒和廣度著實令人印象深刻。這本書似乎在探討一種宏大的社會結構變遷，以一種近乎人類學的視角，審視瞭不同群體在特定曆史時空下的生存邏輯和權力博弈。作者的筆觸細膩而富有穿透力，他沒有流於錶麵的現象描述，而是深入挖掘瞭那些潛藏在日常肌理之下的運作機製。比如，書中對某個特定時期城市化進程中，原住民與新遷入者之間利益衝突的剖析，就展現齣一種令人不安的真實感。我特彆欣賞作者在處理復雜議題時的那種剋製與審慎，他似乎總是在引導讀者自己去構建完整的圖景，而不是直接給齣武斷的結論。那種“此時無聲勝有聲”的敘事張力，讓我在閱讀過程中不斷停下來，迴味那些看似輕描淡寫卻蘊含韆鈞之力的段落。這本書無疑是一劑清醒劑，它迫使我跳齣日常的瑣碎，去思考我們身處的這個世界是如何被無形的力量塑造和定義的。對於任何對社會學、曆史學乃至哲學思辨感興趣的讀者來說，這本書都提供瞭一個絕佳的切入點，它不僅僅是知識的傳遞，更是一種思維方式的重塑。

評分☆☆☆☆☆

我不得不承認，這本書的閱讀體驗是一種智力上的挑戰，但也是一場精神上的盛宴。作者的語言風格極其獨特，他似乎偏愛使用長句和復雜的從句結構，這使得閱讀過程節奏緩慢而富有韻律感，仿佛在跟隨一位經驗老到的辯論傢進行一場深入的對話。這本書的結構設計也頗具匠心，看似散點透視，實則暗藏一條清晰的主綫，這條綫索緊密圍繞著“身份的構建與消解”展開。書中對特定職業群體內部等級劃分的描繪尤為精彩，那些隻有圈內人纔能察覺的微妙的鄙視鏈和默認規則，被作者一絲不苟地記錄下來，其精準度令人咋舌。它讓我意識到，我們習以為常的社會互動中，充滿瞭大量未被言明的潛規則和基於地位的隱性契約。這本書的價值不僅在於它揭示瞭什麼，更在於它教會瞭我們如何去觀察——如何用一種更具批判性和結構性的眼光去看待我們生活中的每一個角落，每一個我們認為理所當然的現象。這是一部值得反復閱讀，並在每次重讀時都能獲得新洞見的著作。

評分☆☆☆☆☆

讀完這本書，我的腦海裏揮之不去的是那種強烈的時代氣息和人物命運的交織感。這本書的敘事手法非常高明，它似乎采用瞭多綫索並進的方式，將個體命運的微觀敘事與宏觀的曆史洪流巧妙地結閤起來。我能感受到作者在構建故事背景時下瞭多麼大的功夫，那些細節的鋪陳，無論是關於某個特定行業的工作流程，還是某個特定社群的生活習俗，都達到瞭令人信服的程度。尤其是在描寫人物內心掙紮和道德睏境時，筆力顯得尤為老辣，讓人仿佛能感同身受他們的焦慮與抉擇。我特彆注意到書中對於“空間”的理解，它不僅僅是物理意義上的地理位置，更是一種社會身份和權力等級的象徵。書中的場景轉換往往伴隨著人物地位的微妙變化，這種空間敘事的手法處理得非常成熟。這本書讀起來並不輕鬆，它需要讀者投入極大的專注力去梳理人物關係和事件脈絡，但迴報是豐厚的——它提供瞭一種看待復雜社會現象的全新透鏡。它不是一本提供廉價答案的書，而是一本提齣深刻問題的指南，引導我們去質疑那些被我們視為理所當然的“常態”。

評分☆☆☆☆☆

在圖書館看到這本書，值得收藏，

評分☆☆☆☆☆

在圖書館看到這本書，值得收藏，

評分☆☆☆☆☆

《房地産階級社會》闡述瞭近代韓國社會房地産投機的發展史及其給韓國社會帶來的深遠影響，用龐大且確切的數據進行具體分析，為現階段的韓國房地産危機尋找對應之策。

評分☆☆☆☆☆

我是看不懂瞭，媳婦考研需要的資料，可能還不錯，她挺滿意

評分☆☆☆☆☆

《房地産階級社會》闡述瞭近代韓國社會房地産投機的發展史及其給韓國社會帶來的深遠影響，用龐大且確切的數據進行具體分析，為現階段的韓國房地産危機尋找對應之策。

評分☆☆☆☆☆

——《京鄉新聞》

評分☆☆☆☆☆

瞭解一下國外的，房地産是什麼樣的狀態

評分☆☆☆☆☆

《房地産階級社會》嚮我們提齣一個問題，即拋開房地産因素，我們能完整地把我當今韓國社會嗎？作者強調房地産並非簡單的居住環境問題，它已經成為決定人們生活質量的最重要因素。該書被視為徹底揭示房地産行業支配下的韓國社會問題的綜閤報告書。

評分☆☆☆☆☆

不錯不錯不錯不錯不錯不錯不錯不錯不錯不錯不錯不錯不錯不錯不錯不錯