2017房地产基本制度与政策含估价相关知识：考点精析及模拟题库（第10版） pdf epub mobi txt 电子书下载 2025

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黑敬祥著

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出版社：机械工业出版社

ISBN：9787111536796

版次：10

商品编码：11947628

品牌：机工出版

包装：平装

丛书名：全国房地产估价师执业资格考试用书

开本：16开

出版时间：2016-05-01

用纸：胶版纸

页数：383

具体描述

编辑推荐

适读人群：参加2016年全国房地产估价师执业资格考试的考生

　　良心之作，口碑传承。

内容简介

　　本书是编者根据网校培训的经验总结而成，指导性强、信息量大、习题丰富、实用价值高，非常有助于考生系统学习，全面提高复习效率，巩固学习成果，提升考试通过率。本书适合于参加房地产估价师执业资格考试的考生阅读，也可作为广大房地产估价师日常工作的参考书，以及大中专院校的教学辅导用书。

前言/序言

　　全国房地产估价师资格考试开始于1995年，已经整整走过了21年的发展和考试历程，至今已进行了19次考试。近几年来，其考试大纲、考试命题都有了较大发展，考试题型逐步规范、考试难度逐步加大、考试通过率保持在较低水平已成为近几年房地产估价师考试的特点。如何总结以往的考试经验，分析和研判历年的考题特点及变化趋势，探寻2016年的应试对策，是应考人员急需解决的首要问题。为使应试人员对该资格考试有一个全面、深刻的认识，提高应试能力，提高考试通过率，做到知己知彼，百战不殆，我们特从房地产估价师历年考试情况、考试试题特点、应试技巧、辅导内容安排及特点等方面，对应试人员学习、复习房地产估价师资格考试的第一门课程《房地产基本制度与政策（含相关知识）》，进行指导性的分析和提示。

　　一、房地产估价师历年考试情况（一）近年房地产估价师考试通过人数近年房地产估价师考试通过人数年份（二）历年房地产估价师考试分析1993～1994年我国认证了346名房地产估价师，加上1995～2015年考试通过的52412人，目前我国共有52758人取得了房地产估价师执业资格。已进行了十几年的房地产估价师执业资格考试，同其他执业资格考试相比，是当今我国执业资格考试难度较大、通过率较低的考试。当前不少房地产估价师考试的应试学员，即使认真钻研教材，阅读有关考试辅导资料，参加考前辅导培训，但由于内容多而杂，考核面广，到考试时仍感到心中无底。特别是2007~2009年由于出题较难，全国通过房地产估价师考试的人数就比较少。

　　二、房地产估价师《房地产基本制度与政策（含相关知识）》试题特点（一）《房地产基本制度与政策(含相关知识）》试题类型1.《房地产基本制度与政策（含相关知识）》客观性试题特点及应试要求《房地产基本制度与政策（含相关知识）》考试采取闭卷形式，其试题性质为客观性试题。完全采用标准化考试方式。标准化考试试题答案具有唯一性，试题量大，覆盖面广，能比较全面地考查应试者对知识的掌握情况；能够统一考试评卷标准，实现考试公平；能够比较公正地测试应考人员的理论掌握情况，并能较好地防止猜题、押题等弊端。

　　针对本门课程标准化考试的特点，要求房地产估价师考试应试者全面掌握房地产基本制度与政策及相关知识，特别是要以房地产估价师年度考试大纲为依据，以指定教材为基础，进行系统、全方位的学习和复习。在学习中善于捕捉每一个知识点，对照考试大纲把可能涉及的考点认真梳理。对教材中的知识点进行细化，尤其要重视对基本概念、基本理论、基本原理和基本方法的理解与掌握。

　　2.《房地产基本制度与政策（含相关知识）》试卷结构及题型种类近几年，《房地产基本制度与政策（含相关知识）》试卷题量一般在110～115题，试卷总分值为100分，答题时间为2个小时。其中：单项选择题40个，每题0.5分，合计20分；多项选择题15个，每题2分，合计30分；判断题40个，每题0.5分，合计20分；综合分析题2个大题，分15或20个小题，每小题2分或1.5分，合计30分。

　　本门考试的发展概况：1995～1999年本门考试内容主要是《房地产基本制度与政策》，2000年停考一年。从2001年开始，本门考试内容增加了《房地产估价相关知识》，其中《房地产基本制度与政策》为60分，占总分值的60%；《房地产估价相关知识》为40分，占总分值的40%。

　　本门考试题型的发展概况：1995～1996年考试题型包括：单项选择题、多项选择题、判断题、填空题、简答题和问答题。1998年起，对考试题型进行了调整，取消了填空题，并以综合分析题替换了简答题和问答题。题型调整的目的，在于考察考生灵活运用房地产基本制度与政策的能力，这也在一定程度上增加了考试的难度。近年来，在房地产估价师四门考试中，由于试题涉及范围广、试题内容灵活多变、知识综合性强，“房地产基本制度与政策及相关知识”是难中之难，已成为难度较大、通过率较低的一门考试。

　　3.《房地产基本制度与政策（含相关知识）》题型特点及应试要求（1）单项选择题。单项选择题的特点是：有4个选项，只有1个选项是正确的，一般情况下，单选题不倒扣分。考生一定要全答，就是不会，也要猜测性地选择1个选项，因为答错不倒扣分，答了就有25%的得分概率。

　　（2）多项选择题。多项选择题的特点是：有5个选项，且有两个或两个以上选项是正确的，即多选题每题至少有两个选项正确。多选题通常规定不倒扣分，但多选或错选不得分，少选但选择正确的每个选项得0.5分。因此，做题时要慎重，对于没把握的选项应尽量避开不选，也就是多项选择题应奉行宁缺毋滥。最多不超过4个选项，拿不准的就不要选，千万别勉强自己。如果多项选择题有4个答案，有把握的3个，另一个是猜测，最好就不要猜测了，选三个可得1.5分，但如果有一个错了，将一分不得，区区一分或半分，就可能使一年来辛苦的汗水白流。

　　（3）判断题。判断题的特点是：主要是对题干所表述的内容判断正误，通常答题卡上有“√”和“�拧绷礁鲅∠睿�要求应试者作出判断，认为正确的涂“√”，认为错误的涂“�拧薄Ｒ蚺卸咸庵挥辛街挚赡埽�不“对”即“错”，随机猜对的概率达50%，为避免应试者猜测性地判断，通常判断题有倒扣分的规定，应试者要看清此类题目要求。如果有选错倒扣分的规定，没有把握的宁可不选，也不冒险。

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《中国房地产发展研究报告》内容概要本报告深入剖析中国房地产市场自改革开放以来的发展脉络、关键转折点及未来趋势，聚焦宏观经济环境、政策调控、市场运行机制、行业主体行为及社会影响等多个维度，为读者构建一幅全面、深入、动态的中国房地产市场全景图。报告以翔实的统计数据、权威的研究分析和前瞻性的观点，旨在为政策制定者、行业从业者、学术研究者及广大社会公众提供一份具有重要参考价值的研究成果。第一部分：中国房地产市场的历史演进与宏观背景本部分将系统梳理中国房地产市场的发展历程，从早期计划经济下的住房分配制度，到商品房改革的启动，再到市场化进程中的曲折发展。我们将深入分析宏观经济因素，如GDP增长、城镇化进程、人口结构变化、居民收入水平、货币政策以及财政政策等，如何深刻影响着房地产市场的供需关系、价格波动和发展模式。改革开放前的住房制度：简要回顾计划经济时期居民住房的获取方式、分配原则及存在的问题，为理解改革开放后的市场化转型奠定基础。商品房改革的启动与早期发展（1980s-1990s）：探讨商品房制度的建立过程，包括土地使用权有偿转让、住房分配货币化等关键改革举措，以及早期市场形成的特点。市场化发展与快速增长期（2000s-2010s）：分析在经济高速增长、城镇化加速和居民收入提升的背景下，房地产市场如何成为经济增长的重要引擎。本部分将重点考察这一时期土地制度的演变、房地产金融的兴起以及房地产开发模式的创新。宏观经济环境对市场的影响：经济增长与城镇化：深入分析GDP增长对房地产需求的拉动作用，以及持续推进的城镇化进程如何创造庞大的住房需求和城市更新机遇。人口结构变动：探讨人口总量、年龄结构、生育率等因素对房地产市场长期需求的潜在影响，例如老龄化对养老地产的需求，以及年轻人口分布对城市住房供给的压力。金融环境与货币政策：分析利率、信贷政策、存款准备金率等货币政策工具如何影响房地产市场的融资成本、投资活跃度和居民购房能力。财政政策与土地财政：剖析地方政府财政收入对土地出让金的依赖，以及相关税收政策（如房产税、契税等）对市场的影响。第二部分：房地产市场运行机制与关键要素分析本部分将聚焦房地产市场的核心运行机制，深入分析土地、资本、开发、交易、消费等关键要素的相互作用，揭示市场价格形成、供需平衡调整的内在规律。土地制度与土地市场：土地供应机制：详细解读我国现行的土地供应模式，包括计划供应、招拍挂制度，以及不同区域、不同类型土地的供应特点。地价形成与影响因素：分析地价波动的驱动因素，如区域发展潜力、基础设施配套、市场供需关系、政策导向等，以及地价对房价的传导效应。土地利用效率与城市空间布局：探讨土地制度在促进城市集约高效发展、优化城市空间结构方面的作用。房地产金融与投资：房地产融资渠道：梳理房地产开发企业及居民购房的融资方式，包括银行贷款、信托、债券、股权融资以及个人住房贷款等。房地产投资逻辑与风险：分析房地产作为一种重要的投资资产，其收益来源、风险特征以及在居民财富配置中的作用。房地产金融风险防范：探讨房地产金融风险的传导机制，以及政府为维护金融稳定所采取的监管措施。房地产开发与供给侧：开发模式与企业行为：剖析不同类型的房地产开发模式（如住宅开发、商业地产、产业地产等），以及开发企业在市场周期中的决策逻辑和经营策略。房屋建造与成本构成：分析商品房的建造过程，以及建筑材料、人工、土地成本等要素在房屋总成本中的占比。房地产供给结构与产品创新：探讨不同类型、不同品质的住房供给如何满足多样化的市场需求，以及行业在产品设计、绿色建筑、智能化等方面的创新趋势。房地产交易与市场流动性：二手房市场机制：分析二手房的交易流程、中介服务的作用、信息不对称问题以及市场流动性对价格的影响。租赁市场发展：探讨我国住房租赁市场的现状、发展瓶颈与政策支持，以及租赁住房在满足居民居住需求方面的角色。房地产市场信息与透明度：分析房地产市场信息披露的重要性，以及信息不对称对市场效率和公平性的影响。房地产消费与居住需求：居民购房决策因素：深入研究影响居民购房决策的家庭收入、生命周期、居住偏好、投资预期、政策环境等多元因素。住房消费结构变化：分析居民住房消费需求的升级换代，如改善型住房、绿色节能住房、适老化住房等的需求增长。居住品质与生活环境：探讨住房不仅仅是居住空间，更是生活品质的载体，以及社区环境、物业服务、教育医疗配套等对居住满意度的影响。第三部分：房地产政策调控与监管体系本部分将系统梳理中国房地产市场经历的各项重要政策调控措施，深入分析政策目标、作用机制、效果评估及潜在的副作用，并探讨构建长效机制的探索与方向。宏观调控政策体系： “房住不炒”定位的深化：分析这一核心定位的内涵，以及如何通过多项政策措施予以落实。限购、限贷、限售等行政调控手段：探讨这些短期抑制政策的实施背景、有效性及其对市场预期的影响。差别化信贷政策：分析首付比例、贷款利率等对不同购房群体的差异化影响。土地供应与价格调控：探讨政府在土地供应节奏、土地拍卖规则等方面的调控策略。房地产税收与价格机制：现有税制分析：梳理契税、增值税、个人所得税等在房地产交易中的应用。房地产税改革的探索与展望：讨论房地产税改革的必要性、潜在影响以及面临的挑战。住房保障体系建设：保障性住房的类型与功能：介绍经济适用房、限价商品房、公共租赁住房、共有产权住房等不同保障性住房的特点及在解决中低收入群体住房困难中的作用。棚户区改造与城中村改造：分析这些政策在改善居民居住条件、推进城市更新方面的作用和挑战。发展住房租赁市场：探讨政府如何通过政策引导和市场培育，促进租赁市场健康发展，满足多样化居住需求。金融监管与风险防范：房地产金融审慎管理：分析“三道红线”等融资管理政策对房企的影响。防范化解房地产金融风险：探讨如何应对部分房企债务风险，维护金融稳定。长效机制探索： “多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房制度：分析这一住房制度建设的思路与重点。建立房地产市场平稳健康发展长效机制：探讨如何通过深化改革、完善制度，实现房地产市场供需平衡、价格稳定、风险可控。第四部分：房地产行业的可持续发展与挑战本部分将聚焦房地产行业面临的新形势、新挑战，探讨行业转型升级、绿色发展、科技赋能等议题，并展望房地产行业的未来发展方向。行业转型升级：从“高周转”到“高质量”：分析房地产开发模式的转变，从追求速度转向追求品质和价值。多元化业务探索：探讨房地产企业如何拓展物业管理、商业运营、产业园区、康养服务等多元化业务。城市更新与存量资产盘活：分析城市更新项目在挖掘土地价值、提升城市功能方面的潜力。绿色建筑与可持续发展：绿色建筑理念的普及：探讨节能、环保、低碳在建筑设计、施工和运营中的应用。智能化与科技赋能：分析智慧社区、智能家居、大数据等技术如何提升居住体验和物业管理效率。房地产行业与碳排放：讨论房地产行业在实现“双碳”目标中的责任和挑战。房地产风险与挑战：市场周期性波动：分析房地产市场受宏观经济、政策调控等因素影响下的周期性特征。部分房企的债务风险：探讨风险产生的原因、影响及化解途径。人口结构变化与需求端压力：展望人口老龄化、少子化等趋势对未来房地产市场的长期影响。城市发展不平衡：分析不同城市之间房地产市场发展存在的显著差异。未来展望：房地产市场的定位重塑：探讨房地产市场如何在满足人民日益增长的美好生活需要、服务国家经济发展大局中发挥作用。构建租购并举的住房体系：展望未来住房供应和保障体系的发展方向。行业高质量发展路径：探讨房地产行业如何通过创新、转型，实现可持续、健康发展。报告特色宏观视角与微观分析相结合：既关注宏观经济形势、国家政策导向，也深入分析市场微观层面的运行机制、企业行为和消费者选择。数据支撑与案例研究：引用大量权威统计数据，并结合典型案例，增强报告的客观性和说服力。前瞻性研究与政策洞察：紧密追踪市场动态，深入解读政策意图，为理解未来发展趋势提供参考。结构清晰，逻辑严谨：报告按照宏观背景、市场机制、政策调控、行业发展等逻辑顺序展开，条理清晰。语言严谨，内容充实：避免空泛的理论阐述，力求内容详实、论证充分。本报告致力于为读者提供一个理解中国房地产市场深度、广度和高度的平台，帮助各方更准确地把握市场脉搏，应对发展挑战，抓住时代机遇。

用户评价

评分☆☆☆☆☆

这本书的语言风格简直是教科书级别的严谨，读起来让人肃然起敬，完全没有那种为了凑字数而堆砌的口水话。行文的用词非常精准，每一个术语的使用都精确地对应了最新的法律法规表述，这在处理官方性文件解读时尤为重要，避免了因表述不当而导致理解偏差。比如，在阐述不动产登记的公示和公信力原则时，它引用的法律条文措辞一丝不苟，确保了读者从一开始接触的就是最权威、最准确的表达方式。这种高度的专业性，使得在日常学习之余，它也能作为一本随时可以查阅的专业手册来使用，不用担心信息过时或措辞不够规范。唯一稍微需要适应的是，初读时需要保持高度专注力，因为它不迎合快速浏览的习惯，而是要求你沉下心来，逐字逐句地吸收其蕴含的严密逻辑和专业内涵。对于追求高分的考生来说，这种对细节的执着是极其宝贵的资产。

评分☆☆☆☆☆

我发现这本书在处理那些最容易混淆的知识点时，运用了一种非常独特的“对比解析法”。你知道，在涉及各种税费计算标准或者不同类型的房地产权利界定时，概念之间的相似度极高，稍不留神就会张冠李戴。这本书的处理方式非常高明，它不是分开论述，而是并列展示那些容易混淆的条款，然后用粗体字和项目符号清晰地标出它们之间细微但关键的区别。比如，对于“划拨”和“协议出让”在土地使用年限上的差异，它用了整整一个页面来进行细致的图文对比，直接把我的困惑解开了。这种预判读者难点的设计思路，体现了编者对考生的理解深度。此外，书后附带的那些模拟试题，解析部分也做得极其详尽，不仅仅是告诉你哪个选项对，还会解释其他三个选项为什么是错的，这种“错题分析”比单纯的“对题解析”更具学习价值，它有效地堵住了我的知识盲区。

评分☆☆☆☆☆

这本书的排版和印刷质量真让人眼前一亮，拿到手里就感觉像是拿到了一份精工细作的专业资料。纸张的质感很棒，即便是长时间翻阅，眼睛也不会感到特别疲劳，这对于我们这些需要对着书本啃好几个小时的备考者来说，简直是福音。更值得称赞的是，内容结构的逻辑性处理得非常到位，每一个章节的过渡都显得自然而然，知识点之间的关联性梳理得清晰明了，让你在学习的过程中，总能感觉到自己是在循序渐进地构建起一个完整的知识体系，而不是在零散的知识点中摸索。那些复杂的概念和法规条文，经过编者的巧妙组织，变得更容易理解和记忆。比如，在讲解到一些相互制约的政策条款时，它没有简单地堆砌文字，而是用图表和对比的方式呈现出来，这种可视化处理极大地提升了学习效率。我个人尤其喜欢它在每个知识点后附加的“小贴士”区域，那些往往是出题人喜欢设陷阱的地方，这本书能提前给出预警，这比单纯的知识点罗列要实用得多。总的来说，从拿到书到开始学习，那种愉悦感和专业感是其他同类书籍很难比拟的，看得出编辑团队在书籍的实体制作上是下了大功夫的。

评分☆☆☆☆☆

这本书的内容深度简直是令人咋舌，它远远超出了我预期的那种“应试资料”的浅尝辄止。它没有停留在仅仅告诉你“是什么”的层面，而是深入剖析了“为什么会这样”以及“在实际操作中如何应用”的复杂维度。读完关于不动产登记和权属转移那几章后，我才真正理解了这背后的法律逻辑链条是多么严密。作者在解释一些宏观调控政策时，引用了大量的历史案例作为佐证，使得那些抽象的经济学原理立刻变得鲜活起来，不再是空洞的口号。我特别留意了其中关于土地使用权出让金制度的论述，它不仅详细介绍了计算方法，还剖析了不同城市在执行细节上的差异化处理，这种对地方实践的关注，对于即将踏入实际工作岗位的我来说，价值不可估量。这种钻研精神，让整本书读起来更像是一本高质量的专业教材，而非简单的考前冲刺读物。它教会我如何带着批判性思维去看待法规条文，而不是盲目地接受。

评分☆☆☆☆☆

老实说，我之前尝试过好几本同主题的复习资料，但往往是开头几章讲得不错，后面就开始敷衍了事，或者试题的质量与考试脱节。这本书完全打破了这种套路，它的后半部分，尤其是在涉及估价理论与实务操作的那几个关键章节，简直是宝藏级别的存在。它不仅涵盖了基本的估价方法，还花了大篇幅去讲解当前市场环境下，不同方法应用时的权重调整和限制条件，这一点是很多只关注理论的公司内部培训资料都未曾深入触及的。它真正做到了“理论指导实践”，而不是“理论脱离实践”。我特别喜欢它在每章末尾设置的“政策变动追踪”栏目，虽然篇幅不大，但能让我及时了解到与该知识点相关的最新政策动态，这对于政策变动频繁的房地产行业来说，简直是救命稻草。这本书的完整性和对前沿动态的关注度，让我感觉自己买的不是一本教材，而是一个持续更新的专业知识服务包。

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印刷清楚，质量不错，纸张可以。

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好

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