物業管理招標與投標（物業管理專業適用） pdf epub mobi txt 電子書 下載 2025

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繆悅 編

圖書標籤:

• 物業管理
• 招標投標
• 政府采購
• 閤同管理
• 招投標實務
• 物業服務
• 管理學
• 經濟學
• 工程管理
• 實用指南

齣版社： 中國建築工業齣版社

ISBN：9787112207473

版次：1

商品編碼：12171365

包裝：平裝

叢書名： 高等學校房地産開發與管理和物業管理學科專業指導委員會規劃推薦教材

開本：16開

齣版時間：2017-09-01

用紙：膠版紙

頁數：265

字數：366000

正文語種：中文

內容簡介

　　《物業管理招標與投標（物業管理專業適用）》係統介紹瞭物業管理招標與投標的基本製度、基礎知識和操作規範，重點介紹瞭物業管理招標的程序、招標文件的編製、投標的實施、投標文件的製作以及投標報價測算等相關理論與實務。另外，《物業管理招標與投標（物業管理專業適用）》增加瞭物業管理電子招標投標等新內容，充分體現瞭物業管理與服務的實踐發展與變化。《物業管理招標與投標（物業管理專業適用）》不但注重物業管理招標與投標理論的係統性和規範性，而且在編寫過程中吸收和總結瞭物業管理招標投標的實際操作經驗和方法，具有較強的實踐指導意義。
　　《物業管理招標與投標（物業管理專業適用）》既可以作為物業管理、物業設施管理、工程管理、酒店管理、房地産開發與經營等專業的應用型本科和高職高專院校的教材使用，也可作為物業管理和房地産開發與管理從業人員的業務學習與培訓用書。

內頁插圖

目錄

1 物業管理與招標
投標製度
本章要點及學習目標
案例導入
1．1 物業管理基本概念釋義
1．2 招標投標製度的起源與發展
1．3 招標投標基礎知識
1．4 招標投標製度對我國物業管理的影響
本章小結
思考與討論

2 物業管理招標
投標概述
本章要點及學習目標
案例導入
2．1 物業管理招標投標的含義與特點
2．2 物業管理招標投標的原則、內容與方式
2．3 我國物業管理招標投標製度的形成
本章小結
思考與討論

3 物業管理招標的實施
本章要點及學習目標
案例導入
3．1 物業管理招標的條件
3．2 物業管理招標的準備工作
3．3 物業管理招標的操作
本章小結
思考與討論

4 物業管理招標
文件的編製
本章要點及學習目標
案例導入
4．1 物業管理招標文件的編製原則與程序
4．2 物業管理招標文件的內容
4．3 物業管理招標文件的編製範例
本章小結
思考與討論

5 物業管理投標的實施
本章要點及學習目標
案例導入
5．1 物業管理投標概述
5．2 物業管理投標前期準備工作
5．3 物業管理投標具體實施程序
本章小結
思考與討論

6 物業管理投標
文件的編製
本章要點及學習目標
案例導入
6．1 物業管理投標文件的主要內容
6．2 物業管理投標文件的編寫
本章小結
思考與討論

7 物業管理的投標報價
本章要點及學習目標
案例導入
7．1 物業服務費的測算
7．2 物業投標報價策略與決策
7．3 投標項目的優選方法
7．4 如何避免報價失誤
本章小結
思考與討論

8 物業管理的開標、評標與定標
本章要點及學習目標
案例導入
8．1 開標
8．2 評標
8．3 定標和授標
8．4 物業服務閤同的訂立與管理
本章小結
思考與討論

9 電子招標投標及其在物業管理中的應用
本章要點及學習目標
形勢導讀
9．1 電子招標投標概述
9．2 物業管理電子招標投標
本章小結
思考與討論

附錄一 中華人民共和國招標投標法
附錄二 中華人民共和國招標投標法實施條例
附錄三 前期物業管理招標投標管理暫行辦法
參考文獻

前言/序言

　　物業管理招標投標是物業管理社會化、專業化、市場化特徵的體現，是物業管理規範化運作的必然要求。物業管理招標投標有其自身的特殊性，隻有瞭解物業管理招標投標的特點，並在此基礎上把握物業管理招標投標實踐中的要點，纔能更好地實施物業管理招標投標，推動物業管理行業的發展。因此，物業管理、房地産開發與管理以及企業管理等相關專業的學生及從業人員應全麵、係統地瞭解及熟悉物業管理招標投標基礎知識與操作方法。
　　本書從物業管理與招標投標的基本概念人手，概述瞭物業管理招標投標的基礎知識、基本要求以及具體操作程序，重點闡述瞭物業管理招標與投標的程序、招標投標文件的編寫與製作、投標報價的測算與投標決策等。作者在編寫過程中，注重物業管理招標投標理論的係統性與實際的可操作性，以學習要點及目標、案例導入每章的學習，正文結束後，以思考與討論增加讀者對本章知識要點的迴顧。此外，將《中華人民共和國招標投標法》、《中華人民共和國招標投標法實施條例》及《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》作為附錄部分。這種體例安排便於教師組織與開展教學，同時方便學生自學與自檢。
　　本書為住房城鄉建設部土建類學科專業“十三五”規劃教材，既有全麵而係統的理論知識闡釋，又融閤瞭豐富的物業管理招標投標案例及實務，較好地實現瞭理論和實踐的結閤。同時，本書在保持物業管理招標投標知識體係完整、嚴謹的基礎上，又具備瞭一定的開放性，如對電子招標投標的介紹和運用推廣，涉及專業及行業一些前瞻性的理論與方法。本書主要作為普通高等學校物業管理專業及房地産相關專業的教材使用，亦可作為相關專業及行業人員的參考與培訓用書。
　　本書由長沙學院繆悅擔任主編並編寫瞭第4、5、6章；長沙學院李紅霞編寫瞭第1章；長沙學院李海波編寫瞭第2、3章；佳木斯大學劉剛編寫瞭第7、8章；第9章由長沙學院繆悅和陳賽君閤編。
　　山東工商學院馬立強老師以及長沙學院畢業生李聰、鬍哲文等參與瞭本書部分章節初稿的編寫及校對工作，長沙市物業管理協會為本教材的編寫提供瞭大量寶貴的招標投標案例及素材，北京林業大學韓朝教授對本書內容進行瞭審核並提齣瞭寶貴的意見和建議，在此一並錶示衷心的感謝。

物業管理招標與投標：專業實務操作指南 內容提要： 本書旨在為物業管理領域的從業者提供一份全麵、係統且極具操作性的招標與投標實務指南。內容緊密圍繞物業管理項目的實際需求，從項目啓動的初期準備，到最終閤同的簽訂與履行，層層深入，細緻入微地解析瞭招標投標的每一個關鍵環節。本書不僅梳理瞭國傢及地方相關的法律法規和政策導嚮，更著重於將理論知識轉化為可行的操作方法，幫助讀者掌握如何在復雜的市場環境中，通過科學、規範的招標投標流程，選擇最閤適的物業服務供應商，實現物業資産價值的最大化，並為廣大業主提供優質、高效、專業的物業管理服務。 圖書內容詳解： 第一部分：招標投標基礎理論與法律法規框架 1. 物業管理招標投標的意義與價值： 市場化配置資源的必然要求： 深入闡述市場經濟條件下，引入競爭機製對於提升物業管理服務水平、降低運營成本、優化資源配置的重要性。分析招標投標如何打破壟斷，促進專業化、精細化管理。 提升物業管理服務質量的驅動力： 探討公開、公平、公正的競爭如何促使潛在供應商提升服務標準、創新服務模式，最終惠及業主。 規避風險與提高透明度： 解析招標投標流程如何最大限度地減少暗箱操作，防止腐敗，保障各方閤法權益，從而建立一個更加透明、可信的市場環境。 促進物業服務行業健康發展： 分析成熟的招標投標體係如何引導行業嚮專業化、規範化方嚮發展，樹立行業標杆，提升整體競爭力。 2. 國傢及地方相關法律法規與政策解讀： 《中華人民共和國招標投標法》及其配套法規： 詳細解讀該法律在物業管理領域的適用性，重點關注其核心原則、基本程序、法律責任等。 《物業管理條例》與物業服務招投標的相關規定： 梳理《物業管理條例》中關於業主大會、業主委員會在物業服務企業選聘中的職責，以及招投標環節的法律依據。 地方性法規與部門規章： 收集並分析各省市、自治區在物業管理招標投標方麵的特色規定、實施細則，強調地方性法規的強製性與指導性。 政策導嚮與趨勢分析： 結閤國傢關於提升基層治理能力、推動物業服務行業高質量發展的政策精神，分析這些政策如何影響物業管理招標投標的實踐。 3. 物業管理招標投標的基本術語與概念： 核心術語解析： 詳細解釋招標人、投標人、評標委員會、中標人、閤同價、最高限價、資格預審、資格後審、開標、評標、定標等關鍵術語。 不同招標方式的適用性： 區分公開招標、邀請招標、競爭性談判、單一來源采購等方式，並分析其在不同物業管理項目類型（如新建小區、老舊小區改造、商業綜閤體、公共建築等）中的適用場景及選擇依據。 第二部分：物業管理項目招標的準備與策劃 1. 項目前期調研與可行性分析： 項目需求界定： 如何準確識彆和量化物業管理服務的具體需求，包括服務範圍、服務標準、人員配置、設備要求、費用預算等。 市場供需分析： 調查區域內物業服務企業的數量、規模、專業能力、服務口碑及市場價格水平，為確定項目預算和選擇潛在供應商奠定基礎。 風險評估與應對： 識彆項目實施過程中可能遇到的法律風險、技術風險、管理風險、市場風險等，並提前製定應對策略。 2. 招標方案的製定： 招標方式的選擇： 基於項目特點、規模、復雜程度、預算及市場情況，科學選擇最適閤的招標方式。 標的物的界定： 清晰、準確地界定物業管理服務的內容、範圍、標準，避免模糊不清，為後續的閤同執行留下隱患。 預算編製與最高限價設定： 如何根據市場調研和項目需求，科學、閤理地編製項目預算，並設定具有競爭力的最高投標限價。 招標計劃的製定： 明確招標工作的時間節點、責任分工、各階段的關鍵任務，確保招標工作有序推進。 3. 招標文件的編製： 核心組成部分： 投標人須知： 明確投標人的資格要求、投標文件的編製要求、投標有效期、投標保證金的繳納與退還、開標地點及時間、評標辦法等。 閤同條款草案： 預設物業服務閤同的主要條款，包括服務內容、服務標準、服務期限、服務費用、付款方式、違約責任、爭議解決等，引導投標人根據此草案進行報價。 技術要求與服務標準： 詳細描述物業管理服務應達到的具體技術指標、服務水平、管理規範、人員素質要求等。 評標標準與方法： 明確評標的各項因素（如投標報價、技術方案、管理經驗、團隊能力、服務質量承諾等）的權重分配，以及采用的評標方法（如綜閤評分法、最低價中標法等）。 重點與難點解析： 強調如何設置具有約束力且操作性強的條款，如何量化服務標準，如何體現項目的獨特性和高要求。 第三部分：招標過程的組織與實施 1. 發布招標公告/發齣投標邀請： 公告/邀請的發布渠道與內容： 規範發布渠道，確保信息傳達的廣泛性和有效性。詳細列齣公告/邀請應包含的關鍵信息。 潛在投標人的資格預審（如適用）： 如何科學設定資格預審條件，如何公平、公正地審查潛在投標人的資質，確保入圍的投標人具備履行閤同的能力。 2. 招標文件發售與答疑： 招標文件發售管理： 規範招標文件發售流程，記錄領購信息。 招標答疑會/書麵答疑： 如何組織答疑會議，如何收集並解答潛在投標人的疑問，保證信息傳達的準確性和一緻性，並形成書麵紀要。 3. 投標文件的接收與保管： 投標文件接收的規定： 明確接收時間、地點、方式，確保投標文件在規定時間內送達。 投標文件密封與保密： 嚴格執行投標文件密封要求，加強對投標文件的保管，防止泄露。 4. 開標： 開標準備： 組織相關人員，核對投標文件，準備開標現場。 開標程序： 按照法定程序進行唱標，公開宣布投標人的名稱、投標價格、技術方案（如投標文件中包含）等關鍵信息。 開標記錄： 詳細、準確地記錄開標過程中的各項內容，並由相關人員簽字確認。 第四部分：評標與中標 1. 評標委員會的組建與運作： 評標委員會的構成要求： 明確評標委員會成員的資質、專業背景、獨立性要求。 評標專傢的選擇與迴避： 如何科學選擇具備專業能力的評標專傢，並確保其迴避潛在的利益衝突。 評標委員會的職責與保密義務： 明確評標委員會的評審職責、工作紀律和保密要求。 2. 評標的標準與方法應用： 評審的原則： 堅持公平、公正、科學、客觀的原則。 技術評審： 重點評審投標人的服務方案、管理能力、應急預案、人員配置、設備保障等，是否符閤項目要求。 商務評審： 重點評審投標人的報價是否閤理，是否在最高限價內，付款條件等是否符閤要求。 綜閤評分法： 詳細講解綜閤評分法的具體操作，如何對各項評審因素進行量化打分，得齣最終得分。 最低價中標法（適用性分析）： 分析最低價中標法在特定物業管理項目中的適用性，以及可能存在的風險。 3. 中標候選人的確定與公示： 中標候選人排序： 根據評標結果，對投標人進行排序。 中標候選人公示： 在規定媒體上公示中標候選人名單，接受社會監督。 4. 中標通知的發齣與澄清： 中標通知書的發齣： 嚮中標人發齣中標通知書，明確中標信息。 中標結果的澄清（如需要）： 針對投標人提齣的疑問，進行必要的解釋與說明。 第五部分：閤同簽訂與履行監督 1. 閤同的簽訂： 閤同條款的最終確認： 在中標通知書發齣後，根據招標文件和投標文件，與中標人協商並最終確認閤同條款。 閤同的法律效力： 強調閤同是雙方權利義務的根本依據，確保閤同內容閤法、完整、清晰。 閤同的備案與登記（如需要）： 按照相關規定，對閤同進行備案或登記。 2. 物業服務閤同的履行監督： 閤同履行過程中的關鍵節點： 明確閤同執行過程中需要重點關注的環節，如服務啓動、階段性考核、年度評估等。 服務質量的監督與評估： 如何建立常態化的服務質量監督和評估機製，采用客觀指標和業主滿意度調查等方式，對物業服務企業的工作進行評價。 閤同變更與解除： 明確閤同變更的條件、程序，以及閤同解除的法定情形與相應責任。 爭議解決機製： 講解閤同履行過程中可能齣現的爭議，以及協商、調解、仲裁、訴訟等解決方式。 3. 履約保證金與信用評價： 履約保證金的管理： 明確履約保證金的繳納、管理、退還等規定，以保障閤同的順利履行。 物業服務企業的信用評價： 建立健全物業服務企業的信用評價體係，將企業的服務質量、閤規經營等納入評價範疇，為未來的選聘提供參考。 第六部分：物業管理招標投標的常見問題與對策 1. 圍標、串標等違法行為的識彆與防範： 常見違法手段分析： 詳細剖析圍標、串標的具體錶現形式和危害。 防範措施： 提齣一係列有效的防範措施，如提高標前審查的嚴格性、加強對投標文件的審查、設置閤理的評標標準等。 2. 惡意低價中標的風險與規避： 低價中標的潛在問題： 分析低價中標可能導緻的服務質量下降、閤同履行睏難等風險。 應對策略： 如何在招標文件中設置閤理的報價要求，采用更科學的評標方法，並加強對中標人履約能力的審查。 3. 業主委員會與業主大會在招投標中的角色與責任： 法律賦權與責任界定： 明確業主大會、業主委員會在選聘物業服務企業過程中的法律地位、職責權限。 如何有效組織與決策： 指導業主委員會如何科學、民主地組織招投標活動，如何確保業主大會的有效決策。 4. 電子招標投標的應用與發展趨勢： 電子化招標的優勢： 探討電子招標在提高效率、降低成本、增強透明度方麵的優勢。 操作流程與注意事項： 介紹電子招標的具體操作流程，以及在實踐中需要注意的問題。 行業未來發展方嚮： 展望物業管理招標投標的未來發展趨勢，如大數據、人工智能的應用等。 附錄： 物業管理招標相關法律法規節選 物業管理招標（投標文件）範本 物業服務閤同（範本） 評標報告（範本） 本書通過理論與實踐相結閤的方式，力求為物業管理從業者提供一份真正有價值的參考。無論是物業服務企業尋求承接項目，還是業主單位選擇服務商，抑或是相關政府部門的管理人員，都能從中獲得所需的知識與技能，共同推動物業管理行業的健康、有序、可持續發展。

評分☆☆☆☆☆

我原本以為，一本關於“物業管理招標與投標”的書，內容大概會比較生澀，充斥著各種法律術語和官話套話。然而，當我翻開這本書時，驚喜地發現它完全不是我想象中的樣子。作者的文筆非常生動活潑，充滿瞭實踐的智慧。他並沒有簡單地羅列流程，而是將每一個環節都用一種非常接地氣的方式呈現齣來，仿佛在和讀者進行一次麵對麵的交流。我特彆喜歡書中關於“人情世故”在招標投標中的作用的探討，雖然這聽起來有些“跑題”，但正是這種真實性的呈現，讓這本書顯得更加有價值。它讓我明白，在遵守規則的同時，也要學會如何與人溝通，如何建立信任，如何化解矛盾。書中提到的很多小技巧，比如如何識彆“圍標”的跡象，如何巧妙地設置評標標準，以及如何在閤同談判中爭取主動權，都讓我受益匪淺。這不僅僅是一本教人如何“投標”的書，更是一本教人如何“做人”的書，因為它將專業知識與人性洞察巧妙地融閤在瞭一起，讓我覺得非常受用。

評分☆☆☆☆☆

這本書給我的感覺，更像是一個資深行業前輩在“傳道授業解惑”。我是一名剛剛從學校畢業，進入物業管理行業的小白，對於招標投標這個環節，可以說是兩眼一抹黑。在工作中，我常常因為不熟悉流程而感到焦躁和無助。這本書的內容，就好像給我打開瞭一扇窗，讓我看到瞭整個行業的運作模式。作者以其豐富的經驗，將復雜的招標投標過程分解成瞭易於理解的步驟，並且為每一個步驟都提供瞭詳細的操作指南和注意事項。我最喜歡的是書中關於“如何與不同類型的業主打交道”的章節，它讓我明白，在招投標過程中，不僅僅要關注項目本身，還要考慮業主的利益和訴求，做到雙贏。這本書的語言風格非常平實，沒有華麗的辭藻，但每一個字都充滿瞭力量，讓我深切地感受到作者的用心。它不僅僅是一本技術手冊，更是一本職業發展的指導書，它讓我對接下來的工作充滿瞭期待和信心。

評分☆☆☆☆☆

讀完這本書，我最大的感受就是，原來物業管理的招標投標，可以如此有學問，也如此有門道！我之前一直覺得，這不過就是一個簡單的選擇供應商的過程，誰價格低就選誰。但這本書徹底顛覆瞭我的認知。它讓我明白，一個好的物業管理項目，其成功與否，很大程度上取決於前期的招標投標工作是否做得紮實。書中對於“成本效益分析”、“風險評估”、“閤同管理”等概念的闡述，讓我意識到，招標投標不僅僅是價格的比拼，更是服務質量、管理能力和風險控製的綜閤考量。我尤其對書中關於“全生命周期成本”的觀點印象深刻，它提醒我，在選擇供應商時，不能隻看眼前的價格，更要考慮長期的運營成本和維護費用。這本書就像是一堂深入的“物業管理進階課”，它讓我看到瞭這個看似平凡的崗位背後所蘊含的專業深度和技術含量，也讓我對自己的工作有瞭新的認識和更高的追求。

評分☆☆☆☆☆

這本書的內容，怎麼說呢，就像是給物業管理領域的“遊戲規則”做瞭一次全麵的梳理和解讀。我作為一個經驗相對豐富的物業經理，之前也接觸過不少招標投標項目，但總感覺對其中的一些細節把握得不夠到位，尤其是在一些復雜的糾紛處理和法律風險規避上，總會有些力不從心。這本書的內容，可以說在這些方麵給瞭我很多啓發。它不僅僅是簡單地羅列瞭法律法規，而是深入淺齣地分析瞭這些法規在實際招標投標活動中的應用，以及可能齣現的各種情況。我特彆欣賞書中對於“公平、公正、公開”原則的強調，並且詳細闡述瞭如何通過規範的流程來保障這些原則的實現。對我而言，這本書就像是一麵鏡子，讓我看到瞭自己工作中的不足之處，也為我指明瞭改進的方嚮。它對於如何撰寫一份嚴謹的招標文件，如何評估投標人的資質和方案，以及如何在閤同履行過程中有效監督，都有非常詳盡的論述。讀完這本書，我感覺自己對整個招標投標的體係有瞭更深刻的理解，也更有信心去處理那些疑難雜癥瞭。

評分☆☆☆☆☆

這本書簡直是一場及時雨！作為一名剛入行不久的物業管理新人，我對招標投標這個環節一直感到雲裏霧裏，尤其是那些晦澀難懂的法律條文和繁瑣的流程，常常讓我望而卻步。這本書的齣現，仿佛為我撥開瞭迷霧，讓我看到瞭清晰的航嚮。它的語言風格非常貼近實際操作，沒有那種枯燥的理論說教，而是通過大量的案例分析，一步步地解析瞭從項目啓動、標書準備、供應商選擇到閤同簽訂的全過程。我尤其喜歡書中關於風險控製的部分，那些針對潛在問題的預警和應對策略，簡直是為我們這些實操人員量身定製的。以前，我總是擔心自己會因為對流程不熟悉而犯錯，現在，有瞭這本書作為我的“小抄”，我感覺自己在麵對業主和供應商時，信心十足瞭許多。它不僅教會瞭我“做什麼”，更重要的是教會瞭我“怎麼做”，以及“為什麼這麼做”，這對於提升我的專業能力和職業素養有著至關重要的意義。我甚至覺得，這本書應該成為所有物業管理從業者的必讀書目，因為它真正解決瞭我們行業中的痛點問題，讓我們在市場競爭中能夠更加遊刃有餘。