物业管理招标与投标（物业管理专业适用） pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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缪悦 编

图书标签:

• 物业管理
• 招标投标
• 政府采购
• 合同管理
• 招投标实务
• 物业服务
• 管理学
• 经济学
• 工程管理
• 实用指南

出版社： 中国建筑工业出版社

ISBN：9787112207473

版次：1

商品编码：12171365

包装：平装

丛书名： 高等学校房地产开发与管理和物业管理学科专业指导委员会规划推荐教材

开本：16开

出版时间：2017-09-01

用纸：胶版纸

页数：265

字数：366000

正文语种：中文

内容简介

　　《物业管理招标与投标（物业管理专业适用）》系统介绍了物业管理招标与投标的基本制度、基础知识和操作规范，重点介绍了物业管理招标的程序、招标文件的编制、投标的实施、投标文件的制作以及投标报价测算等相关理论与实务。另外，《物业管理招标与投标（物业管理专业适用）》增加了物业管理电子招标投标等新内容，充分体现了物业管理与服务的实践发展与变化。《物业管理招标与投标（物业管理专业适用）》不但注重物业管理招标与投标理论的系统性和规范性，而且在编写过程中吸收和总结了物业管理招标投标的实际操作经验和方法，具有较强的实践指导意义。
　　《物业管理招标与投标（物业管理专业适用）》既可以作为物业管理、物业设施管理、工程管理、酒店管理、房地产开发与经营等专业的应用型本科和高职高专院校的教材使用，也可作为物业管理和房地产开发与管理从业人员的业务学习与培训用书。

内页插图

目录

1 物业管理与招标
投标制度
本章要点及学习目标
案例导入
1．1 物业管理基本概念释义
1．2 招标投标制度的起源与发展
1．3 招标投标基础知识
1．4 招标投标制度对我国物业管理的影响
本章小结
思考与讨论

2 物业管理招标
投标概述
本章要点及学习目标
案例导入
2．1 物业管理招标投标的含义与特点
2．2 物业管理招标投标的原则、内容与方式
2．3 我国物业管理招标投标制度的形成
本章小结
思考与讨论

3 物业管理招标的实施
本章要点及学习目标
案例导入
3．1 物业管理招标的条件
3．2 物业管理招标的准备工作
3．3 物业管理招标的操作
本章小结
思考与讨论

4 物业管理招标
文件的编制
本章要点及学习目标
案例导入
4．1 物业管理招标文件的编制原则与程序
4．2 物业管理招标文件的内容
4．3 物业管理招标文件的编制范例
本章小结
思考与讨论

5 物业管理投标的实施
本章要点及学习目标
案例导入
5．1 物业管理投标概述
5．2 物业管理投标前期准备工作
5．3 物业管理投标具体实施程序
本章小结
思考与讨论

6 物业管理投标
文件的编制
本章要点及学习目标
案例导入
6．1 物业管理投标文件的主要内容
6．2 物业管理投标文件的编写
本章小结
思考与讨论

7 物业管理的投标报价
本章要点及学习目标
案例导入
7．1 物业服务费的测算
7．2 物业投标报价策略与决策
7．3 投标项目的优选方法
7．4 如何避免报价失误
本章小结
思考与讨论

8 物业管理的开标、评标与定标
本章要点及学习目标
案例导入
8．1 开标
8．2 评标
8．3 定标和授标
8．4 物业服务合同的订立与管理
本章小结
思考与讨论

9 电子招标投标及其在物业管理中的应用
本章要点及学习目标
形势导读
9．1 电子招标投标概述
9．2 物业管理电子招标投标
本章小结
思考与讨论

附录一 中华人民共和国招标投标法
附录二 中华人民共和国招标投标法实施条例
附录三 前期物业管理招标投标管理暂行办法
参考文献

前言/序言

　　物业管理招标投标是物业管理社会化、专业化、市场化特征的体现，是物业管理规范化运作的必然要求。物业管理招标投标有其自身的特殊性，只有了解物业管理招标投标的特点，并在此基础上把握物业管理招标投标实践中的要点，才能更好地实施物业管理招标投标，推动物业管理行业的发展。因此，物业管理、房地产开发与管理以及企业管理等相关专业的学生及从业人员应全面、系统地了解及熟悉物业管理招标投标基础知识与操作方法。
　　本书从物业管理与招标投标的基本概念人手，概述了物业管理招标投标的基础知识、基本要求以及具体操作程序，重点阐述了物业管理招标与投标的程序、招标投标文件的编写与制作、投标报价的测算与投标决策等。作者在编写过程中，注重物业管理招标投标理论的系统性与实际的可操作性，以学习要点及目标、案例导入每章的学习，正文结束后，以思考与讨论增加读者对本章知识要点的回顾。此外，将《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国招标投标法实施条例》及《前期物业管理招标投标管理暂行办法》作为附录部分。这种体例安排便于教师组织与开展教学，同时方便学生自学与自检。
　　本书为住房城乡建设部土建类学科专业“十三五”规划教材，既有全面而系统的理论知识阐释，又融合了丰富的物业管理招标投标案例及实务，较好地实现了理论和实践的结合。同时，本书在保持物业管理招标投标知识体系完整、严谨的基础上，又具备了一定的开放性，如对电子招标投标的介绍和运用推广，涉及专业及行业一些前瞻性的理论与方法。本书主要作为普通高等学校物业管理专业及房地产相关专业的教材使用，亦可作为相关专业及行业人员的参考与培训用书。
　　本书由长沙学院缪悦担任主编并编写了第4、5、6章；长沙学院李红霞编写了第1章；长沙学院李海波编写了第2、3章；佳木斯大学刘刚编写了第7、8章；第9章由长沙学院缪悦和陈赛君合编。
　　山东工商学院马立强老师以及长沙学院毕业生李聪、胡哲文等参与了本书部分章节初稿的编写及校对工作，长沙市物业管理协会为本教材的编写提供了大量宝贵的招标投标案例及素材，北京林业大学韩朝教授对本书内容进行了审核并提出了宝贵的意见和建议，在此一并表示衷心的感谢。

物业管理招标与投标：专业实务操作指南 内容提要： 本书旨在为物业管理领域的从业者提供一份全面、系统且极具操作性的招标与投标实务指南。内容紧密围绕物业管理项目的实际需求，从项目启动的初期准备，到最终合同的签订与履行，层层深入，细致入微地解析了招标投标的每一个关键环节。本书不仅梳理了国家及地方相关的法律法规和政策导向，更着重于将理论知识转化为可行的操作方法，帮助读者掌握如何在复杂的市场环境中，通过科学、规范的招标投标流程，选择最合适的物业服务供应商，实现物业资产价值的最大化，并为广大业主提供优质、高效、专业的物业管理服务。 图书内容详解： 第一部分：招标投标基础理论与法律法规框架 1. 物业管理招标投标的意义与价值： 市场化配置资源的必然要求： 深入阐述市场经济条件下，引入竞争机制对于提升物业管理服务水平、降低运营成本、优化资源配置的重要性。分析招标投标如何打破垄断，促进专业化、精细化管理。 提升物业管理服务质量的驱动力： 探讨公开、公平、公正的竞争如何促使潜在供应商提升服务标准、创新服务模式，最终惠及业主。 规避风险与提高透明度： 解析招标投标流程如何最大限度地减少暗箱操作，防止腐败，保障各方合法权益，从而建立一个更加透明、可信的市场环境。 促进物业服务行业健康发展： 分析成熟的招标投标体系如何引导行业向专业化、规范化方向发展，树立行业标杆，提升整体竞争力。 2. 国家及地方相关法律法规与政策解读： 《中华人民共和国招标投标法》及其配套法规： 详细解读该法律在物业管理领域的适用性，重点关注其核心原则、基本程序、法律责任等。 《物业管理条例》与物业服务招投标的相关规定： 梳理《物业管理条例》中关于业主大会、业主委员会在物业服务企业选聘中的职责，以及招投标环节的法律依据。 地方性法规与部门规章： 收集并分析各省市、自治区在物业管理招标投标方面的特色规定、实施细则，强调地方性法规的强制性与指导性。 政策导向与趋势分析： 结合国家关于提升基层治理能力、推动物业服务行业高质量发展的政策精神，分析这些政策如何影响物业管理招标投标的实践。 3. 物业管理招标投标的基本术语与概念： 核心术语解析： 详细解释招标人、投标人、评标委员会、中标人、合同价、最高限价、资格预审、资格后审、开标、评标、定标等关键术语。 不同招标方式的适用性： 区分公开招标、邀请招标、竞争性谈判、单一来源采购等方式，并分析其在不同物业管理项目类型（如新建小区、老旧小区改造、商业综合体、公共建筑等）中的适用场景及选择依据。 第二部分：物业管理项目招标的准备与策划 1. 项目前期调研与可行性分析： 项目需求界定： 如何准确识别和量化物业管理服务的具体需求，包括服务范围、服务标准、人员配置、设备要求、费用预算等。 市场供需分析： 调查区域内物业服务企业的数量、规模、专业能力、服务口碑及市场价格水平，为确定项目预算和选择潜在供应商奠定基础。 风险评估与应对： 识别项目实施过程中可能遇到的法律风险、技术风险、管理风险、市场风险等，并提前制定应对策略。 2. 招标方案的制定： 招标方式的选择： 基于项目特点、规模、复杂程度、预算及市场情况，科学选择最适合的招标方式。 标的物的界定： 清晰、准确地界定物业管理服务的内容、范围、标准，避免模糊不清，为后续的合同执行留下隐患。 预算编制与最高限价设定： 如何根据市场调研和项目需求，科学、合理地编制项目预算，并设定具有竞争力的最高投标限价。 招标计划的制定： 明确招标工作的时间节点、责任分工、各阶段的关键任务，确保招标工作有序推进。 3. 招标文件的编制： 核心组成部分： 投标人须知： 明确投标人的资格要求、投标文件的编制要求、投标有效期、投标保证金的缴纳与退还、开标地点及时间、评标办法等。 合同条款草案： 预设物业服务合同的主要条款，包括服务内容、服务标准、服务期限、服务费用、付款方式、违约责任、争议解决等，引导投标人根据此草案进行报价。 技术要求与服务标准： 详细描述物业管理服务应达到的具体技术指标、服务水平、管理规范、人员素质要求等。 评标标准与方法： 明确评标的各项因素（如投标报价、技术方案、管理经验、团队能力、服务质量承诺等）的权重分配，以及采用的评标方法（如综合评分法、最低价中标法等）。 重点与难点解析： 强调如何设置具有约束力且操作性强的条款，如何量化服务标准，如何体现项目的独特性和高要求。 第三部分：招标过程的组织与实施 1. 发布招标公告/发出投标邀请： 公告/邀请的发布渠道与内容： 规范发布渠道，确保信息传达的广泛性和有效性。详细列出公告/邀请应包含的关键信息。 潜在投标人的资格预审（如适用）： 如何科学设定资格预审条件，如何公平、公正地审查潜在投标人的资质，确保入围的投标人具备履行合同的能力。 2. 招标文件发售与答疑： 招标文件发售管理： 规范招标文件发售流程，记录领购信息。 招标答疑会/书面答疑： 如何组织答疑会议，如何收集并解答潜在投标人的疑问，保证信息传达的准确性和一致性，并形成书面纪要。 3. 投标文件的接收与保管： 投标文件接收的规定： 明确接收时间、地点、方式，确保投标文件在规定时间内送达。 投标文件密封与保密： 严格执行投标文件密封要求，加强对投标文件的保管，防止泄露。 4. 开标： 开标准备： 组织相关人员，核对投标文件，准备开标现场。 开标程序： 按照法定程序进行唱标，公开宣布投标人的名称、投标价格、技术方案（如投标文件中包含）等关键信息。 开标记录： 详细、准确地记录开标过程中的各项内容，并由相关人员签字确认。 第四部分：评标与中标 1. 评标委员会的组建与运作： 评标委员会的构成要求： 明确评标委员会成员的资质、专业背景、独立性要求。 评标专家的选择与回避： 如何科学选择具备专业能力的评标专家，并确保其回避潜在的利益冲突。 评标委员会的职责与保密义务： 明确评标委员会的评审职责、工作纪律和保密要求。 2. 评标的标准与方法应用： 评审的原则： 坚持公平、公正、科学、客观的原则。 技术评审： 重点评审投标人的服务方案、管理能力、应急预案、人员配置、设备保障等，是否符合项目要求。 商务评审： 重点评审投标人的报价是否合理，是否在最高限价内，付款条件等是否符合要求。 综合评分法： 详细讲解综合评分法的具体操作，如何对各项评审因素进行量化打分，得出最终得分。 最低价中标法（适用性分析）： 分析最低价中标法在特定物业管理项目中的适用性，以及可能存在的风险。 3. 中标候选人的确定与公示： 中标候选人排序： 根据评标结果，对投标人进行排序。 中标候选人公示： 在规定媒体上公示中标候选人名单，接受社会监督。 4. 中标通知的发出与澄清： 中标通知书的发出： 向中标人发出中标通知书，明确中标信息。 中标结果的澄清（如需要）： 针对投标人提出的疑问，进行必要的解释与说明。 第五部分：合同签订与履行监督 1. 合同的签订： 合同条款的最终确认： 在中标通知书发出后，根据招标文件和投标文件，与中标人协商并最终确认合同条款。 合同的法律效力： 强调合同是双方权利义务的根本依据，确保合同内容合法、完整、清晰。 合同的备案与登记（如需要）： 按照相关规定，对合同进行备案或登记。 2. 物业服务合同的履行监督： 合同履行过程中的关键节点： 明确合同执行过程中需要重点关注的环节，如服务启动、阶段性考核、年度评估等。 服务质量的监督与评估： 如何建立常态化的服务质量监督和评估机制，采用客观指标和业主满意度调查等方式，对物业服务企业的工作进行评价。 合同变更与解除： 明确合同变更的条件、程序，以及合同解除的法定情形与相应责任。 争议解决机制： 讲解合同履行过程中可能出现的争议，以及协商、调解、仲裁、诉讼等解决方式。 3. 履约保证金与信用评价： 履约保证金的管理： 明确履约保证金的缴纳、管理、退还等规定，以保障合同的顺利履行。 物业服务企业的信用评价： 建立健全物业服务企业的信用评价体系，将企业的服务质量、合规经营等纳入评价范畴，为未来的选聘提供参考。 第六部分：物业管理招标投标的常见问题与对策 1. 围标、串标等违法行为的识别与防范： 常见违法手段分析： 详细剖析围标、串标的具体表现形式和危害。 防范措施： 提出一系列有效的防范措施，如提高标前审查的严格性、加强对投标文件的审查、设置合理的评标标准等。 2. 恶意低价中标的风险与规避： 低价中标的潜在问题： 分析低价中标可能导致的服务质量下降、合同履行困难等风险。 应对策略： 如何在招标文件中设置合理的报价要求，采用更科学的评标方法，并加强对中标人履约能力的审查。 3. 业主委员会与业主大会在招投标中的角色与责任： 法律赋权与责任界定： 明确业主大会、业主委员会在选聘物业服务企业过程中的法律地位、职责权限。 如何有效组织与决策： 指导业主委员会如何科学、民主地组织招投标活动，如何确保业主大会的有效决策。 4. 电子招标投标的应用与发展趋势： 电子化招标的优势： 探讨电子招标在提高效率、降低成本、增强透明度方面的优势。 操作流程与注意事项： 介绍电子招标的具体操作流程，以及在实践中需要注意的问题。 行业未来发展方向： 展望物业管理招标投标的未来发展趋势，如大数据、人工智能的应用等。 附录： 物业管理招标相关法律法规节选 物业管理招标（投标文件）范本 物业服务合同（范本） 评标报告（范本） 本书通过理论与实践相结合的方式，力求为物业管理从业者提供一份真正有价值的参考。无论是物业服务企业寻求承接项目，还是业主单位选择服务商，抑或是相关政府部门的管理人员，都能从中获得所需的知识与技能，共同推动物业管理行业的健康、有序、可持续发展。

评分☆☆☆☆☆

我原本以为，一本关于“物业管理招标与投标”的书，内容大概会比较生涩，充斥着各种法律术语和官话套话。然而，当我翻开这本书时，惊喜地发现它完全不是我想象中的样子。作者的文笔非常生动活泼，充满了实践的智慧。他并没有简单地罗列流程，而是将每一个环节都用一种非常接地气的方式呈现出来，仿佛在和读者进行一次面对面的交流。我特别喜欢书中关于“人情世故”在招标投标中的作用的探讨，虽然这听起来有些“跑题”，但正是这种真实性的呈现，让这本书显得更加有价值。它让我明白，在遵守规则的同时，也要学会如何与人沟通，如何建立信任，如何化解矛盾。书中提到的很多小技巧，比如如何识别“围标”的迹象，如何巧妙地设置评标标准，以及如何在合同谈判中争取主动权，都让我受益匪浅。这不仅仅是一本教人如何“投标”的书，更是一本教人如何“做人”的书，因为它将专业知识与人性洞察巧妙地融合在了一起，让我觉得非常受用。

评分☆☆☆☆☆

这本书的内容，怎么说呢，就像是给物业管理领域的“游戏规则”做了一次全面的梳理和解读。我作为一个经验相对丰富的物业经理，之前也接触过不少招标投标项目，但总感觉对其中的一些细节把握得不够到位，尤其是在一些复杂的纠纷处理和法律风险规避上，总会有些力不从心。这本书的内容，可以说在这些方面给了我很多启发。它不仅仅是简单地罗列了法律法规，而是深入浅出地分析了这些法规在实际招标投标活动中的应用，以及可能出现的各种情况。我特别欣赏书中对于“公平、公正、公开”原则的强调，并且详细阐述了如何通过规范的流程来保障这些原则的实现。对我而言，这本书就像是一面镜子，让我看到了自己工作中的不足之处，也为我指明了改进的方向。它对于如何撰写一份严谨的招标文件，如何评估投标人的资质和方案，以及如何在合同履行过程中有效监督，都有非常详尽的论述。读完这本书，我感觉自己对整个招标投标的体系有了更深刻的理解，也更有信心去处理那些疑难杂症了。

评分☆☆☆☆☆

这本书给我的感觉，更像是一个资深行业前辈在“传道授业解惑”。我是一名刚刚从学校毕业，进入物业管理行业的小白，对于招标投标这个环节，可以说是两眼一抹黑。在工作中，我常常因为不熟悉流程而感到焦躁和无助。这本书的内容，就好像给我打开了一扇窗，让我看到了整个行业的运作模式。作者以其丰富的经验，将复杂的招标投标过程分解成了易于理解的步骤，并且为每一个步骤都提供了详细的操作指南和注意事项。我最喜欢的是书中关于“如何与不同类型的业主打交道”的章节，它让我明白，在招投标过程中，不仅仅要关注项目本身，还要考虑业主的利益和诉求，做到双赢。这本书的语言风格非常平实，没有华丽的辞藻，但每一个字都充满了力量，让我深切地感受到作者的用心。它不仅仅是一本技术手册，更是一本职业发展的指导书，它让我对接下来的工作充满了期待和信心。

评分☆☆☆☆☆

读完这本书，我最大的感受就是，原来物业管理的招标投标，可以如此有学问，也如此有门道！我之前一直觉得，这不过就是一个简单的选择供应商的过程，谁价格低就选谁。但这本书彻底颠覆了我的认知。它让我明白，一个好的物业管理项目，其成功与否，很大程度上取决于前期的招标投标工作是否做得扎实。书中对于“成本效益分析”、“风险评估”、“合同管理”等概念的阐述，让我意识到，招标投标不仅仅是价格的比拼，更是服务质量、管理能力和风险控制的综合考量。我尤其对书中关于“全生命周期成本”的观点印象深刻，它提醒我，在选择供应商时，不能只看眼前的价格，更要考虑长期的运营成本和维护费用。这本书就像是一堂深入的“物业管理进阶课”，它让我看到了这个看似平凡的岗位背后所蕴含的专业深度和技术含量，也让我对自己的工作有了新的认识和更高的追求。

评分☆☆☆☆☆

这本书简直是一场及时雨！作为一名刚入行不久的物业管理新人，我对招标投标这个环节一直感到云里雾里，尤其是那些晦涩难懂的法律条文和繁琐的流程，常常让我望而却步。这本书的出现，仿佛为我拨开了迷雾，让我看到了清晰的航向。它的语言风格非常贴近实际操作，没有那种枯燥的理论说教，而是通过大量的案例分析，一步步地解析了从项目启动、标书准备、供应商选择到合同签订的全过程。我尤其喜欢书中关于风险控制的部分，那些针对潜在问题的预警和应对策略，简直是为我们这些实操人员量身定制的。以前，我总是担心自己会因为对流程不熟悉而犯错，现在，有了这本书作为我的“小抄”，我感觉自己在面对业主和供应商时，信心十足了许多。它不仅教会了我“做什么”，更重要的是教会了我“怎么做”，以及“为什么这么做”，这对于提升我的专业能力和职业素养有着至关重要的意义。我甚至觉得，这本书应该成为所有物业管理从业者的必读书目，因为它真正解决了我们行业中的痛点问题，让我们在市场竞争中能够更加游刃有余。