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吴日荣主编 著

图书标签:

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• 项目管理
• 项目经理
• 房地产开发
• 建筑工程
• 职业发展
• 指南
• 实战
• 技能
• 行业知识

店铺： 文轩网旗舰店

出版社： 化学工业出版社

ISBN：9787122291332

商品编码：13054344930

出版时间：2017-05-01

作  者:吴日荣 主编 定  价:49 出 版 社:化学工业出版社 出版日期:2017年05月01日 页  数:198 装  帧:平装 ISBN:9787122291332 ●岗位认知
●项目经理的岗位职责
●一、就业前景分析
●二、扮演角色认知
●相关链接：项目经理——一个头衔，多种角色
●三、工作职责了解
●相关链接：××房地产公司项目经理招聘启事（一）
●相关链接：××房地产公司项目经理招聘启事（二）
●第二节项目经理的专业知识
●一、房地产与土地的相关知识
●二、住宅知识
●相关链接：常见的房地产建筑类面积术语
●三、商品房销售知识
●相关链接：《商品房销售许可证》的办理
●四、价格与付款方式知识
●第三节项目经理的岗位要求
●一、知识要求
●二、技能要求
●三、素质要求
●相关链接：项目管理成功的关键原则
●部分目录

内容简介

吴日荣主编的《房地产项目经理工作指南》一书详细介绍了项目经理的岗位认知、项目进度管理、项目质量管理、项目安全管理、项目成本管理、项目后期管理等内容，定位于实际操作，接近去理论化，内容简洁实用，同时附有大量的案例和范本。《房地产项目经理工作指南》一书既可作为专业培训机构、院校房地产专业等的培训教材，也可以作为房地产企业从业人员工作的“作业指导书”，直接应用于实际工作中。 吴日荣 主编 吴日荣，法学学士，工商管理硕士，国家认证不错企业管理师、不错物业管理师、不错市场营销策划师。曾在石井工程、神舟长城建设集团、任达集团供职，担任主要负责人，统管范围涵盖旅游地产开发经营、工业园及农贸市场租赁、酒店运作、物业管理等项目。精通地产、酒店、物业策划、开发以及运营。在相关领域对资源盘活、整合与增值有出色的实战经验与丰富的理论知识。 无

房地产项目经理工作指南 本书籍旨在为房地产项目经理提供一份全面、实操性的工作指南，从项目启动到竣工交付，贯穿项目生命周期的每一个关键环节。本书不涉及以下内容： 第一部分：项目启动与规划 1.1 项目机会识别与可行性研究 市场分析与需求洞察： 深入剖析当前房地产市场的宏观趋势、区域性特点及细分市场需求。本书将引导您如何通过一手、二手市场调研，结合数据分析工具，准确判断项目潜在的市场价值和可行性。这包括对目标客群的画像描绘、消费习惯的洞察，以及对未来市场走向的预判。您将学会如何构建一套科学的市场分析框架，并将其有效地应用于项目立项前期的评估。 地块价值评估与风险研判： 详细阐述地块的选址标准、土地成本构成、容积率、绿化率等关键指标的评估方法。本书将教您如何从区位、交通、配套、规划前景等多个维度对地块进行价值判断。同时，还将聚焦于潜在的土地风险，如政策法规变动、征地拆迁难度、环境影响、地质条件等，并提供相应的风险识别与规避策略。 项目定位与概念设计： 探讨如何根据市场需求、地块条件及企业战略，确立项目的差异化竞争优势和独特卖点。本书将指导您进行概念方案的策划，包括产品类型（住宅、商业、写字楼、文旅综合体等）、规模、档次、风格定位，以及目标客户群体的需求匹配。您将学会如何将市场洞察转化为具体的产品构思，并形成初步的项目概念。 财务模型构建与投资回报分析： 介绍房地产项目财务预测的基本原则和常用方法。本书将详述如何构建项目的成本构成（土地成本、建安成本、营销成本、管理费用等）和收入预测（销售收入、租金收入等），并进行敏感性分析和盈亏平衡点计算，以评估项目的投资价值和预期回报率。您将掌握如何为项目提供坚实的财务论证，为投资决策提供科学依据。 1.2 项目策划与商业模式设计 明确项目目标与范围： 详细介绍如何设定清晰、可衡量的项目目标，并界定项目的范围，包括建设内容、交付标准、关键里程碑节点等。本书将强调目标设定的SMART原则（具体、可衡量、可达成、相关、有时限），确保项目方向的明确性。 制定项目开发计划： 讲解项目开发计划的编制要素，包括时间进度、资源需求、关键路径分析、风险预案等。您将学会如何编制一份详尽且可执行的甘特图或项目网络图，为项目执行提供时间保障。 选择合适的商业模式： 探讨不同房地产项目（如纯住宅开发、商业综合体、产业园区、租赁住房等）的典型商业模式，如开发销售模式、持有运营模式、PPP模式等。本书将引导您根据项目特点、市场环境和企业资源，选择最优的商业模式，并进行相应的盈利模式设计。 搭建项目组织架构与职责分工： 介绍项目管理团队的组建原则，包括核心岗位设置、人员能力匹配、职责范围界定等。您将学习如何构建一个高效协作的项目团队，明确各成员的权责利，确保项目顺利推进。 1.3 法律法规与政策研究 土地获取与开发许可： 详细梳理房地产开发相关的土地政策、招拍挂流程、土地合同条款，以及报建审批流程、规划许可、施工许可等关键环节。本书将强调合规性的重要性，并提供规避法律风险的实操建议。 工程建设法律法规： 深入解读建筑法、合同法、工程质量法等与工程建设直接相关的法律法规，包括施工合同的签订、履行、变更、争议解决等方面。 销售与租赁相关法律： 讲解商品房销售管理办法、租赁管理规定等，涉及预售许可、广告宣传、合同签订、定金、收据、产权过户等环节的法律要求。 政策变化与风险应对： 关注宏观调控政策（如限购、限贷、税收政策等）对项目的影响，并提供应对策略，例如如何调整销售节奏、产品设计、营销方案等。 第二部分：项目执行与控制 2.1 工程建设管理 招投标与合同管理： 详细介绍工程招投标的流程、评标方法、合同的条款构成与谈判要点，包括工程总承包合同、专业分包合同、材料采购合同等。本书将指导您如何选择合格的承包商，并建立有效的合同履约监督机制。 施工进度控制： 讲解进度计划的分解、执行与监控方法，包括关键路径分析、挣值管理、施工现场管理技术等。您将学会如何识别进度偏差，并及时采取纠偏措施，确保项目按时交付。 工程质量控制： 阐述质量管理体系的建立与运行，包括设计审核、材料检验、施工过程质量控制、分户验收、竣工验收等关键环节。本书将强调全过程质量管控的理念，并提供质量问题的预防与处理方法。 工程成本控制： 介绍成本预算的编制、执行与控制方法，包括变更管理、索赔管理、材料成本核算、人工成本核算等。您将学会如何编制详细的成本台账，并对项目成本进行精细化管理。 施工安全管理： 强调安全生产的重要性，讲解安全生产责任制、安全技术交底、施工现场安全检查、应急预案制定等内容。您将学习如何建立健全的安全管理体系，最大限度地减少安全事故的发生。 现场协调与管理： 探讨施工现场的日常管理，包括与施工单位、监理单位、设计单位、政府部门等的协调沟通，以及现场文明施工、环境保护、交通管理等。 2.2 营销推广与销售管理 营销策略制定： 讲解如何根据项目定位、市场分析和客户需求，制定差异化的营销策略，包括定价策略、渠道策略、推广策略等。 品牌建设与宣传推广： 探讨如何塑造项目品牌形象，并选择合适的宣传渠道（线上、线下广告、公关活动、社交媒体等）进行有效推广。 销售流程管理： 详细介绍销售接待、意向登记、认购、签约、按揭办理等销售环节的管理要点。 客户关系管理： 讲解如何建立与维护客户关系，提供优质的销售服务，提升客户满意度。 市场反馈与调整： 强调收集市场反馈信息，并根据市场变化及时调整营销策略和销售计划。 2.3 财务管理与资金筹措 项目资金需求预测： 介绍如何根据项目进度和合同支付节点，精确预测项目资金需求。 融资渠道与方案设计： 探讨项目融资的多种渠道，如银行贷款、信托融资、股权融资、发行债券等，并介绍相应的融资方案设计。 资金拨付与监控： 讲解项目资金的拨付流程、合同款支付审核、银行账户管理等。 财务风险管理： 识别和评估项目可能面临的财务风险，如融资风险、资金链断裂风险、汇率风险等，并提出相应的应对措施。 2.4 供应链管理与材料采购 供应商选择与评估： 讲解如何建立科学的供应商评估体系，包括资质审查、价格比较、质量认证、交货能力评估等。 合同谈判与签订： 强调采购合同中关键条款的谈判要点，如价格、质量标准、交货期、付款方式、违约责任等。 库存管理与物流配送： 介绍如何优化库存管理，降低采购成本，并协调物流配送，确保材料按时、按质、按量到达施工现场。 供应商关系维护： 强调与供应商建立长期、稳定的合作关系，促进互利共赢。 第三部分：项目收尾与交付 3.1 工程竣工与验收 竣工验收流程： 详细介绍工程竣工验收的各个环节，包括自查、初验、分部工程验收、单位工程验收、总体验收等。 验收资料准备： 讲解竣工验收所需的技术资料、施工记录、检测报告、合格证明等文件的准备要求。 整改与复验： 明确验收过程中发现问题的整改流程和复验要求。 工程结算： 讲解工程竣工结算的依据、方法和流程，以及与承包商的结算争议处理。 3.2 房屋交付与产权办理 交付前准备： 介绍房屋交付前的各项准备工作，如房屋清洁、设备调试、物业交接等。 客户验房与签约： 讲解客户验房流程、验房标准、问题处理机制，以及商品房买卖合同的最终履行。 产权办理协助： 介绍协助业主办理不动产权证的流程，包括购房合同备案、契税缴纳、产权登记等。 物业管理交接： 明确开发商与物业公司之间的交接事项，确保项目交付后的物业服务顺畅。 3.3 项目后评估与经验总结 项目绩效评估： 介绍对项目在进度、成本、质量、安全、客户满意度等方面的绩效进行全面评估。 经验教训总结： 引导项目经理对项目执行过程中遇到的成功经验和失败教训进行深入分析，形成可供未来项目参考的案例库。 知识管理与传承： 强调将项目经验转化为企业可共享的知识财富，推动企业管理水平的持续提升。 3.4 项目收尾与财务决算 项目最终财务决算： 介绍项目总成本的核算、项目收入的确认，以及最终利润的核算。 应收款项与负债处理： 讲解项目结束后，对项目应收款项和应付账款的清理与处理。 项目档案归档： 强调项目全过程资料的完整性、准确性和系统性，并进行规范的归档管理。 本书籍以高度的实践性和操作性为导向，通过大量的案例分析、流程图示和表格模板，帮助房地产项目经理在复杂的项目管理环境中，提升专业能力，规避风险，实现项目成功。

评分☆☆☆☆☆

这本书给我的整体印象是，它在理论的深度上，确实做到了极致。对于房地产项目管理的每一个环节，它都进行了非常细致的学术性探讨。比如，在项目可行性研究部分，书中引用了大量经济学、社会学和环境科学的理论模型，来分析项目的潜在价值和风险。对于项目策划，更是从战略定位、市场分析、产品定位、营销策略等多个维度，进行了深入的剖析。我可以感受到作者在这些理论知识的梳理和整合上下了很大的功夫。但是，问题也恰恰出在这里。当我尝试将书中的理论应用到实际工作中时，却发现两者之间存在着一道难以逾越的鸿沟。很多理论模型和分析方法，在现实的项目管理中，操作起来异常复杂，甚至是不可能完成的任务。比如，书中提出了一种“多维度价值评估模型”，听起来非常全面，但在实际项目审批过程中，要收集和量化所有相关的“维度”信息，几乎是不现实的。更何况，房地产项目的周期往往很长，外部环境变化莫测，很多宏观层面的分析，在项目执行过程中，其有效性会大打折扣。我更希望看到的是，书中能将这些宏观理论，转化为一套更为简便、易于操作的工具和方法，能够直接指导项目经理在实际工作中做出决策。这本书更像是一篇严谨的学术论文集，而非一本实用的“工作指南”。

评分☆☆☆☆☆

我带着一种非常轻松的心态打开了这本书，期待着能从中获得一些启发。整体而言，它更像是一本“大而全”的百科全书，里面涵盖了房地产项目管理的方方面面，但很多内容都只是浅尝辄止，缺乏深入的讲解。比如，在质量管理的部分，书中列举了各种质量控制的方法和工具，如QC七手法、六西格玛等，但对于如何将这些工具有效地应用于房地产项目，如何建立一套适合项目特点的质量管理体系，则没有给出具体的指导。在安全管理方面，也是如此，只是简单地罗列了安全风险和规避措施，但并没有深入探讨如何进行现场安全监督，如何处理安全事故，如何建立完善的安全培训机制。让我感到有些失望的是，书中在项目收尾阶段的论述也显得非常简略。项目收尾是一个非常关键的环节，它关系到项目的最终成功与否，以及未来的复盘和改进。然而，书中对于项目审计、经验总结、客户满意度调查等方面的探讨，都非常有限，没有提供足够有价值的建议。总的来说，这本书更适合作为一本入门读物，能够帮助读者对房地产项目管理有一个初步的了解，但如果要深入学习，或者解决实际工作中的具体问题，则需要参考更多的专业书籍和实践经验。

评分☆☆☆☆☆

这本书，我抱持着一种相当复杂的心情来翻阅。起初，我被它“工作指南”的承诺所吸引，心想终于有这样一本能够系统性地梳理房地产项目管理流程的书籍了。然而，在我深入阅读的过程中，我发现它在实际操作层面上的指导，似乎并没有我期待的那么深入。书中的理论阐述部分，虽然条理清晰，逻辑性也很强，但总觉得有些空中楼阁。比如，在项目启动阶段，它详细讲解了SWOT分析、PESTEL分析等宏观层面的战略考量，这固然重要，但对于一线项目经理来说，更迫切需要的是如何在实际预算受限、时间紧迫的情况下，制定出切实可行的项目计划，如何在团队内部进行有效的沟通和协调，如何处理各种意想不到的突发情况。这本书对于这些“硬核”技能的着墨，似乎略显不足。举个例子，书中提到“风险管理是项目成功的关键”，并列举了常见的风险类型。但是，对于如何建立一套行之有效的风险识别、评估、应对和监控机制，如何制定 Contingency Plan，以及在项目执行过程中如何动态调整风险应对策略，这些具体的操作方法和案例分析，则显得有些泛泛而谈。读完之后，我依然感觉在面对实际项目时，还是需要摸着石头过河，依靠经验去弥补书中的不足。它更像是一本为初学者提供宏观框架的书，而对于有一定经验，希望提升项目管理精细化水平的项目经理来说，可能就需要寻找其他更具实践指导意义的读物了。

评分☆☆☆☆☆

这本书给我留下了极其深刻的印象，但并非全是正面的。它的优点在于，对于房地产项目管理的各个流程，进行了非常细致的梳理，并且将一些复杂的概念，用通俗易懂的语言进行了解释。在我看来，它最大的价值在于，它能够帮助初学者快速建立起房地产项目管理的整体框架，了解各个环节之间的逻辑关系。例如，书中对于项目生命周期的划分，以及每个阶段的关键任务和产出，都描述得非常清晰。这对于我这样的新人来说，非常有帮助。但是，在实际操作层面，这本书的指导性就稍显不足了。比如，在项目成本控制的部分，书中列举了很多理论上的控制手段，但对于如何在实际项目执行过程中，有效地运用这些手段，如何进行实时的成本跟踪和分析，以及如何应对预算超支的情况，就没有给出太多可操作的建议。而且，书中很多案例的设定，都显得有些理想化，与现实项目中的复杂性存在一定的差距。总的来说，这本书更像是一本“教科书”，提供了扎实的理论基础，但缺乏将理论转化为实践的桥梁。如果要真正成为一名优秀的房地产项目经理，还需要在实践中不断摸索和学习。

评分☆☆☆☆☆

不得不说，这本书的叙事风格和内容的组织方式，确实给我带来了一些惊喜。它不是那种枯燥的教科书式讲解，而是通过大量的案例分析和场景模拟，将抽象的管理理论具象化。这一点我非常欣赏。书中关于项目沟通管理的章节，是我最喜欢的部分之一。它没有简单地罗列沟通渠道和工具，而是深入剖析了不同利益相关者之间的沟通需求和期望，以及如何根据不同的沟通对象和场景，设计最优的沟通策略。例如，在处理业主与施工方之间的矛盾时，它提供了一系列循序渐进的沟通技巧，从倾听、同理心，到提问、总结，再到提出解决方案，整个过程都描写得非常细致，并且附带了具体的对话示例。这让我感觉像是真的置身于一个项目现场，亲身感受着沟通的艺术。此外，书中对于合同管理和成本控制的探讨，也同样详实。它详细解释了各种合同条款的含义，以及在合同履行过程中可能遇到的问题和应对方法。对于成本控制，则从项目全生命周期的角度出发，提出了多种有效的成本节约措施，并给出了具体的计算公式和图表。这些内容对于提升项目经理的专业能力，避免不必要的损失，非常有帮助。虽然书中有些地方的案例显得有些理想化，但整体而言，其扎实的理论基础和丰富的实践指导，还是让我受益匪浅。